文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）在过去一个月表现优异，有望在可预见的未来继续跑赢大盘，投资者可关注资产负债表强劲、防御性强的REITs以实现风险调整后回报最大化 [1][2][8] 行业趋势 - REITs自2022年初美联储加息周期开始以来表现不佳，但过去一个月成为表现最好的板块之一，大幅跑赢科技股和标准普尔500指数 [1] 利好因素 利率因素 - 美联储降息可能为REITs行业提供顺风，推动其股价上涨，因其常被视为债券替代品，利率下降时市场对其预期股息收益率也会下降；同时，REITs作为杠杆公司，利率下降会降低其资本成本，使其利息支出减少，更有能力进行增值收购，且资本化率往往随利率压缩，推动基础资产价值上升 [3] 防御属性 - 多数REITs本质上比其他公司更具防御性，因其长期现金流稳定，且是租户的关键服务提供商，租金是租户最后削减或取消的开支之一；此外，许多REITs在经历新冠疫情和利率快速上升后，资产负债表更加稳健，杠杆水平下降，商业模式在经济和利率逆境中得到强化 [4] 估值优势 - REITs相对于历史水平仍处于大幅折价状态，而科技股如英伟达仍处于高估值状态，随着市场开始考虑经济放缓带来的风险，估值将变得越来越重要，资本可能从高估值、更具投机性的股票转向防御性、低估的REITs [5] 行业整合 - REITs行业目前正在进行大规模整合，由于许多REITs股价大幅折价，大型投资者如黑石集团一直在大举买入，这将推动市场估值上升，因为市场将被迫认识到许多REITs的内在价值 [6] 投资建议 总体建议 - 投资者应关注资产负债表强劲、防御性强的REITs，因长期利率不太可能像短期利率那样大幅下降，且衰退可能会影响一些防御性较弱的REITs [7][8] 具体标的 - 三重净租赁REITs方面，防御型投资者可关注 Realty Income（O）和Agree Realty（ADC），因其资产负债表良好且投资级租户占比高；追求更高总回报潜力的投资者可关注W. P. Carey（WPC），其防御性强、资产负债表稳健且股息收益率较高；更具投机性的选择是EPR Properties（EPR） [8] - 多户住宅REITs方面，Mid - America Apartment Communities（MAA）和Camden Property Trust（CPT）是防御性较强的蓝筹股，因其在阳光地带有业务且资产负债表出色；BSR REIT（OTCPK:BSRTF）是更具深度价值的投资标的，专注于B级物业，在衰退中更具防御性，但资产负债表防御性稍弱且投资组合较小 [8] - 对于希望对REITs行业持续强劲复苏进行杠杆押注的投资者，Cohen & Steers Quality Income Realty Fund（RQI）是不错的选择，其股息收益率为7.74%，按月支付，较资产净值折价7.04%，低于52周低点和平均折价，28.35%的杠杆率可能进一步提升潜在上行空间 [8]