文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）盈利结果好于预期，68%提供全年运营资金（FFO）指引的股票型REITs上调全年展望，仅8%下调，高于二季度历史平均上调率；分析师将分析Realty Income和Simon Property Group最新财报期表现并给出更新建议，认为二者能利用规模和资本成本优势应对不同周期，预计未来带来稳健回报，随着9月降息预期增强，股价将与公司质量相符 [1] 行业情况 - REITs盈利结果好于预期，65家提供FFO全年指引的股票型REITs中，44家（68%）上调全年展望，仅6家（8%）下调，高于二季度历史平均上调率40 - 45% [1] Realty Income（O）情况 公司概况 - 自1969年运营，收购首个物业Taco Bell，是“月度股息公司”，商业模式为收购商业地产并长期净租赁，依赖低于物业收益率的资本成本盈利，常通过售后回租协议收购物业，为企业降低风险并释放资本 [2][3][4] - 专注投资单租户独立商业地产，主要为三净租赁，租户负责物业保险、维护和税收等成本；市值约536亿美元，拥有3.353亿平方英尺物业组合，含15450处物业，租给超1550个租户，业务覆盖美国50个州、英国及欧洲6个国家；投资组合按位置和物业类型多元化，2Q - 24末零售、工业和博彩物业分别占年化合同租金的79.4%、14.5%和3.3% [5] 财务表现 - 2Q - 24总营收13.394亿美元，高于2023年二季度的10.192亿美元；正常化FFO为9.319亿美元（每股1.07美元），高于2Q - 23的6.883亿美元（每股1.02美元）；调整后运营资金（AFFO）为9.211亿美元（每股1.06美元），高于2023年二季度的6.717亿美元（每股1.00美元）；2Q - 24业绩符合市场共识，公司维持全年AFFO指引 [6] - 二季度投资近8.06亿美元，初始加权平均现金收益率7.9%，包括以2.46亿美元收购21处物业（资本化率7.9%）、向99处开发中物业投资1.82亿美元（预计收益率7.3%）、向英国杂货商ASDA提供3.775亿美元高级票据（收益率8.1%，2030年到期）；二季度约54%交易在英国进行 [6] - 年初至今投资14亿美元，有望实现全年30亿美元收购指引；资产负债表强劲，净债务和优先股与预估调整后房地产息税折旧摊销前利润（EBITDAre）比率为5.3倍，长期债务与资本比率为40.97%，固定费用覆盖率为4.6倍 [7] 公司优势与估值 - 具备稳定持续的盈利增长（28年中有27年实现AFFO正增长）、合理的AFFO增长率（自1996年以来中位数为5.7%）、可靠的股息覆盖（2023年AFFO派息率76.27%）、高股息率（当前股息收益率5.22%）、强大的资产负债表（A - 信用评级）和多元化的投资组合（15450处物业） [8] - 鉴于美联储即将降息预期，REITs近几周表现良好；即便近期股价上涨，O当前市盈率与AFFO比率为14.69倍，较其平均AFFO倍数18.41倍有显著折让 [8] 投资评级 - 分析师给予Realty Income买入评级 [9] Simon Property Group（SPG）情况 公司概况 - 是一家购物中心REIT，拥有、开发和管理顶级购物、餐饮和娱乐目的地组合，物业类型包括购物中心、The Mills和奥特莱斯等；2023年末在美国拥有或持有权益的物业195处，分布于37个州和波多黎各；还持有The Taubman Realty Group 84%非控股权益，在亚洲和美国拥有24处区域购物中心和奥特莱斯；在国际上拥有或持有欧洲、亚洲和加拿大35处高级设计师奥特莱斯权益，持有法国Klépierre 22.4%股份；除租赁房地产外，还持有J.C. Penney和SPARC Group零售业务股权投资，通过与Authentic Brands Group的授权业务拥有知识产权，并与Rue Gilt Groupe开展电子商务合资企业 [10] - 二季度末，美国购物中心和奥特莱斯、The Mills物业、TRG权益和国际物业分别占净营业收入（NOI）的71.6%、11.4%、8.0%和9.0%；在美国，佛罗里达州、加利福尼亚州和得克萨斯州分别贡献美国投资组合NOI的19.1%、13.9%和10.2% [10] 财务表现 - 2Q - 24总营收14.58亿美元，高于2023年二季度的13.69亿美元；FFO为10.88亿美元（每股2.90美元），高于2Q - 23的10.77亿美元（每股2.88美元）；与2023年同期相比，国内NOI增长5.2%，总投资组合NOI增长4.8%；2Q - 24房地产FFO为每股2.93美元，高于2023年二季度的每股2.81美元，同比增长4.3% [11] - 二季度宣布塔尔萨奥特莱斯预计2024年8月15日开业，还在华盛顿州西雅图启动一个234套豪华住宅开发项目建设；董事会宣布2024年三季度股息为每股2.05美元，同比增长7.9%；上调2024年全年FFO每股指引至12.80 - 12.90美元，修订后中点12.85美元代表FFO同比增长2.7% [11] - 2Q - 24末，美国购物中心和奥特莱斯 occupancy率为95.6%，每平方英尺基础最低租金为57.94美元，高于2023年二季度的56.27美元；维持强大资产负债表，二季度末流动性为112亿美元；固定费用覆盖率为4.3倍，总债务与总资产（市值）比率为40%，加权平均利率为3.75%，加权平均到期期限为7.0年；拥有标普全球A - 信用评级和穆迪A3评级 [11] 盈利增长与估值 - 2014年以来平均AFFO增长率为3.23%，复合股息增长率为5.48%；分析师预计2024年AFFO增长5%，2025年下降3%，2026年增长3%；股息收益率为5.27%，2023年AFFO派息率仅67.27%，股票当前市盈率与AFFO比率为13.64倍，低于其平均AFFO倍数15.92倍 [12] 投资评级 - 分析师给予Simon Property Group买入评级 [12]