文章核心观点 - 经济中购物中心空间的租赁业务由供需决定，供需失衡可能带来投资机会，美国阳光地带购物中心供应未跟上需求增长，推荐关注该地区的购物中心房地产投资信托基金（REITs） [1][5] 供需关系与投资机会 - 经济中购物中心空间租赁业务由供需决定，供需失衡尤其是长期结构性趋势下，可能带来投资机会，但发现趋势时往往其他人也已察觉 [1] - 房地产周期中，公开市场会纠正供需失衡，如疫情后阳光地带公寓建设使供需接近平衡，房东失去定价权 [1] 阳光地带需求情况 - 阳光地带居住和工作需求旺盛，自20世纪中叶以来人口显著增长，制造业衰退、高生活成本、高税收和更多监管以及更好的天气等因素促使人口从北方迁移到南方 [2] - 2022年7月至2023年7月，美国人口增长最多的前15个城市几乎都位于阳光地带 [2] 疫情对零售的影响 - 疫情加速了在线零售的采用，改变了人们的购物习惯且部分习惯得以保留 [4] - 疫情让企业认识到实体店的价值，全渠道系统是优于单纯线上或线下的模式，企业需提供多种购物选择以保持竞争力，线上零售带来的负面影响大部分已消除 [4] 购物中心供应情况 - 阳光地带新居民增加，但购物中心供应未跟上需求增长，尤其是高增长的阳光地带市场，自2007 - 2009年大衰退以来，购物中心供应未恢复，且预计短期内不会逆转 [5] - 2024 - 2028年，购物中心供应增长远低于工业、公寓甚至办公物业 [5] - 美国零售市场供应受限，零售空置率低于历史正常水平，新零售建设在过去几年极少，零售租赁率持续攀升，店铺关闭数量远低于历史平均水平 [8] - 由于供应减少和需求增加，购物中心每平方英尺价格上涨，空置率降低，有利于购物中心所有者 [9] 推荐公司情况 金考房地产（Kimco Realty，KIM） - 市值约148亿美元，拥有1.01亿平方英尺的投资组合，包括567个购物中心和混合用途资产，专注于沿海和阳光地带市场的以杂货店为核心的购物中心 [11] - 租户提供必需品和服务，前三大租户为TJX（占3.8%）、家得宝（占1.8%）和ROSS（占1.8%），无租户占年租金超过4% [11] - 前三大市场为纽约、巴尔的摩 - 华盛顿特区和洛杉矶，合计占年基本租金（ABR）近30%，阳光地带市场按ABR计算占公司投资组合近40% [11][12][13] - 2014年以来平均调整后运营资金（AFFO）增长率为2.09%，分析师预计2024年增长4%，未来两年分别增长6%和8% [14] - 拥有投资级资产负债表，信用评级为BBB +，股息收益率为4.41%，2023年AFFO派息率为86.44%，股票交易价格低于历史平均水平，给予“买入”评级 [15] 风筝房地产信托集团（Kite Realty Group Trust，KRG） - 市值约54亿美元，拥有2800万平方英尺的投资组合，包括178个购物中心和混合用途资产，专注于阳光地带以杂货店为核心的购物中心开发、收购和运营 [17][18] - 69%的ABR来自阳光地带市场，79%的ABR来自有杂货店的购物中心，94.8%的零售投资组合已出租，前三大租户为TJX（占2.8%）、百思买和ROSS Stores（各占2.0%），前15大租户合计占ABR 21.0% [18] - 拥有投资级资产负债表，信用评级为BBB，债务指标良好，分析师预计2024 - 2026年AFFO每股分别增长4%、5%和10%，股息收益率为4.18%，AFFO派息率为70.07%，股票交易价格高于历史平均水平，但因未来增长前景给予“强力买入”评级 [19] 惠特斯通房地产投资信托（Whitestone REIT，WSR） - 市值约6.649亿美元，拥有510万平方英尺的投资组合，包括57个社区购物中心，出租率为93.5%，所有物业位于德克萨斯州和亚利桑那州，专注于高增长市场 [20] - 目标租户为服务型零售商，租户基础多元化，最大租户占ABR 2.1%，第二季度新租约和续约的租赁价差分别为33.3%和13.9% [20][21] - 分析师预计2024 - 2026年AFFO每股分别增长14%、13%和19%，股息收益率为3.78%，AFFO派息率为69.57%，股票交易价格高于正常AFFO倍数，鉴于过去运营历史、高杠杆和较高的AFFO倍数，给予“持有”评级 [21] 英温信托房产（InvenTrust Properties，IVT） - 市值约19亿美元，拥有1050万平方英尺的投资组合，包括64个零售物业，87%以杂货店为核心，出租率为96.4%，专注于阳光地带以杂货店为核心的多租户零售物业的重建、收购和运营 [23] - 95%的净营业收入（NOI）来自阳光地带市场，最大租户为克罗格（占5.1%），前五大市场为奥斯汀（占17%）、南加州（占12%）、休斯顿（占11%）、迈阿密（占10%）和达拉斯（占10%），仅2个市场不在阳光地带，合计占ABR 4 - 5% [23][24] - 信用评级为BBB -（稳定），债务指标良好，公开上市以来平均AFFO增长率为9.16%，分析师预计2024年AFFO每股下降3%，2025 - 2026年分别增长7%和8%，股息收益率为3.26%，AFFO派息率为60.70%，股票交易价格略高于平均AFFO倍数，给予“买入”评级 [24][25]