Office REITs were one of the main losers of REIT earnings season , according to Hoya Capital, the leading source for sector-level REIT analysis. After a very strong Q4, office leasing volumes for Q1 2025 were disappointing. Rent spreads andAnalyst’s Disclosure:I/we have no stock, option or similar derivative position in any of the companies mentioned, and no plans to initiate any such positions within the next 72 hours. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compen ...

OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2025 For the transition period from ___________ to ___________ Commission file number 001-37994 JBG SMITH PROPERTIES _______________________________________________________________________ ...

B QUARTERLY INVESTOR PACKAGE | Q1 2025 JBG SMITH JBG SMITH TABLE OF CONTENTS LETTER TO SHAREHOLDERS SECTION ONE Q1 2025 EARNINGS RELEASE SECTION TWO Q1 2025 SUPPLEMENTAL INFORMATION SECTION THREE Management Letter April 29, 2025 Our Fellow Shareholders: The past few months have brought continued uncertainty and buffeting headwinds to the DC metro economy. As we expressed last quarter, it remains too early to tell how political events will impact economic activity, but a few themes are emerging. First, DC se ...

文章核心观点 - 分析师自2011年高中起涉足投资，对市场和经济兴趣浓厚，以基本面长期视角进行投资，在Seeking Alpha主要覆盖REITs和金融板块，偶尔撰写基于宏观交易理念的ETF和其他股票文章 [1] 投资经历 - 2011年高中时开始投资，主要投资REITs、优先股和高收益债券 [1] - 近期将股票多头头寸与备兑看涨期权和现金担保看跌期权相结合 [1] 投资视角与覆盖领域 - 从基本面长期视角进行投资 [1] - 在Seeking Alpha主要覆盖REITs和金融板块，偶尔撰写基于宏观交易理念的ETF和其他股票文章 [1]

抵押贷款数据 - 2024年12月31日，公司可变利率抵押贷款余额为58.7254亿美元，加权平均年利率为5.58%，1%基准利率变化的影响为374.9万美元；固定利率抵押贷款余额为11.96479亿美元，加权平均年利率为4.79% [378] - 截至2024年12月31日，可变利率抵押贷款的加权平均利率上限执行价为3.36%，加权平均到期日为2026年第一季度 [378] - 2024年末抵押贷款净值为1767173千美元，2023年末为1783014千美元，其中浮动利率加权平均有效利率为5.58%，固定利率为4.79%[527] - 2024年末和2023年末，抵押贷款房地产抵押品净值分别为21亿美元和22亿美元[528] - 2024年11月，The Grace and Reva抵押的贷款再融资为2.736亿美元的五年期只付利息贷款，固定利率5.19%[529] 循环信贷安排和定期贷款数据 - 2024年12月31日，公司循环信贷安排和定期贷款中，循环信贷安排余额为8500万美元，加权平均年利率为5.98%，1%基准利率变化的影响为86.2万美元；A - 1期定期贷款余额为2亿美元，加权平均年利率为5.34%；A - 2期定期贷款余额为4亿美元，加权平均年利率为4.20%；2023年定期贷款余额为1.2亿美元，加权平均年利率为5.41% [378] - 截至2024年12月31日，A - 1期定期贷款、A - 2期定期贷款和2023年定期贷款的利率互换分别将SOFR固定在加权平均利率4.00%、2.81%和4.01% [385] - 2024年末，无担保循环信贷安排和定期贷款总计15亿美元，包括7.5亿美元循环信贷安排、2亿美元定期贷款、4亿美元定期贷款和1.2亿美元定期贷款[533] - 2024年末循环信贷安排和定期贷款有效利率分别为5.98%、5.34%、4.20%、5.41%，未摊销递延融资成本净额为2147千美元[537] 合并债务公允价值 - 2024年12月31日和2023年，公司合并债务的估计公允价值分别为26亿美元和25亿美元 [381] 利率互换和上限协议数据 - 2024年12月31日和2023年，公司指定为有效套期的利率互换和上限协议的总名义价值分别为20亿美元和22亿美元 [384] - 2024年12月31日和2023年，公司指定为有效套期的利率互换和上限协议的公允价值中，资产分别为2340万美元和3560万美元，负债分别为9万美元和790万美元 [384] - 2024年12月31日和2023年，公司非指定的利率上限协议的总名义价值分别为1.675亿美元和6.427亿美元 [385] - 2024年12月31日和2023年，公司非指定的利率上限协议的公允价值中，资产分别为230万美元和670万美元，负债分别为230万美元和650万美元 [385] - 2024年末和2023年末，利率互换和上限协议的名义价值分别为14亿美元和17亿美元[532] SOFR数据 - 截至2024年12月31日，一个月期SOFR为4.33%，30天平均SOFR为4.53%，每日SOFR为4.49% [379,385] 公司整体财务关键指标变化 - 2024年末总资产为50.2054亿美元，较2023年末的55.18515亿美元有所下降[403] - 