关税影响 - 关税政策宣布后市场反应表明行业可能面临大范围股息削减 [1] 专家背景 - Roberts Berzins拥有超过十年金融管理经验 曾协助顶级企业制定财务战略并执行大规模融资 [2] - 在拉脱维亚推动REIT框架制度化以增强泛波罗的海资本市场流动性 [2] - 参与制定国家国有企业融资指南及私人资本投资经济适用房的政策框架 [2] - 持有CFA和ESG投资证书 曾在芝加哥期货交易所实习 长期致力于泛波罗的海资本市场发展 [2]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度租金收入为3459.5万美元，2024年同期为3506.9万美元[144] - 2025年第一季度折旧和摊销费用为1382.7万美元，2024年同期为1408.4万美元[144] - 2025年第一季度利息费用为716.7万美元，2024年同期为689万美元[144] - 2025年第一季度一般及行政费用为362万美元，2024年同期为444.6万美元[144] - 2025年第一季度投资性房地产出售收益为135.8万美元，2024年同期无此项收益[144] - 2025年第一季度归属于普通股股东的每股净收入为0.03美元，2024年同期为0.01美元[144] - 2025年第一季度归属于普通股股东和非控制性权益的每股和每单位FFO为0.20美元，2024年同期为0.21美元[144] - 2025年第一季度归属于普通股股东和非控制性权益的每股和每单位AFFO为0.22美元，2024年同期为0.23美元[144] - 2025年第一季度，公司总营收为3460万美元，低于2024年同期的3510万美元；总费用为3220万美元，低于2024年同期的3280万美元；净收入为370万美元，高于2024年同期的230万美元[159] - 2025年第一季度，租金收入为3460万美元，低于2024年同期的3510万美元，主要因物业处置影响，部分被收购物业抵消[160] - 2025年第一季度，一般及行政费用为360万美元，低于2024年同期的440万美元，主要因非现金长期激励计划补偿费用减少[163] - 2025年第一季度，利息费用为720万美元，高于2024年同期的690万美元，主要因平均借款增加，部分被利率降低抵消[167] - 2025年第一季度债务加权平均利率为3.83%，低于2024年同期的3.90%；截至2025年3月31日，债务加权平均利率和期限分别为3.84%和1.8年[168] - 2025年第一季度其他收入（费用）前收入为240万美元，较2024年同期增加10万美元[169] - 2025年第一季度出售投资性房地产实现总收益140万美元，2024年同期无房产处置[170] - 2025年第一季度净收入为370万美元，较2024年同期增加140万美元[172] - 2025年第一季度经营活动提供的净现金为1230万美元，低于2024年同期的1430万美元；投资活动使用的净现金为2720万美元，高于2024年同期的270万美元；融资活动提供的净现金为1360万美元，而2024年同期使用净现金1050万美元[189][190][191] - 2025年第一季度，公司普通股股东和非控股权益的资金运营（FFO）为1477.9万美元，调整后资金运营（AFFO）为1601.9万美元；2024年同期分别为1488.3万美元和1652.9万美元[197] - 2025年第一季度净收入为373.7万美元，2024年同期为231.4万美元[200] - 2025年第一季度EBITDAre为2345.8万美元，2024年同期为2328.8万美元[200] - 2025年第一季度Adjusted EBITDAre为2420万美元，2024年同期为2477.2万美元[200] 各条业务线表现 - 2025年2月和4月，公司完成收购一个包含5处医疗房地产的投资组合，总价6960万美元，可租赁面积48.66万平方英尺，年化基本租金630万美元[147] - 2025年第一季度，公司完成两项物业处置，总收益820万美元，总收益140万美元[148] - 2025年1月11日，租户Prospect Medical Group申请破产重组，截至该日欠公司约240万美元；截至5月6日，已支付25万美元[149] - 