文章核心观点 - 公司Q2 2024财报确认其能稳定且可预测地实现高有机增长，AFFO增加使股息覆盖更可持续，但即将到来的债务再融资可能冲击AFFO并导致股息削减，需等下季度再融资细节公布后再考虑投资 [1][2][4] 公司投资亮点 - 估值倍数低，P/AFFO倍数为9.3倍，在独立和购物中心领域较同行分别折价约30%和28% [1] - 股息收益率高，基本面强，有良好的有机增长潜力 [1] - 每份额运营资金（FFO）增长强于平均水平，因投资组合租金低于市场水平，易获取诱人租赁利差 [1] 公司Q2 2024财报表现 - 同店净营业收入同比增长140万美元或3.5%，得益于零售行业较强的租赁利差 [2] - 新租赁交易租金比可比平均租金高28%，非期权续约利差为12.8%，将为后续季度带来积极影响 [2] - 最关键指标每股调整后运营资金（AFFO）相应提高约4.5%，AFFO派息率从上个季度的99.4%降至92% [2] - 目前平均租金为每平方英尺12.56美元，远低于市场平均的约23.4美元，有提升同店净营业收入的潜力 [2] 公司面临的风险 - 债务结构方面，虽超94%的债务为固定利率，加权平均利率4.5%，但2024和2025年到期债务占总杠杆约54%，再融资成本可能上升，影响现金生成和AFFO，威胁股息可持续性 [2][3] - 存在经济风险，消费者支出下降和失业率上升可能降低对公司零售物业的需求，但大部分物业为杂货店锚定，需求驱动因素与其他零售物业不同 [3] 公司管理层表态 - 公司一直在积极与所有贷款人联系，银行、寿险公司和商业抵押贷款支持证券（CMBS）方面对杂货店锚定房地产有贷款需求，希望下季度宣布一些最终再融资计划，认为资本结构不会有重大变化或问题 [3]