2024年末总负债为27.8785亿美元，较2023年末的28.25929亿美元略有减少[404] - 2024年总营收为5.47312亿美元，较2023年的6.04198亿美元有所降低[406] - 2024年总费用为5.45766亿美元，较2023年的5.64984亿美元有所减少[406] - 2024年净亏损为1.77753亿美元，较2023年的9170.9万美元亏损扩大[406] - 2024年归属于普通股股东的净亏损为1.43526亿美元，2023年为7997.8万美元[406] - 2024年基本和摊薄后每股亏损为1.65美元，2023年为0.78美元[406] - 2024年加权平均流通普通股数量为8.833亿股，2023年为10.5095亿股[406] - 2024年房地产减值损失为5542.7万美元，2023年为9022.6万美元[406] - 2024年净亏损177,753千美元，2023年为亏损91,709千美元，2022年为盈利98,986千美元[407] - 2024年综合亏损181,581千美元，2023年为亏损123,882千美元，2022年为盈利169,136千美元[407] - 2024年归属于公司的综合亏损148,476千美元，2023年为亏损105,580千美元，2022年为盈利146,965千美元[407] - 2024年末普通股数量为84,500千股，2023年末为94,309千股，2022年末为114,013千股[410] - 2024年末普通股金额为846千美元，2023年末为944千美元，2022年末为1,141千美元[410] - 2024年末累计亏损997,283千美元，2023年末为776,962千美元，2022年末为628,636千美元[410] - 2024年末累计其他综合收益（损失）为15,092千美元，2023年末为20,042千美元，2022年末为45,644千美元[410] - 2024年末非控股权益为0千美元，2023年末为28,973千美元，2022年末为32,225千美元[410] - 2024年末总权益为1,809,058千美元，2023年末为2,251,849千美元，2022年末为2,714,112千美元[410] - 2024年宣布普通股股息为每股0.875美元，2023年为每股0.675美元，2022年为每股0.90美元[410] - 2024年净亏损177,753千美元，2023年净亏损91,709千美元，2022年净利润98,986千美元[412] - 2024年经营活动提供的净现金为129,393千美元，2023年为183,372千美元，2022年为178,037千美元[412] - 2024年投资活动提供的净现金为144,155千美元，2023年使用的净现金为98,179千美元，2022年提供的净现金为524,021千美元[412] - 2024年融资活动使用的净现金为290,797千美元，2023年为158,825千美元，2022年为730,080千美元[412] - 2024年、2023年和2022年现金及现金等价物和受限现金净减少分别为17,249千美元、73,632千美元和28,022千美元[415] - 2024年、2023年和2022年支付的利息现金（扣除资本化利息）分别为116,342千美元、88,755千美元和71,861千美元[415] 审计相关 - 审计机构自2016年起为公司提供审计服务，于2025年2月18日出具审计报告[400] 公司资产分布与运营组合 - 截至2024年12月31日，公司持有约75.0%的资产位于弗吉尼亚州北部的国家登陆子市场[418] - 截至2024年12月31日，公司作为唯一普通合伙人控制JBG SMITH LP，并拥有其86.0%的OP单位[419] - 截至2024年12月31日，公司运营组合包括38项运营资产，其中多户住宅资产16项共6,781个单元，商业资产20项共670万平方英尺[420] 租赁收入数据 - 2024年、2023年和2022年，来自美国联邦政府的租赁收入分别为64,958千美元、64,439千美元和75,516千美元，分别占总收入的11.9%、10.7%和12.5%[422][423] 会计政策相关 - 房地产折旧和摊销费用按直线法在3至40年的估计使用寿命内确认[434] - 对非合并房地产投资采用权益法核算，通常拥有20%或以上的投票权表明具有重大影响[441] - 现金及现金等价物指购买日距到期日三个月或以内的高流动性投资，按成本入账[437] - 受限现金主要包括房产处置所得、租户保证金及贷款协议下的现金托管[439] - 无形资产主要包括收购房产产生的租赁、合同等，按直线法在剩余使用寿命内摊销[448] - 投资中无公允价值的权益证券按成本入账，符合条件的投资基金按净资产价值入账[450] - 资产满足特定条件时分类为待售资产，按账面价值或公允价值减处置成本孰低计量[451] - 递延租赁成本在对应租赁期内直线摊销，提前终止租赁时未摊销成本计入费用[452] - 递延融资成本在相关贷款期限内摊销，作为利息费用的一部分[453] - 衍生金融工具用于管理可变利率风险，按公允价值计量[457] - 公司将至少90%的REIT应税收入作为股息分配给股东可免交相应部分的税[474] - 公司对初始期限12个月或更短的租赁不记录使用权资产和相关租赁负债[473] - 公司采用时间进度衡量法确认开发服务合同的开发费用收入[469] - 公司对经营租赁的租赁费用在预期租赁期内直线法确认，计入“物业运营费用”[471] - 公司对衍生金融工具指定的有效套期保值，公允价值记录在“累计其他综合收益”中[458] - 公司对未指定的衍生金融工具，实现和未实现的损益记录在“利息费用”中[461] - 公司物业租赁收入包括基本租金、租户报销收入等，按直线法在不可撤销租赁期内确认[464] 会计准则变化 - 2024年公司采用ASU 2023 - 07，未影响合并财务报表但增加了增量细分披露[482] - ASU 2024 - 03要求在合并财务报表附注中扩大某些费用信息的中期和年度披露，2026年12月15日后开始的年度报告期生效[483] - SEC气候相关披露规则自2025年12月31日年度报告起分阶段生效，目前处于司法审查暂缓状态[484] 公司收购与出售事项 - 2023年公司支付2020年收购开发地块的递延购买价1960万美元[488] - 2022年10月公司以1.15亿美元收购8001 Woodmont剩余50.0%所有权权益[489] - 2022年8月公司以1970万美元及合作伙伴的营运资金份额收购Atlantic Plumbing剩余36.0%所有权权益[490] - 2024年公司处置资产的总收益为 - 275.3万美元，2023年为793.35万美元，2022年为1618.94万美元[492] - 2024年2月，PGIM出售Central Place