2024年12月，公司成立合资企业，出售两项资产获得3520万美元收益，其中210万美元用于初始12.5%的资本投资[153] 其他财务数据 - 截至2025年3月31日，公司拥有运营合伙企业92.19%的流通普通股经营合伙单位，长期激励计划单位持有人和第三方有限合伙人持有7.81%[126] - 截至2025年3月31日，房地产总投资为14.79亿美元，高于2024年12月31日的14.51亿美元；净债务为6.77亿美元，高于2024年12月31日的6.46亿美元；加权平均利率为3.84%，高于2024年12月31日的3.75%；总股本为5.38亿美元，低于2024年12月31日的5.56亿美元；可租赁净面积为491.79万平方英尺，高于2024年12月31日的475.61万平方英尺[145] - 2025年第一季度，公司通过信贷安排借款4400万美元，偿还1350万美元，净借款3050万美元；2024年同期净借款620万美元；截至2025年3月31日，信贷安排未偿还余额为6.63亿美元；截至5月6日，循环信贷未使用借款额度为1.87亿美元[152] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司主要资产为房地产投资净额12亿美元；现金及现金等价物和受限现金分别为760万美元和890万美元[173] - 截至2025年3月31日，公司总负债增至7.315亿美元，较2024年12月31日的7.006亿美元增加，主要因信贷安排下净借款增加[175] - 信贷安排包括3.5亿美元的A定期贷款、1.5亿美元的B定期贷款和4亿美元的循环信贷额度，还有5亿美元的增额功能；截至2025年5月6日，未使用借款额度为1.87亿美元[183] - 截至2025年3月31日，公司固定债务总额为5.143亿美元，加权平均利率为3.18%，加权平均到期期限为1.6年[188] - 截至2025年3月31日，循环信贷下有1.671亿美元未对冲的可变利率借款[203] - 2025年3月31日，未偿还浮动利率借款的SOFR为4.32%[203] 市场环境相关 - 2024年9月至12月，联邦基金利率从5.25% - 5.50%降至4.25% - 4.50%，但10年期美国国债收益率从3.79%升至4.21%，五年期远期SOFR掉期利率从3.21%升至3.59%[139] 管理层讨论和指引 - 公司面临的主要市场风险是利率风险[201] - 公司利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[204] - 公司可能会使用利率互换和上限等衍生金融工具来降低未来借款的利率风险[205] 利率风险影响 - SOFR增加100个基点，公司现金流每年将减少约170万美元[203] - SOFR降低100个基点，公司现金流每年将增加约170万美元[203]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属普通股股东的净收入为210万美元，合每股0.03美元，而2024年第一季度为80万美元，合每股0.01美元 [5][17] - 第一季度归属普通股股东和非控股权益的FFO为每股和每单位0.20美元，较上年同期下降0.01美元；AFFO为每股和每单位0.22美元，较上年同期下降0.01美元 [6][17] - 2025年第一季度总收入约为3460万美元，较上年同期下降约1.4%；总费用为3220万美元，上年同期为3280万美元；运营费用为760万美元，上年同期为740万美元 [15] - G&A费用为360万美元，上年同期为440万美元，主要因非现金LTIP补偿费用减少；预计2025年剩余季度可比现金G&A费用季度运行率在340 - 360万美元之间，全年剩余时间将确认420万美元非现金LTIP费用，其中第二季度为180万美元 [16] - 第一季度完成两项物业处置，总收益820万美元，总收益140万美元 [7][13][17] - 第一季度资本支出约260万美元，其中约27%用于租户改进；预计2025年全年资本支出约1200 - 1400万美元 [17] - 截至2025年3月31日，房地产总投资为15亿美元，总债务为6.81亿美元，加权平均剩余期限为1.8年，75%为固定利率债务，杠杆率为46.1%，加权平均利率为3.84%，信贷额度下当前未使用借款能力为1870万美元 [15][21][22] - 