公司基本情况 - Kilroy Realty（KRC）是一家美国房地产投资信托公司（REIT），拥有121处办公物业，可租赁面积达1700万平方英尺，物业位于美国西海岸主要大都市地区[2]。 - 截至文章撰写时，KRC股票今年迄今（YTD）下跌约10.5%，与基准指数（VNQ和SPMD）相比表现明显不佳[2]。 第二季度财报 - KRC于7月31日公布第二季度财报，营收和每股FFO均超出预期，营收为2.807亿美元，同比下降1.3%，每股FFO为1.10美元，较2023财年第二季度的1.19美元同比下降8.1%[3]。 - 公司目前拥有19亿美元的总流动性[3]。 - 管理层将每股FFO的指引更新为4.21 - 4.31美元，之前的指引为4.15 - 4.30美元，总开发支出范围降低是新数据的关键假设之一[3]。 租赁与入住率 - 第二季度签署约23.5万平方英尺的租约，其中12.2万平方英尺为新租约[4]。 - 今年7月签署18.4万平方英尺租约，Q3第一个月签署的租约约为Q2全部租约的78%，这将使Q3末入住率上升，有望提高每股FFO和AFFO[4]。 - 不同城市的入住率差异很大，例如6月30日奥斯汀物业入住率为72.3%，旧金山湾区物业入住率为90.1%，旧金山是KRC办公物业占比最大的地区（36.2%）[5]。 - Q2 GAAP租金同比增长7.2%，现金租金同比下降4.6%[6]。 公司估值 - 通过与竞争对手（SL Green、Douglass Emmett、Cousins Properties、BXP）比较AFFO倍数进行估值，这四家公司平均P/AFFO倍数为13.27倍，KRC当前倍数为8.62倍，按当前股价33.44美元计算，每股内在价值为51.48美元，隐含潜在涨幅为53.94%[10][11]。 - 采用历史P/FFO模型，KRC过去十年平均P/FFO为17.58倍，TTM（最近十二个月）数字为7.65倍，较历史平均有56.51%的折扣，隐含130%的涨幅，但由于FFO增长率变化，该数据不太理想[12]。 - 使用股息贴现模型，过去5年平均股息增长率为2.73%，但考虑到未来FFO增长乏力等因素，采用Seeking Alpha估计的每股股息前瞻性增长率0.90%，计算得出加权平均资本成本（WACC）为6.03%，隐含股价为42.49美元，较当前股价有26.82%的涨幅，即使假设股息增长率为0%，股价仍被低估[14][16][21][22]。 整体结论 - 三种估值模型结果一致，市场对办公REIT板块的悲观情绪影响了投资者判断，利率在今年晚些时候或明年初下调时，该板块将受益，KRC股价应会调整[23]。 - 在等待股价调整期间，投资者可获得6.4%的股息收益，且由于公司目前交易倍数处于历史低位，下行空间有限，风险回报具有吸引力[24]。