Tower，公司按50.0%权益获得收益48万美元[504] - 2023年8月，CBREI Venture出售Stonebridge at Potomac Town Center，公司按10.0%权益获得收益64.1万美元[504] - 2024年公司确认与中央广场大厦出售相关的或有负债收益380万美元[505] - 2023年3月，公司以1.96亿美元出售4747贝塞斯达大道80%的权益，该物业总估值2.45亿美元，房地产企业承担1.75亿美元抵押贷款[506] - 2022年4月，公司与堡垒投资集团组建非合并房地产企业，以5.8亿美元对160万平方英尺的办公物业组合和地块进行资本重组，公司现金出资6610万美元，占股33.5%，堡垒出资1.31亿美元，占股66.5%，企业获得4.58亿美元抵押贷款，交割时提取4.02亿美元[509] - 2024年6月和12月，公司分别以2660万美元和2280万美元收购1900水晶大道和2000/2001南贝尔街地面承租人权益，分别减少非控股权益470万美元和1430万美元[517][520] 非合并房地产企业相关数据 - 2024年12月31日，公司对非合并房地产企业的总投资为9365.4万美元，2023年为2.64281亿美元[498] - 2024 - 2022年，公司为非合并房地产企业提供服务确认的收入分别为1630万美元、2170万美元和2400万美元[503] - 截至2024年和2023年12月31日，公司对非合并房地产企业的总投资分别比其基础资产净账面价值高1060万美元和870万美元[507] - 2024年和2023年12月31日，非合并房地产企业可变利率债务加权平均有效利率为5.68%，固定利率为4.13%，抵押贷款净额分别为2.29205亿美元和2.26469亿美元[510] - 2024年和2023年12月31日，非合并房地产企业总资产分别为4.88648亿美元和8.67562亿美元，总负债分别为2.56224亿美元和2.7372亿美元，总权益分别为2.32424亿美元和5.93842亿美元[513] - 2024年、2023年和2022年，非合并房地产企业总收入分别为3721.9万美元、8528万美元和1.43

股票回购情况 - 自2020年启动股票回购计划以来，公司已回购5890万股，占2019年12月31日流通股和运营合伙单位的近40%，平均价格为19.70美元，总计12亿美元；2024年回购1090万股，平均价格15.60美元，金额达1.707亿美元[13][14] - 2024年12月31日至2025年2月14日，公司根据回购计划回购并注销210万股普通股，花费3230万美元，加权平均每股购买价格为15.15美元[47] - 2024年第四季度，公司回购并注销了153843股普通股，花费240万美元，加权平均每股购买价格为15.58美元[50] 资产处置情况 - 2024年公司完成3.737亿美元资产处置，平均资本化率为5.4%；预计出售8001 Woodmont，交易将在2025年第一季度完成[8][12] - 2024年12月，公司以1.101亿美元出售了华盛顿特区的商业资产2101 L Street，面积为375493平方英尺，相关1.209亿美元抵押贷款的贷款人接受了出售所得款项作为抵押贷款的还款[50] 费用节省情况 - 2024年公司实现一般及行政费用节省约8%，自2019年以来累计节省约34%[9] 债务解决与融资情况 - 公司解决了超6.2亿美元债务，包括用2.736亿美元机构贷款为The Grace和Reva再融资，锁定5.19%的综合利率[10] - 2024年11月，The Grace and Reva抵押的抵押贷款以2.736亿美元的五年期仅付息固定利率5.19%的抵押贷款进行再融资[50] 财务关键指标（季度与年度对比） - 2024年第四季度和全年，归属于普通股股东的净亏损分别为5990万美元（每股摊薄亏损0.72美元）和1.435亿美元（每股摊薄亏损1.65美元），2023年同期分别为3260万美元（每股摊薄亏损0.35美元）和8000万美元（每股摊薄亏损0.78美元）；FFO分别为1110万美元（每股摊薄0.13美元）和5560万美元（每股摊薄0.63美元），2023年同期分别为3390万美元（每股摊薄0.35美元）和1.404亿美元（每股摊薄1.33美元）；Core FFO分别为1160万美元（每股摊薄0.14美元）和7390万美元（每股摊薄0.83美元），2023年同期分别为3610万美元（每股摊薄0.38美元）和1.541亿美元（每股摊薄1.46美元）[39] - 2024年第四季度总营收为1.30782亿美元，较2023年同期的1.47579亿美元有所减少；全年总营收为5.47312亿美元，较2023年的6.04198亿美元下降[83] - 2024年第四季度净亏损为7084万美元，较2023年同期的3766.4万美元有所增加；全年净亏损为1.77753亿美元，较2023年的9170.9万美元扩大[83] - 2024年第四季度EBITDA为1854.6万美元，较2023年同期的5065.3万美元减少；全年EBITDA为1.73423亿美元，较2023年的2.43551亿美元下降[86] - 2024年第四季度EBITDAre为5342.4万美元，较2023年同期的6935.2万美元减少；全年EBITDAre为2.12887亿美元，较2023年的2.82629亿美元下降[86] - 2024年第四季度调整后EBITDA为5291.9万美元，较2023年同期的7054.4万美元减少；全年调整后EBITDA为2.29595亿美元，较2023年的2.87184亿美元下降[86] - 2024年第四季度净债务与年化调整后EBITDA比率为11.7倍，较2023年同期的8.7倍上升；全年该比率为10.8倍，较2023年的8.5倍上升[86] - 截至2024年12月31日，公司净债务（按JBG SMITH份额计算）为24.78767亿美元，较2023年的24.46627亿美元略有增加[86] - 2024年第四季度基本和摊薄后每股亏损为0.72美元，较2023年同期的0.35美元增加；全年基本和摊薄后每股亏损为1.65美元，较2023年的0.78美元增加[83] - 2024年加权平均普通股流通股数（基本和摊薄）为8833万股，较2023年的1.05095亿股减少[83] - 2024年第四季度净亏损70840000美元，2023年同期为37664000美元；2024年全年净亏损177753000美元，2023年为91709000美元[90] - 2024年第四季度可分配资金（FAD）可供运营合伙单位（OP Units）使用的金额为7489000美元，2023年同期为36546000美元；2024年全年为81029000美元，2023年为158351000美元[93] - 