重申2025年全年AFFO每股和每单位范围为0.89 - 0.93美元，该指引假设无额外收购或处置活动，无额外股权或债务发行，不包括与CEO继任计划相关的一次性费用 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度有1.5万平方英尺租约到期，续租率为62%；预计2025年全年到期租约续租率为75% [19] - 2025年第二季度有5万平方英尺租约到期且预计不续租，预计第二、三季度入住率在94 - 95%之间，年末目标为96% [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资市场年初表现乐观，2023 - 2024年交易成交量较过去几年大幅下降，2024年底有所回升，市场预期今年交易量将增加 [63] - 4月市场因关税和波动出现担忧，但需求旺盛，市场对今年交易数量仍持乐观态度 [64] - 高质量资产与低质量资产的资本回报率差距较大，高质量资产交易资本回报率低至6%以下，低质量资产在7%以上甚至达到8%，符合公司投资组合的资产在7%以上资本回报率区间有较好供应 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续监测交易市场，在执行收购战略时保持纪律性，计划利用规模、资本获取和OP单位结构能力等竞争优势，确保高质量收购，在保持质量承诺的同时扩大投资组合 [7][14] - 公司有资本回收战略，通过处置资产实现资金回笼 [13] - 公司积极为与Heitman的合资企业寻找投资机会 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司高质量多元化投资组合持续产生稳定业绩，有能力在当前环境中应对挑战，流动性使其能够有选择地收购符合战略目标的物业，对业务战略的严格执行充满信心 [23] - 公司投资组合具有抗衰退性，租户以医疗保险为主，受医疗补助政策影响较小，在疫情期间仍能收取99%的租金，预计在经济衰退时是安全投资 [71] 其他重要信息 - 公司CEO继任计划进展顺利，提名和公司治理委员会已将候选人范围缩小至几位最终候选人，预计在2025年6月30日前确定新CEO [7] - 2025年1月11日，Prospect Medical Group申请第11章破产重组，当时欠公司约240万美元租金，公司已与破产法院达成协议，收回部分款项，并于4月获得物业使用权，截至5月6日，Prospect未决定是否接受或拒绝其余租约 [18][19] 问答环节所有提问和回答 问题: 东奥兰治设施重新出租的潜在时间表和预计租金金额 - 首先要将现有次租户转为直接租户，这需要时间；已聘请经纪人协助租赁，附近医院新运营商和一个团体对租赁空间表示兴趣；该建筑租金毛基约为30多美元，希望净租金达到13 - 15美元左右；预计未来几个月不会有显著变化，接近年底时该物业净营业收入有望回升，明年将接近之前水平 [27][28][29] 问题: 指导中是否包含东奥兰治设施重新出租情况，以及康涅狄格州其他Prospect设施的结果是否与该地区其他医院运营或房地产情况相关 - Prospect和重新出租情况已纳入指导，但对今年展望影响不大，对整体净营业收入影响有限；目前公司在弗农的物业未收到租约拒绝通知，暂无更多前景信息 [32][33] 问题: 公司是否有战略选择，以及CEO继任情况 - 公司一直在评估各种选择，因股价较低，资产价值高于市场交易价格，战略选择始终存在可能性；目前有多位优秀候选人，提名委员会正在积极评估，预计短期内选出最终候选人 [35] 问题: 25万美元款项在哪个季度记录 - 15万美元在第一季度记录，10万美元将在第二季度记录 [39] 问题: 下半年处置和资本市场活动展望，以及信贷额度平衡计划 - 短期内除已发布新闻稿的项目外，暂无计划出售资产，但会定期讨论；融资方面，正在与贷款人积极讨论更新和延长信贷额度及处理明年到期的定期贷款，受CEO继任计划影响，预计在第三季度末或第四季度初执行，方案将与现有情况基本一致 [41][42] 问题: 下半年GAAP G&A费用预期 - 由于股票补偿波动，第二季度GAAP G&A费用将升至510 - 530万美元左右，之后将回到之前讨论的450 - 470万美元范围 [43] 问题: 股息可持续性及在高杠杆下进行收购的能力 - 