文章核心观点 - 美国房地产市场总值达50万亿美元，虽面临高利率和 affordability 问题，但价格仍在上涨，为投资者和购房者带来机遇与挑战，Tractor Supply Company、Equity LifeStyle Properties 和 Carlisle Companies 三家公司在复杂的房地产市场中具有投资潜力 [32][33] 美国房地产市场现状 - 截至2024年6月，美国超9500万套住宅房产总价值较12个月前增加3.1万亿美元，达50万亿美元，过去十年价值增长120% [2] - 需求持续超过供应增长，房屋库存水平低于疫情前，高利率的锁定效应使许多业主不愿出售，虽利率上升影响潜在买家，但供应有限仍推动价格上涨，预计未来价格将继续上升 [3] - 康涅狄格州和新泽西州表现突出，十个增长最快的都会区中有六个位于这两个州，其中新不伦瑞克的房屋价值增长13.3% [4] - 增长最慢或收缩的市场主要位于得克萨斯州和佛罗里达州，这些地区的房屋价格涨幅低于通胀率 [5] - 农村房地产表现出色，城市房屋总价值增长6%至10.3万亿美元，郊区房屋增长6.8%至30.1万亿美元，农村房屋价值增长7% [7] 房地产市场现状带来的影响 - 房屋销售相关支出下降，购房者因房价过高面临问题，低房屋销售给律师和房地产经纪人等带来压力，住房 affordability 显著下降 [10] - 年收入10万美元的家庭如今只能负担37%的房屋挂牌，而在供需平衡的市场中该比例应为62%，平均住房支付从2021年的每月低于1700美元升至2700美元 [9][11] 投资机会 Tractor Supply Company - 专注农村客户，提供多种产品，业务围绕“Life Out Here”，具有低盗窃率和健康消费者等优势 [12][13] - 2024年第二季度净销售额增长1.5%，年初至今可比门店销售额增长0.2%，但第二季度可比销售额下降0.5% [13] - Neighbor's Club 忠诚度计划拥有超3600万会员，过去四个季度新增500万会员，公司投资供应链，开设第十个且最大的配送中心，花园中心扩张成为重要增长驱动力 [13] - 全年可比销售额预计收缩0.5%至增长1.0%，过去十年回购超五分之一的股份，股息收益率1.8%，派息率41%，五年复合年增长率27% [13][14] - 目前市盈率为24.7倍，略高于长期正常水平22.8倍，分析师预计2025年和2026年每股收益分别增长10%和11%，有望实现7 - 10%的年回报率 [15] Equity LifeStyle Properties - 是一家拥有制造住房社区、码头和房车社区的住宅房地产投资信托基金，在35个州和一个加拿大省份运营，拥有超17.2万个场地和451处房产 [17] - 制造住房社区具有高质量房屋、优质设施和成本优势，平均比单户住宅便宜70%，受益于住房 affordability 问题、人口老龄化和供应限制 [19] - 制造住房入住率达95%，租户多拥有自己的房屋，产生稳定费用流并降低租户迁出风险，资产负债表健康，加权平均利率3.7%，净杠杆率5.1倍息税折旧摊销前利润，加权平均到期期限九年 [20] - 股息收益率2.7%，过去十年股息每年增长13.6%，超过房地产投资信托基金平均水平5.5%，总回报率在房地产投资信托基金领域表现出色 [20] - 市盈率为28.8倍，接近长期平均水平28.7倍，考虑2.7%的股息和2025年及2026年每股调整后运营资金预计增长6%，总回报前景为8 - 10% [21] Carlisle Companies - 70%的销售额来自建筑材料，30%来自防水技术，超60%的销售额来自替换和改造业务，受益于美国商业建筑老化 [25] - 是行业中最有效率的公司之一，投资资本回报率超25%，自由现金流收益率超15%，营收超20亿美元 [26][27] - 目标是到2030年实现每股收益40美元，投资资本回报率超25%，包括至少5%的年平均有机收入增长，计划将研发投资提高到销售额的3%，到2030年25%的收入来自新产品 [28] - 本月初股息提高17.6%，每股季度股息1美元，股息收益率1.0%，派息率18%，五年复合年增长率16.3%，连续46年提高股息，过去十年回购26%的股份 [29][30] - 目前市盈率为20.9倍，略高于长期平均水平17.9倍，若实现2030年每股收益40美元的目标，合理股价目标为716美元，较当前价格高90% [31]