2024年第四季度FAD派息比率为471.1%，2023年同期为69.0%；2024年全年为112.5%，2023年为69.0%[93] - 2024年第四季度总资本支出为23062000美元，2023年同期为18180000美元；2024年全年为69638000美元，2023年为93059000美元[93] - 2024年第四季度净营业收入（NOI）为65854000美元，2023年同期为80029000美元；2024年全年为277279000美元，2023年为318492000美元[98] - 2024年第四季度运营投资组合NOI为68143000美元，2023年同期为80934000美元；2024年全年为287201000美元，2023年为322004000美元[98] - 2024年第四季度同店NOI为64070000美元，2023年同期为68510000美元；2024年全年为267664000美元，2023年为264205000美元[98] - 2024年同店NOI变化为第四季度下降6.5%，全年增长1.3%[98] - 2024年和2023年同店组合中的物业数量均为36个[98] - 2024年第四季度归属于普通股股东的资金营运净额（FFO）为11114000美元，2023年同期为33864000美元；2024年全年为55626000美元，2023年为140387000美元[90] - 2024年全年总营收为547,312千美元，净亏损为143,526千美元，摊薄后每股净亏损为1.65美元[119] - 2024年全年运营投资组合净营业收入（NOI）为287,201千美元，资金流（FFO）为65,987千美元，核心资金流（Core FFO）为87,535千美元，可分配资金（FAD）为81,029千美元，FAD派息率为112.5%[119] - 2024年12月31日，总合并债务为2,562,746千美元，总合并和非合并债务为2,629,580千美元，加权平均利率为4.99%，其中可变利率债务为5.40%，固定利率债务为4.84%[119] - 2024年全年物业租金收入为456,950千美元，第三方房地产服务收入为69,465千美元，其他收入为20,897千美元，总营收为547,312千美元[129] - 2024年全年总费用为545,766千美元，其中折旧和摊销为208,180千美元，物业运营费用为146,609千美元，房地产税为52,606千美元[129] - 2024年全年其他收入（费用）为 - 178,537千美元，其中未合并房地产投资损失为 - 7,122千美元，利息和其他收入为11,598千美元，利息费用为 - 134,068千美元[129] - 2024年全年税前亏损为176,991千美元，所得税费用为 - 762千美元，净亏损为177,753千美元，归属于普通股股东的净亏损为143,526千美元[129] - 2024年加权平均流通普通股数量为88,330千股，摊薄后每股净亏损为1.65美元[129] - 2024年第四季度总营收为237万美元，全年总营收为1173.3万美元[131] - 2024年第四季度净亏损为746.2万美元，全年净亏损为858.5万美元[131] - 2024年第四季度EBITDA为1854.6万美元，全年为1.73423亿美元；2023年同期分别为5065.3万美元和2.43551亿美元[136] - 2024年第四季度调整后EBITDA为5291.9万美元，全年为2.29595亿美元；2023年同期分别为7054.4万美元和2.87184亿美元[136] - 2024年第四季度净债务与年化调整后EBITDA比率为11.7倍，全年为10.8倍；2023年同期分别为8.7倍和8.5倍[136] - 截至2024年12月31日，公司净债务为24.78767亿美元，2023年同期为24.46627亿美元[136] - 2024年第四季度FFO归属于普通股股东为111.14万美元，全年为556.26万美元；2023年同期分别为338.64万美元和1403.87万美元[140] - 2024年第四季度核心FFO归属于普通股股东为115.89万美元，全年为738.83万美元；2023年同期分别为361.22万美元和1540.95万美元[140] - 2024年第四季度和全年，核心FFO归属OP单位分别为1.38亿美元和8.75亿美元，2023年同期为4.23亿美元和17.91亿美元[144] - 2024年第四季度和全年，FAD可用于OP单位分别为748.9万美元和8102.9万美元，2023年同期为3654.6万美元和1.58亿美元[144] - 2024年第四季度和全年，FAD派息率分别为471.1%和112.5%，2023年同期为69.0%[144] - 2024年第四季度和全年，同店NOI分别为6407万美元和2.68亿美元，同比变化分别为-6.5%和1.3%[150] - 2024年第四季度和全年，非同店NOI分别为407.3万美元和1953.7万美元，同比下降67.2%和66.2%[150] - 2024年第四季度，总运营投资组合NOI为6814.3万美元，同比下降15.8%；全年为2.87亿美元，同比下降10.8%[150] 债务结构情况 - 截至2024年12月31日，公司净债务与年化调整后EBITDA之比为11.7倍；预计2025年上半年收益下降，该比率上升[19] - 截至第四季度末，公司91.4%的债务为固定利率或已对冲；今年有3.407亿美元债务到期，占总债务不到13%，约90%由多户住宅资产担保[21] 多户住宅业务线数据 - 公司运营中的多户住宅组合本季度末出租率96.2%，入住率94.8%，较上季度分别下降0.8%和0.9%；同店NOI本季度下降3.9%，全年增长3.9%[22] - 截至年底，The Grace和Reva出租率68.6%；第四季度亚马逊员工入住率约增加35%，1月申请占比达24%[23] - 截至2024年12月31日，公司有一个在建的多户住宅资产，份额为775个单元[43] - 多户住宅季度NOI为3335.3万美元，年化NOI为1.33412亿美元；商业季度NOI为3392.7万美元，年化NOI为1.35708亿美元[158][162] - 多户住宅空置率为91.0%，商业空置率为76.5%[158][162] - 多户住宅已签约未开始的年化基础租金为102万美元，商业为454万美元[158][162] - 多户住宅季度免费租金为107.2万美元，年化免费租金为428.8万美元；商业季度免费租金为570.6万美元，年化免费租金为2282.4万美元[158][162] - 2024年第四季度，多户住宅有效新租约利率为0.8%，有效续约租约利率为4.6%，有效混合租约利率为3.1%，续约率为60.0%[169] - 多户住宅物业租金收入为5158.8万美元，租户费用报销为371.1万美元，其他收入为70.4万美元[158] - 多户住宅运营费用为2265万美元，商业运营费用为2276.7万美元[158][162] - 多户住宅总费用为2265万美元，商业总费用为2306.6万美元[158][162] - 运营中的多户住宅资产共6781套，总面积5572936平方英尺，出租率92.9%，入住率91.0%，年化租金199884美元，月租金每单元2650美元，每平方英尺3.33美元[184][186] - 已