股息讨论受多种因素影响，包括CEO继任、战略方向和再融资等，目前讨论暂时搁置，待明确战略方向后再进行 [47] 问题: 第一季度租户保留率低于预期的原因及未来已知迁出情况 - 第一季度保留率较低，未续约的约4万平方英尺中约80%重新出租进展顺利；预计全年入住率会因到期租约出现季度波动，已纳入AFFO指导；第二季度因收购物业空置和5万平方英尺租约到期不续约，入住率将受负面影响，预计第二、三季度入住率在94 - 95%之间，年末将回升至95%以上，目标为96% [49][50] 问题: 80%重新出租进展顺利是否指短期延期 - 是指两份有终止选择权的租约，虽原计入2025年到期租约，但实际可到2029年，因终止选择权可能影响2025年情况，现计入2026年 [52][53] 问题: 若找到合适收购机会，公司愿意将杠杆率提高到多高 - 不希望将杠杆率大幅提高，完成第二季度收购后杠杆率将升至47%左右，目标杠杆率为40 - 45%，虽会因特殊机会超出该范围，但不会大幅偏离当前区间 [59] 问题: 收购市场情况及公司收购管道情况 - 投资市场年初乐观，2023 - 2024年交易成交量低，2024年底回升，市场预期今年交易量增加；4月市场有担忧但需求旺盛；高质量与低质量资产资本回报率差距大，符合公司投资组合的资产在7%以上资本回报率区间有较好供应；公司收购取决于资本成本，会持续监测市场 [63][64][65] 问题: 是否有机会将潜在交易引入Heitman合资企业，是否有其他限制因素 - 公司积极为Heitman合资企业寻找机会并积极推进，希望达成交易 [69] 问题: 其他Stewart资产重新出租情况 - 宾夕法尼亚州赫米蒂奇的Stewart资产约2.3万平方英尺，公司正积极出租，预计6月30日前完成，对整体影响极小 [70] 问题: 政府政策对租户信用和健康的影响 - 公司投资组合具有抗衰退性，租户以医疗保险为主，受医疗补助政策影响较小，在疫情期间仍能收取99%的租金，预计在经济衰退时是安全投资 [71]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属普通股股东的净收入为210万美元，合每股0.03美元，而2024年第一季度为80万美元，合每股0.01美元 [4] - 第一季度归属普通股股东和非控股权益的FFO为每股和每单位0.20美元，较上年同期下降0.01美元；AFFO为每股和每单位0.22美元，较上年同期下降0.01美元 [5] - 2025年第一季度总收入约为3460万美元，较上年同期下降约1.4%；总费用为3220万美元，上年同期为3280万美元；运营费用为760万美元，上年同期为740万美元 [14][15] - 2025年第一季度G&A费用为360万美元，上年同期为440万美元，主要因非现金LTIP补偿费用减少；剔除CEO过渡相关成本后，现金G&A费用为340万美元，预计2025年剩余季度可比现金G&A费用季度运行率在340 - 360万美元之间 [16] - 预计2025年剩余时间将确认420万美元非现金LTIP费用，其中第二季度为180万美元 [16] - 第一季度完成两项房产处置，总毛收入820万美元，总收益140万美元 [6][17] - 2025年第一季度资本支出约为260万美元，其中约27%用于租户改进；预计2025年全年资本支出约为1200 - 1400万美元 [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2025年第一季度末，房地产总投资为15亿美元，总可租赁面积490万平方英尺，入住率95.6%，加权平均租赁期限5.6年，租金覆盖率4.4倍，加权平均合同租金增长率2.2% [14] - 2025年1月11日，Prospect Medical Group申请第11章破产重组，当时其欠公司约240万美元未付租金，涉及三处医疗设施；截至2024年底，Prospect占公司总ABR的0.8% [18] - 2025年第一季度有1.5万平方英尺租约到期，续租率为62%；预计2025年全年到期租约续租率为75% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资市场年初表现乐观，因2023 - 2024年交易量较过去几年大幅下降，2024年底有所回升，市场预期今年交易量将增加 [62] - 