文章核心观点 - 公司租户稳定、负债结构良好，但估值偏高，虽有投资价值但当前不宜买入 [2][11][14] 公司业务模式 - 公司专注单租户物业，与服务和体验型企业签长期净租赁合约，有望从售后回租趋势中长期受益 [2] 租户情况 - 租户多为中等市场、信用良好的企业，加权平均租赁期限14.1年，投资组合出租率达99.9% [3] - 约93%的现金平均基本租金（ABR）来自服务和体验型行业，租户所在行业抗衰退和电商冲击能力较强 [4][6] - 前十大租户仅占总现金ABR的19%，租户组合多元化 [5] - 公司业务覆盖49个州，地域分布较分散 [7] 债务情况 - 季度末杠杆率从去年的4.7倍降至4.1倍，有望年底降至3倍区间中段 [8] - 债务到期分布合理，加权平均债务期限4.7年，2027年2月前无到期债务，物业无担保债务，固定费用覆盖率5.9倍，债务成本3.6% [9] 估值情况 - 公司当前市盈率/调整后运营资金（P/AFFO）为16.3倍，高于典型REIT水平，虽低于历史的18.1倍，但仍缺乏吸引力 [11] - 15位卖方分析师给出13个“买入”和2个“持有”评级，平均目标价31.33美元，较当前价格一年后有7.2%的上涨空间 [12] 投资建议 - 公司租户和资产负债表稳定，但估值过高，长期每股调整后运营资金（AFFO）增长为个位数，目前不建议买入 [14]