资产情况 - 公司持有41个运营资产,包括16个多户型资产6,781个单元(6,781个单元占比)、23个商业资产7.2百万平方英尺(6.9百万平方英尺占比)和2个独自持有的土地资产[133] - 公司正在实施全面计划,通过执行一系列营造场所的策略来重新定位在北弗吉尼亚国家登陆区的资产[134] - 公司在第二季度2024年交付了The Grace和Reva项目,共有808个单元和约38,000平方英尺的零售空间[134] 运营情况 - 公司第三季度2024年的多户型资产出租率为95.7%,较2024年6月30日增加140个基点,新租赁和续租租金分别上涨4.5%和6.1%[136] - 公司办公资产出租率为79.1%,较2024年6月30日下降150个基点,预计将有约475,000平方英尺(约2,150万美元年化租金)的空间在2024年第四季度和2025年上半年空置[139] - 公司第三方房地产服务收入(包括报销)为1,710万美元和5,230万美元,分别较2023年同期下降28.5%和24.8%[141] - 公司同店NOI在第三季度增长0.5%至6,860万美元,在前九个月增长4.2%至2.116亿美元[141] - 公司在第三季度租赁了15万平方英尺(占比),初始租金为47.12美元/平方英尺,GAAP加权平均租金为47.50美元/平方英尺[141] - 公司在前九个月租赁了49.6万平方英尺(占比),初始租金为46.53美元/平方英尺,GAAP加权平均租金为46.95美元/平方英尺[141] - 公司正在推进11.4百万平方英尺(9.3百万平方英尺占比)的开发管线项目,并计划寻求合资伙伴为这些开发项目提供资金[140] 资产出售 - 公司在2024年9月30日前9个月内出售了North End Retail和Fort Totten Square资产[143] 股息分配 - 公司在2024年9月30日后宣布派发每股0.175美元的季度股息[144] 会计政策 - 公司的关键会计估计政策在2024年9月30日前9个月内未发生重大变化[145] 财务数据 - 公司2024年9月30日前9个月的物业租金收入同比下降4.5%至3.485亿美元[158] - 公司2024年9月30日前9个月的第三方房地产服务收入同比下降24.8%至5,232.6万美元[159] - 公司2024年9月30日前9个月的折旧和摊销费用同比增加3.5%至1.582亿美元[160] - 公司2024年9月30日前9个月的物业运营费用同比增加1.5%至1.108亿美元[161] - 公司2024年9月30日前9个月的房地产税费用同比下降9.2%至4,000.6万美元[162] - 公司2024年第三季度的物业租金收入同比下降5.8%至1.133亿美元[149] - 公司2024年第三季度的第三方房地产服务收入同比下降28.7%至1,706.1万美元[150] - 公司2024年第三季度一般及行政费用增加约140万美元或3.3%，主要由于资本化工资减少和薪酬费用增加[163] - 公司2024年第三季度第三方房地产服务费用减少约1030万美元或15.2%，主要由于第三方可报销费用和薪酬费用降低[164] - 公司2024年利息费用增加约1680万美元或20.9%，主要由于(i)债务余额增加导致净增加1700万美元、(ii)浮动利率贷款利率上升导致增加680万美元、(iii)The Grace和Reva投入使用导致资本化利息减少670万美元，部分被(iv)非指定衍生工具到期导致的公允价值变动减少730万美元、(v)偿还部分贷款导致减少490万美元和(vi)出售资产导致减少210万美元所抵消[165] - 公司2024年出售房地产净亏损510万美元，主要由于出售North End Retail和Fort Totten Square,部分被之前确认的或有负债转回所抵消,2023年出售房地产净收益4160万美元主要由于出售4747 Bethesda Avenue和Falkland Chase[166] - 公司2024年计提减值损失1820万美元,主要与两个开发用地相关,2023年计提减值损失5930万美元,主要与2101 L Street、2100 Crystal Drive和一个开发用地相关[168] - 公司2024年第三季度同店NOI增加33.1万美元或0.5%,主要由于多户型住宅组合租金和入住率上升以及租金优惠减少,部分被商业组合入住率和回收收入下降以及房地产税减少所抵消[176] - 公司第三季度多户家庭物业收入增加4.1%至5,489.5万美元，主要由于新开业的The Grace和Reva物业以及整体租金上涨和优惠减少[186] - 第三季度商业物业收入下降15.3%至5,780万美元，主要由于1800 South Bell Street和2100 Crystal Drive物业停止运营、已出售物业以及整体出租率下降[187] - 前三季度多户家庭物业收入增加2.8%至1.599亿美元，主要由于新开业的The Grace和Reva物业以及整体租金上涨和优惠减少[188] - 前三季度商业物业收入下降16.2%至1.785亿美元，主要由于已出售物业、1800 South Bell Street和2100 Crystal Drive物业停止运营以及整体出租率下降[189] 现金流和融资 - 公司的主要现金来源是房地产租金收入和第三方资产管理及房地产服务业务产生的费用收入[190] - 截至2024年9月30日，公司的抵押贷款总额为18.29亿美元，其中6.12%为浮动利率贷款，4.54%为固定利率贷款[195] - 截至2024年9月30日，公司的无担保循环信贷额度和定期贷款总额为15亿美元[194] - 公司已授权回购最多15亿美元的普通股，截至2024年9月30日已回购5660万股普通股，总金额为11亿美元[198][199] - 公司未来12个月的主要现金需求包括正常经营费用、偿还债务本金和利息、资本支出、向股东支付股息和向合伙人分配等[200][201][202] - 截至2024年9月30日，公司在无并表的房地产合资企业中的投资总额为1.01亿美元[211] - 公司为无并表房地产合资企业提供了57.4百万美元的额外资本承诺和担保[213] - 公司维持了1.5亿美元的综合责任险和1亿美元的财产险[214][215] 风险因素 - 公司的债务包括抵押贷款、循环信贷和定期贷款,需要满足足够的保险覆盖要求[216] - 公司有一项在建资产,预计还需要额外投入5.11亿美元完成,主要在未来一年内支出,将通过债务融资[217] - 