4月市场因关税和波动出现几周担忧，但需求旺盛，市场对今年达成大量交易仍持乐观态度 [63] - 市场上资产的资本回报率差异较大，优质资产交易资本回报率低至6%以下，低质量资产则高达7% - 8%；符合公司投资组合的资产在7%左右的资本回报率区间有较好供应 [63][64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续监测交易市场，在执行收购战略时保持纪律性，计划利用规模、资本获取和OP单位结构能力等竞争优势，收购符合战略目标的优质房产，同时维持投资组合质量 [5][13] - 公司进行资本回收战略，第一季度完成两项房产处置 [6][13] - 公司正在推进CEO继任计划，提名和公司治理委员会已将候选人范围缩小至几位最终候选人，预计在2025年6月30日前确定新CEO [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为高质量投资组合使其能够应对当前环境，流动性使其能够有选择地收购符合战略目标的房产，对业务战略的严格执行充满信心 [22][23] - 公司预计东奥兰治设施的净租金有望在年底前逐步恢复，明年接近之前水平；对其他Prospect设施的前景暂无新进展 [29][30][32] - 公司认为在经济衰退时，其投资组合具有抗衰退性，是安全的投资选择，因其租户多为医疗保险租户，受经济衰退和政策影响较小 [69] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用了前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险和因素影响 [3] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在公司收益报告和SEC文件中找到与可比GAAP数据的表格对账 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：东奥兰治设施重新出租的潜在时间表和预计租金收入 - 公司需先将现有次租户转为直接租户，此过程需要时间；已聘请经纪人协助租赁，附近医院新运营商对租赁有兴趣，也有其他团体表达租赁意向 [27][28] - 该建筑毛租金约为每平方英尺30多美元，希望净租金达到13 - 15美元左右；预计未来几个月情况不会有太大变化，接近年底时净营业收入有望回升，明年接近之前水平 [29][30] 问题2：指导意见中是否考虑东奥兰治设施重新出租以及其他Prospect设施的情况 - Prospect和重新出租的影响已纳入公司指导意见，但对今年展望影响不大，对整体净营业收入影响有限；目前公司在弗农的房产未收到租约拒绝通知，暂无新进展 [31][32] 问题3：CEO继任计划进展及公司是否考虑其他战略选择 - 公司正在评估多位候选人，预计不久将确定最终人选；公司一直评估各种战略选择，因股价较低，资产价值高于市场价格，存在潜在机会 [34] 问题4：25万美元款项的记录时间 - 15万美元记录在第一季度，10万美元将记录在第二季度 [38] 问题5：下半年处置和资本市场活动展望，以及融资计划和GAAP G&A费用预期 - 短期内公司没有计划出售的资产，但会定期讨论资产处置事宜 [39] - 公司正在与贷款人积极讨论更新和延长信贷安排，包括明年到期的定期贷款，预计在第三季度末至第四季度初执行，融资方案将与现有情况保持一致 [41] - 从GAAP G&A角度看，由于股票补偿的波动，第二季度费用将升至510 - 530万美元左右，之后将回到之前讨论的450 - 470万美元范围 [42] 问题6：股息可持续性及收购能力，以及第一季度续租率低于预期的原因和后续情况 - 股息讨论因公司战略方向和再融资等因素被推迟，待确定战略方向后再进行讨论 [45] - 第一季度续租率较低，未续租的4万平方英尺中约80%正在顺利重新出租；预计第二季度入住率会因收购带来的空置和5万平方英尺租约到期而受到负面影响，第二 - 三季度入住率将在94% - 95%之间，年底有望回升至96% [48][49] 问题7：公司杠杆率及收购机会下的承受范围 - 公司目前杠杆率为46.1%，完成第二季度收购后将升至47%左右；公司目标杠杆率为40% - 45%，为特定机会可适当超出该范围，但不会大幅偏离 [57][58] 