文章核心观点 - 环境变化对 Realty Income 股票有利，公司二季度业绩稳健，股息安全且有增长潜力，随着利率下降趋势，公司股价有望提升，当前是有吸引力的买入时机 [1][12] 二季度业绩表现 - 二季度营收因收购 Spirit Realty 和新物业投资增长 31% 至 13.4 亿美元，同店租金收入增长 0.2%， occupancy 率达 98.8% [2] - 工业物业同店租金增长 2.1%，博彩物业增长 1.7%，含数据中心的其他物业增长 4.1%，最大类别零售同店租金收入下降 0.3% [3] - 公司二季度投资活跃，投入 8.06 亿美元投资物业，3.78 亿美元购买 Asda 有担保票据，票据收益率 8.1%，欧洲投资加权平均现金收益率略高为 8% [5] - 二季度出售 75 处物业获 1.06 亿美元收益，计划今年出售 4 - 5 亿美元物业，同时计划投资约 30 亿美元 [6] - 公司调整后每股运营资金（AFFO）增长 6% 至 1.06 美元，AFFO 衡量 REIT 运营现金流，不受折旧假设影响更标准化 [7] - 公司维持 6 月初更新的全年指引，计划投资约 30 亿美元新物业，同店租金收入增长 1%， occupancy 率超 98%，重申全年每股 AFFO 在 4.15 - 4.21 美元 [8] 股息情况 - 公司 AFFO 每股 1.06 美元，股息每股 0.777 美元，AFFO 派息率从去年 76.5% 改善至 73.3%，现金流轻松覆盖股息且有提升空间 [9] - 7 月公司将股息提高至年化每股 3.156 美元，是第 107 次连续季度股息增长和第 649 次连续月度股息增长，虽部分租户有压力，但股息因派息率和 occupancy 率表现安全 [10] 环境变化影响 - 过去几年高利率和资本化率使公司商业地产价值下降，但也让公司以更有吸引力的资本化率投资并在续租时获得更高租金，本季度续租物业租金回收利率达 105.7% [11] - 随着美联储进入降息周期，资本化率随利率下降，公司物业价值有望提升，进而推动股价上涨，结合 5.2% 收益率和月度股息支付，股票有吸引力 [12]