公司被控违反反垄断法,目前正在积极应诉,尚无法预测结果和损失[218] - 公司可能需要就税务问题向Vornado提供赔偿,如果Vornado分拆交易被认定不符合税收要求[222] - 公司资产可能存在环境污染风险,需要承担调查、清理和补救的成本,这可能对公司业务产生不利影响[223][224][225][226] - 公司有大约4.33亿美元的租户相关义务,时间和金额存在不确定性[220] - 公司可能为子公司的部分债务提供担保,截至2024年9月30日无此类担保[221] 利率风险管理 - 公司使用利率互换和上限协议来管理利率风险敞口,截至2024年9月30日有约22亿美元名义本金[229][230][234][235] - 公司债务的公允价值估计为26亿美元[231] - 公司面临利率波动风险,1%基准利率变动将影响年利息费用约236万美元[228][229][230] - 公司的变量利率抵押贷款总额为7.24亿美元，固定利率抵押贷款总额为11.05亿美元[229] - 公司的循环信贷额度为9000万美元，A-1期限贷款为2亿美元，A-2期限贷款为4亿美元，2023年期限贷款为1.2亿美元[229] - 公司的非合并房地产合资企业的债务份额为6800万美元[230] - 公司的抵押贷款和贷款的公允价值估计为26亿美元[231] - 公司使用利率掉期和利率上限协议来管理利率风险[232,233,234] - 公司有一些利率上限协议不符合套期保值会计要求，公允价值变动计入利息费用[235]

资本循环与资产出售 - 今年迄今完成2.636亿美元资本循环交易，平均资本化率4.8%，其中三季度出售Fort Totten Square获8680万美元[5][11] - 2024年Q1，North End Retail以14,250千美元出售，Central Place Tower以162,500千美元出售，小计176,750千美元[112] - 2024年Q3，Fort Totten Square以86,800千美元出售，2024年处置活动总价263,550千美元[112] 多户住宅业务线数据 - 多户住宅在营投资组合入住率升至95.7%，出租率达97.0%，同店新租有效租金涨4.5%，续租涨6.1%，续租率60.0%，同店NOI增长3.5%[6][16] - 截至10月27日，The Grace和Reva出租率达63.2%，稳定后预计带来2300万美元年化NOI，明年将交付775套新单元[7] - 所在子市场在建多户住宅仅3103套，市场整体入住率达94.1%，租金增长3.5%[18] - 多户住宅运营中全国登陆点有4处资产，出租率97.5%，入住率96.4%，年化租金75,837千美元，年化净营业收入52,840千美元[70] - 多户住宅总营收为5647.9万美元，运营投资组合NOI为3225.7万美元，年化NOI为1.29028亿美元[87] - 多户住宅免租期租金（JBG SMITH份额）为203.9万美元，年化免租期租金为815.6万美元，出租率为90.6%[87] - 公司多户住宅三季度有效新租约率为4.5%，有效续约率为6.1%，有效混合租约率为5.4%，续约率为60.0%[92] - 多户住宅运营资产加权平均数据：6781个单位，总面积5574179平方英尺，出租率92.7%，入住率90.6%，年化租金198029千美元，每单位租金2633美元，每平方英尺租金3.31美元[100] - 多户住宅在建资产数据：775个单位，总面积580966平方英尺，多户住宅面积561961平方英尺，零售面积19005平方英尺[100] - 多户住宅已投入使用资产数据：5973个单位，总面积4938088平方英尺，出租率97.0%，入住率95.7%，年化租金180530千美元，每单位租金2599美元，每平方英尺租金3.25美元[100] - 多户住宅近期交付资产数据：808个单位，总面积636091平方英尺，出租率60.7%，入住率55.1%，年化租金17499千美元，每单位租金3055美元，每平方英尺租金4.07美元[100] - 国家登陆区RiverHouse Apartments多户住宅数据：1676个单位，总面积1327551平方英尺，出租率98.2%，入住率97.1%，年化租金40863千美元，每单位租金2088美元，每平方英尺租金2.64美元[99] - 华盛顿特区West Half The Wren多户住宅数据：465个单位，总面积385368平方英尺，出租率94.4%，入住率90.3%，年化租金15665千美元，每单位租金2241美元，每平方英尺租金3.36美元[99] 办公业务线数据 - 办公投资组合出租率80.7%，入住率79.1%，环比均下降约1.5%，三季度签订15万平方英尺租约，加权平均租期6.3年[20] - 预计租户将腾空约47.5万平方英尺办公空间，涉及约2150万美元年化租金，扣除已知腾空和高杠杆资产后，国家登陆区预计入住率约69%，未来五年平均年租约滚动率约8.5%[23] - 今年迄今北弗吉尼亚吸纳量为 -105 万平方英尺，占库存的 -0.7%，市场空置率为 23.5%，若开发计划完成，空置率或降至约 17%[26] - 2024年第三季度，公司执行了约 15 万平方英尺的办公租赁，其中新租赁约 4.6 万平方英尺；九个月执行了约 49.6 万平方英尺的办公租赁，其中新租赁约 24.1 万平方英尺[32] - 商业地产全国登陆点有18处资产，出租率80.2%，入住率78.3%，年化租金203,225千美元，年化净营业收入128,864千美元[70] - 公司商业物业三季度运营投资组合NOI为3753.1万美元，年化NOI为1.50124亿美元[89] - 公司三季度末商业物业出租率为79.1%，其中JBG SMITH份额下各部分出租率在78.3%-86.0%之间[89] - 公司已签约未开始的租赁年化基础租金在100%份额下为284万美元，JBG SMITH份额下为252万美元[89] - 公司三季度办公室租赁面积在100%份额和JBG SMITH份额下均为15万平方英尺，前九个月分别为50.1万和49.6万平方英尺[93] - 公司三季度办公室初始租金为每平方英尺47.12美元，直线租金为每平方英尺47.50美元[93] - 公司三季度办公室加权平均租赁期限为6.3年，加权平均免租期为4.0个月[93] - 公司三季度办公室每平方英尺租户改进费用为24.53美元，占初始租金的8.3%[93] - 公司三季度办公室每平方英尺租赁佣金为4.88美元，占初始租金的1.6%[93] - 商业办公物业中，国家登陆区JBG SMITH份额数据：总面积5826819平方英尺，出租率80.2%，办公入住率78.3%，零售入住率95.3%，年化租金203225千美元，每平方英尺租金44.78美元，零售每平方英尺租金38.28美元[102] - 