问题8：收购市场情况及公司收购管道 - 投资市场年初乐观，预计今年交易量将增加；4月市场虽有波动，但需求旺盛，市场对交易仍持乐观态度 [62][63] - 市场上资产资本回报率差异大，符合公司投资组合的资产在7%左右的资本回报率区间有较好供应；公司收购取决于资本成本，将持续监测市场 [63][64] 问题9：是否有机会将潜在交易引入Heitman合资企业，以及其他Stewart资产重新出租情况和政策对租户的影响 - 公司积极为Heitman合资企业寻找机会 [66] - 位于宾夕法尼亚州赫米蒂奇的其他Stewart资产约2.3万平方英尺，公司正积极出租，预计6月30日前完成，对整体影响较小 [68] - 公司投资组合具有抗衰退性，租户多为医疗保险租户，受经济衰退和政策影响较小；在疫情期间，公司仍能收取99%的租金 [69]

Atrium Health – Winston-Salem, NC FIRST QUARTER 2025 EARNINGS SUPPLEMENTAL www.globalmedicalreit.com NYSE: GMRE TABLE OF CONTENTS Legent Hospital for Special Surgery – Plano, TX | Company Overview | 3 | | --- | --- | | Select Quarterly Financial Data | 6 | | Business Summary | 7 | | Acquisitions / Dispositions | 8 | | Portfolio Summary | 9 | | Key Tenants | 12 | | Debt and Hedging Summary | 13 | | Total Capitalization and Equity Summary | 15 | | Sustainability Summary | 16 | | Condensed Consolidated | 17 | ...

公司业绩表现 - 公司季度FFO为每股0.22美元 与市场预期一致 去年同期为每股0.23美元 [1] - 季度营收3462万美元 低于市场预期0.32% 去年同期为3512万美元 [2] - 过去四个季度公司均未超过市场对FFO和营收的预期 [1][2] 股价与市场表现 - 公司股价年初至今持平 同期标普500指数下跌4.7% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期表现与市场同步 [6] 未来展望 - 下季度FFO预期为每股0.23美元 营收预期3566万美元 [7] - 本财年FFO预期为每股0.91美元 营收预期1.4305亿美元 [7] - 行业排名处于后37% 历史数据显示前50%行业表现是后50%的两倍以上 [8] 同业公司动态 - Lamar Advertising预计季度每股收益1.54美元 与去年同期持平 [9] - Lamar Advertising预计季度营收5.089亿美元 同比增长2.2% [10] - 其每股收益预期在过去30天下调0.9% [9]

Exhibit 99.1 First Quarter 2025 and Other Highlights 1 · Net income attributable to common stockholders was $2.1 million, or $0.03 per diluted share, as compared to $0.8 million, or $0.01 per diluted share, in the comparable prior year period. · Funds from operations attributable to common stockholders and noncontrolling interest ("FFO") of $14.8 million, or $0.20 per share and unit, as compared to $14.9 million, or $0.21 per share and unit, in the comparable prior year period. · Adjusted funds from operati ...

债务与融资风险 - 债务协议要求公司遵守多项财务和其他契约，违反可能导致债务违约并产生重大不利影响[113] - 截至2024年12月31日，公司有6.461亿美元未偿债务（扣除未摊销债务发行成本），部分信贷安排债务将于2026年到期，可能无法按时或按有利条件再融资[118] - 3.5亿美元定期贷款A的利率互换将于2026年4月到期，新互换利率可能大幅高于当前的1.36%，2024年12月31日五年期远期SOFR互换利率为3.97%[114][115] - 截至2024年12月31日，公司有9份利率互换协议，总名义金额5亿美元，用于固定定期贷款A和1.5亿美元定期贷款B的SOFR利率[117] - 截至2024年12月31日，公司有1.366亿美元未对冲的循环信贷借款，利率为可变利率，SOFR为4.34%[313] - 假设可变利率债务金额不变，若SOFR增加100个基点，公司现金流每年将减少约140万美元；若SOFR降低100个基点，公司现金流每年将增加约140万美元[313] - 公司有一项9亿美元的无担保银团信贷安排，包括5亿美元定期贷款和4亿美元循环贷款，还有5亿美元增额选择权[413] - 信贷安排下，定期贷款A于2026年5月到期，定期贷款B于2028年2月到期，循环贷款于2026年8月到期，有两次六个月展期选择权[413] - 信贷安排要求运营合伙满足多项财务契约，如最高综合无担保杠杆比率低于60%等，截至2024年12月31日，管理层认为已遵守所有契约[415] - 2024年公司在信贷安排下借款143,800美元，还款99,600美元，净借款44,200美元；2023年借款83,100美元，还款136,400美元，净还款53,300美元[417] - 截至2024年12月31日，信贷安排下未偿还借款净额为631,732美元；2023年12月31日为585,333美元[418] - 截至2024年12月31日，应付票据净额为14,399美元；2023年12月31日为25,899美元[419] - 2024 - 2022年，应付票据债务发行成本摊销费用分别为44美元、146美元、155美元[422] REIT资格与税务风险 - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的应税收入，可能需依赖外部资本满足未来资金需求[119] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且排除净资本收益），若满足该要求但分配不足100%，将对未分配应税收入缴纳美国联邦企业所得税；若实际支付低于规定最低金额，还将缴纳4%的不可抵扣消费税[169] - 若公司未能保持REIT资格，将按普通公司纳税，且在未能达标年份后的第五个日历年才能重新申请REIT资格[165][166] - 即使公司继续符合REIT纳税条件，仍可能面临美国联邦、州和地方的税收，包括未分配收入税、止赎活动收入税、州或地方所得税、财产税和转让税等；TRS将按普通公司缴纳美国联邦、州和地方税，且借款利息扣除可能受限；TRS与母公司REIT非公平交易将征收100%消费税[168] - REIT禁止交易的净收入需缴纳100%的税，公司处置不动产可能需缴纳相当于净收益100%的禁止交易税[176] - 公司可通过应税的普通股和现金分红满足90%分配测试，只要至少20%的总股息以现金形式发放且满足其他条件，美国国税局将视股票分配为股息[177] - 为符合REIT资格，在每个应税年度的后半年（首个REIT应税年度除外），不得超过50%的已发行股票价值由五个或更少的个人实益或推定拥有[147] - 公司必须确保每季度末至少75%的资产价值由现金、现金等价物、政府证券和合格房地产资产构成；投资证券（除政府证券、TRS证券和合格房地产资产外），一般不能超过任何一家发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%；任何一家发行人的证券价值不能超过资产价值（除政府证券、TRS证券和合格房地产资产外）的5%；TRS证券价值不能超过总资产价值的20%；“公开上市REIT”（需根据《交易法》向美国证券交易委员会提交年度和定期报告的REIT）无不动产或不动产权益担保的债务不能超过资产的25%，若未达标需在季度末30天内纠正或申请法定救济[175] - 公司对TRS的所有权有不超20%的限制，与TRS的非公平交易将面临100%惩罚性税收[181] - 成立TRS承租人会增加整体税务负担，税法规定企业利息费用扣除不得超过企业利息收入与调整后应税收入30%之和[182] - 若医疗设施租赁不被视为真实租赁，公司将无法符合REIT资格[183] - 若TRS承租人或其聘请的设施运营商不符合相关规定，公司将无法符合REIT资格[184][187] - 