商业办公物业中，其他区域数据：总面积1069145平方英尺，出租率83.6%，办公入住率83.4%，零售入住率85.7%，年化租金46241千美元，每平方英尺租金51.59美元，零售每平方英尺租金54.47美元[102] - 贝塞斯达CBD的4747 Bethesda Avenue商业办公数据：所有权20.0%，总面积300535平方英尺，出租率100.0%，办公入住率97.9%，零售入住率100.0%，年化租金21440千美元，每平方英尺租金71.54美元，零售每平方英尺租金97.99美元[102] 财务数据关键指标变化 - 今年已回购1080万股，均价15.61美元，金额达1.683亿美元；自2020年启动回购计划以来，共回购5660万股，约占2019年底流通股和OP单位的38%，均价19.88美元，总计11亿美元[12] - 截至9月30日，核心FFO为1930万美元，摊薄后每股0.23美元，同店NOI增长0.5%[13] - 截至9月30日，净债务与年化调整后EBITDA之比为10.6倍，预计至少到2025年底办公物业同店NOI面临下行压力[14] - 三季度末，91.4%的债务为固定或对冲，加权平均债务期限为3.1年，下月有1.209亿美元债务到期，占比4.5%，2025年有3.407亿美元到期，占比12.6%[15] - 2024年第三季度，归属于普通股股东的净亏损为 2700 万美元，摊薄后每股亏损 0.32 美元；FFO 为 1950 万美元，摊薄后每股 0.23 美元；核心 FFO 为 1930 万美元，摊薄后每股 0.23 美元[30] - 截至 2024 年 9 月 30 日的三个月，年化净营业收入为 2.824 亿美元，剔除出售或停用资产后为 2.781 亿美元[30] - 2024 年第三季度同店 NOI 环比增长 0.5%，达到 6860 万美元[31] - 截至 2024 年 9 月 30 日，运营中的多户住宅组合出租率为 92.7%，入住率为 90.6%；运营中的商业组合出租率为 80.7%，入住率为 79.1%[32] - 截至 2024 年 9 月 30 日，公司有一个在建多户住宅资产，共 775 个单元；开发管道中有 18 个资产，估计潜在开发密度为 930 万平方英尺[33] - 截至 2024 年 9 月 30 日，公司第三方房地产服务收入（含报销）为 1710 万美元，剔除报销和房地产合资企业服务收入后为 830 万美元[34] - 截至 2024 年 9 月 30 日，公司总企业价值约为 43 亿美元，净债务与年化调整后 EBITDA 之比为 10.6 倍，净债务/总企业价值为 59.6%[36] - 2024 年 10 月 24 日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为 0.175 美元，将于 11 月 22 日支付[38] - 截至2024年9月30日，公司总资产为5182477千美元，较2023年12月31日的5518515千美元下降6.09%[48] - 截至2024年9月30日，公司总负债为2841880千美元，较2023年12月31日的2825929千美元增长0.56%[48] - 2024年第三季度，公司总营收为136026千美元，较2023年同期的151562千美元下降10.25%[49] - 2024年前三季度，公司总营收为416530千美元，较2023年同期的456619千美元下降8.78%[49] - 2024年第三季度，公司总费用为129756千美元，较2023年同期的136793千美元下降5.14%[49] - 2024年前三季度，公司总费用为412933千美元，较2023年同期的424073千美元下降2.62%[49] - 2024年第三季度，公司净亏损为31309千美元，较2023年同期的66101千美元有所收窄[49] - 2024年前三季度，公司净亏损为106913千美元，较2023年同期的54045千美元有所扩大[49] - 2024年第三季度，普通股每股基本和摊薄亏损为0.32美元，较2023年同期的0.58美元有所收窄[49] - 2024年前三季度，普通股每股基本和摊薄亏损为0.95美元，较2023年同期的0.45美元有所扩大[49] - 2024年第三季度净亏损31,309千美元，2023年同期为66,101千美元；2024年前九个月净亏损106,913千美元，2023年同期为54,045千美元[51] - 2024年第三季度EBITDA为56,676千美元，2023年同期为16,641千美元；2024年前九个月EBITDA为154,877千美元，2023年同期为192,898千美元[51] - 2024年第三季度EBITDAre为62,028千美元，2023年同期为77,720千美元；2024年前九个月EBITDAre为159,463千美元，2023年同期为213,277千美元[51] - 2024年第三季度调整后EBITDA为60,010千美元，2023年同期为76,313千美元；2024年前九个月调整后EBITDA为176,676千美元，2023年同期为216,640千美元[51] - 2024年第三季度净债务与年化调整后EBITDA比率为10.6倍，2023年同期为8.1倍；2024年前九个月为10.8倍，2023年同期为8.5倍[51] - 2024年第三季度FFO归属于普通股股东为19,499千美元，2023年同期为40,098千美元；2024年前九个月为44,512千美元，2023年同期为106,523千美元[52] - 2024年第三季度核心FFO归属于普通股股东为19,292千美元，2023年同期为41,040千美元；2024年前九个月为62,294千美元，2023年同期为117,973千美元[52] - 2024年第三季度摊薄后每股FFO为0.23美元，2023年同期为0.40美元；2024年前九个月为0.50美元，2023年同期为0.98美元[52] - 2024年第三季度摊薄后每股核心FFO为0.23美元，2023年同期为0.40美元；2024年前九个月为0.69美元，2023年同期为1.09美元[52] - 2024年第三季度FFO和核心FFO的加权平均摊薄股数为85,446千股，2023年同期为101,461千股；2024年前九个月为89,806千股，2023年同期为108,359千股[52] - 2024年第三季度核心FFO归属OP单位为22,977千美元，2023年同期为47,795千美元；2024年前九个月为73,732千美元，2023年同期为136,831千美元[55] - 2024年第三季度FAD可用于OP单位为18,450千美元，2023年同期为43,909千美元；2024年前九个月为73,540千美元，2023年同期为121,805千美元[55] - 2024年第三季度FAD派息率为97.0%，2023年同期为61.0%；2024年前九个月为76.0%，2023年

文章核心观点 - 2024年JBG SMITH Properties表现略逊于基准ETF，但鉴于债务结构、办公物业组合稳定及多户开发项目交付，预计未来其股价将跑赢大盘，值得买入 [2][10] 公司概述 - JBG SMITH Properties是一家办公房地产投资信托基金，在华盛顿特区大都市区有大量多户住宅业务，商业和多户住宅投资组合分别占调整后净营业收入的55%和45% [3] - 商业投资组合租户中政府及政府承包商占比超51% [3] - 一个大型多户开发项目预计2025年第三季度完工，已投资6.67亿美元，还需9800万美元，完工后多户住宅业务净营业收入占比将超50%，未来开发计划还包括其他混合用途项目 [3] 运营概述 - 2024年第二季度核心运营资金为每股0.18美元，同比下降50%，原因是商业投资组合入住率下降和利息支出增加，多户住宅投资组合入住率同比提高0.6%至94.3% [4] - 2024年第二季度稳定投资组合（不包括已出售资产）的年化净营业收入为2.84亿美元，同比下降3% [4] 资本结构 - 2024年第二季度末净债务为25.2亿美元，占企业价值41.3亿美元的61%，加权平均利率为4.88%，29%为浮动利率债务，71%为固定利率债务 [5] 市场隐含资本化率 - 2024年第二季度年化净营业收入为2.84亿美元，开发项目稳定后预计增加约4400万美元，合计现金流约3.28亿美元，相对于41.3亿美元的企业价值，市场隐含资本化率为7.94% [6] - 考虑完成项目需额外投资9800万美元，企业价值增至约42.3亿美元，市场隐含资本化率降至7.75%，可视为前瞻性指标 [6] 估值 - 若考虑开发项目带来的4400万美元净营业收入贡献，核心运营资金将增加约每股0.10美元，多户开发完成后年化核心运营资金为每股1.12美元，对应14倍的核心运营资金倍数 [7] - 7.75%的市场隐含资本化率可拆分为多户住宅物业6%和政府相关办公物业9.5% [8] 结论 - 2024年第二季度公司运营结果不佳，但受益于美联储降息、多户住宅业务占比增加及政府相关租户的支撑，股票值得买入 [10]

财务表现 - 公司总收入为2.805亿美元，同比下降8.0%[15] - 物业租赁收入为2.352亿美元，同比下降3.9%[15] - 第三方房地产服务收入为3,526.5万美元，同比下降22.7%[15] - 净亏损为5,664.9万美元，上年同期净利润为1,062.6万美元[15] - 每股基本和稀释亏损为0.63美元，上年同期每股收益为0.09美元[15] - 公司2024年上半年净亏损7560万美元，而2023年同期净利润为1206万美元[26] 资产负债情况 - 现金及现金等价物为1.635亿美元，较上年末减少7.2%[11] - 总资产为53.251亿美元，较上年末减少3.5%[11] - 总负债为28.539亿美元，较上年末增加1.0%[13] - 股东权益为20.196亿美元，较上年末减少9.1%[13] - 公司2024年6月30日的总权益为20.35亿美元[20] - 公司2024年6月30日的累计亏损为8.66亿美元[20] - 公司2024年6月30日的其他综合收益为2,883万美元[20] - 公司2024年6月30日的非控股权益为1,494万美元[20] 现金流情况 - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流为6081万美元，2023年同期为8943万美元[26] - 公司2024年上半年投资活动产生的现金流为6199万美元，2023年同期为-13550万美元[27] - 公司2024年上半年融资活动产生的现金流为-11734万美元，2023年同期为-2516万美元[27] - 公司2024年6月30日现金及受限现金余额为20590万美元，2023年6月30日为20284万美元[28] - 公司2024年上半年支付利息(扣除资本化利息)为5275万美元，2023年同期为4438万美元[29] 资产处置和合资企业 - 公司出售了一处价值1425万美元的多户型房地产资产，获得净收益286万美元[49] - 公司正在出售一处价值8680万美元的多户型房地产资产[51] - 公司在多个房地产合资企业中拥有权益，总投资额为26428万美元[53][54] - 公司合资企业出售了一处价值3.25亿美元的资产,公司获得480万美元的收益份额[56][57] - 公司合资企业的总资产为51.6亿美元,总负债为25.55亿美元[61][62] - 公司合资企业上半年总收入为2119万美元,营业利润593.8万美元,净亏损186.7万美元[63][64] 可变利益实体 - 公司将JBG SMITH LP作为重要的合并可变利益主体[68] - 公司于2024年6月30日合并了一家可变利益实体(VIE)2000/2001 South Bell Street,总资产为2.561亿美元,负债为1.579亿美元[69][70] - 公司于2024年6月以2660万美元收购了1900 Crystal Drive的地面承租人权益,该交易使1900 Crystal Drive不再是VIE[69] 衍生金融工具和减值 - 公司持有各种衍生金融工具,包括利率掉期和上限协议,于2024年6月30日和2023年12月31日按公允价值计量,其中指定为有效套期的衍生工具未实现收益分别为3310万美元和2270万美元[111] - 公司预计在未来12个月内将有2070万美元的未实现收益被重新分类为利息费用的减少[111] - 公司对两处开发用地进行了减值,估计公允价值为2470万美元,减值损失分别为100万美元和1820万美元[119] 第三方资产管理和房地产服务 - 公司还提供第三方资产管理和房地产服务业务,为遗留基金和其他第三方提供收费服务[32] - 公司的第三方资产管理和房地产服务业务收入和费用分别列示,2024年上半年收入为3526.5万美元,费用为4097.7万美元,净亏损571.2万美元[126] - 公司的第三方资产管理和房地产服务业务资产主要包括管理和租赁合同,账面价值为540万美元和810万美元[127] 其他 - 公司正在评估新的气候相关信息披露规则的潜在影响[46] - 公司正在评估采用新的收入税披露准则的潜在影响[47] - 公司正在评估采用新的可报告分部披露准则的潜在影响[48] - 公司投资于房地产科技公司,截至2024年6月30日,相关投资的公允价值为2411.9万美元,本期未实现收益为130万美元[72] - 公司的浮动利率和固定利率贷款总额分别为7.01亿美元和11.89亿美元,加权平均利率分别为6.23%和4.78%[73][74] - 公司的无担保循环信贷额度和定期贷款总额为15亿美元,包括7.5亿美元循环信贷额度和9.2亿美元定期贷款[77][78][79][80]