相关方租户支付的租金不是REIT适用的两项总收入测试的合格收入，TRS承租人需符合一定条件才不被视为相关方租户[186] - 设施运营商直接或间接拥有公司已发行和流通股份不得超35%[187] - 普通REIT股息有20%扣除，最高联邦所得税税率为29.6%（加上3.8%净投资收入附加税），该扣除2026年1月1日到期[191] - 五个或更少个人在应税年度后半段任何时间不得拥有超50%公司已发行和流通股份价值，且至少100人需在应税年度至少335天内受益拥有公司股份[189] - 公司自2016年12月31日起选择按REIT纳税，若不符合条件将按常规公司税率缴纳联邦和州所得税[392] 医疗行业风险 - 医疗行业的不利趋势，如服务需求和交付方式变化、监管合规等，可能影响租户业务和公司租赁收入[123][125] - 医疗行业受严格监管，新法规或法规变化可能影响租户支付租金能力[124] - 第三方支付方报销减少，包括医保和医疗补助，可能影响租户盈利能力和支付租金能力[127] - 美国经济低迷可能导致州政府削减医疗补助支出，影响租户经营和公司业绩[128] 房地产投资风险 - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时应对医疗设施业绩变化，且不确定市场条件可能导致设施出售亏损[132][134] - 2024年第四季度，公司因一处医疗设施产生170万美元的减值费用[138] - 2024年公司完成7笔处置，如6月出售印第安纳州设施获810万美元，亏损340万美元[401] - 2024年公司因出售堪萨斯州设施确认170万美元减值损失[404] 公司治理与股权结构 - 截至2024年12月31日，公司拥有92.6%的已发行OP单位[139][142] - 公司普通股股东对运营合伙企业发行不超过已发行普通股20%的额外OP单位一般无投票权[142] - 除某些例外情况，公司章程禁止任何股东实际或推定拥有超过任何类别或系列已发行股票价值或数量9.8%的股份[149] - “业务合并”条款限制公司与“利益相关股东”（通常指实益拥有公司普通股投票权10%或以上的任何人）在其成为利益相关股东后的五年内进行某些业务合并[153] - “控制股”条款规定，在“控制股收购”中获得的“控制股”持有人在未经至少三分之二有权投票的股东赞成票批准的情况下无投票权[153] - 公司可在未经股东批准的情况下增加或减少授权发行的股票总数或任何类别或系列的股票数量[153][155] - 公司可在未经股东批准的情况下对未发行的普通股或优先股进行分类或重新分类[155] - 公司可在未经股东投票或通知的情况下改变业务、投资和融资策略[156] - 公司宪章规定，董事仅能因特定原因，经持有三分之二有表决权股份的股东投票赞成才能被罢免[159] - 公司宪章、细则、马里兰州法律和运营合伙企业合伙协议中的某些条款可能延迟、阻碍或阻止涉及普通股溢价交易或股东认为符合其最佳利益的交易或控制权变更[159][160][162] - 公司宪章规定股东受益或推定拥有股份价值或数量不得超9.8%[190] 人员风险 - 公司首席执行官杰弗里·布施将任职至按董事会批准的继任程序任命的继任者开始工作，或至2025年6月30日[164] - 公司运营依赖多位高管和关键人员，但无法保证他们会继续留任，且未为任何人购买关键人员人寿保险，若未能留住他们，将对公司业务、财务状况、经营成果、分红能力和股票交易价格产生重大不利影响[163] AI风险 - 公司面临AI被第三方滥用或挪用的风险，可能影响声誉并面临法律和监管调查[199] - 公司使用AI可能需遵守未完全成熟的法律或监管框架，面临诉讼和监管行动[200] 市场风险与利率管理 - 公司主要市场风险为利率风险，主要源于收购医疗保健设施的债务[311][312] - 公司利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，降低总体借款成本[315] 财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，公司投资性房地产（土地、建筑等）总值14.50916亿美元，累计折旧和摊销2.88921亿美元，净值11.61995亿美元[333] - 截至2023年12月31日，公司投资性房地产总值14.26969亿美元，累计折旧和摊销2.47503亿美元，净值11.79466亿美元[333] - 截至2024年12月31日，公司总资产12.56486亿美元，总负债7.0057亿美元，总权益5.55916亿美元[333] - 截至2023年12月31日，公司总资产12.677亿美元，总负债6.61886亿美元，总权益6.05814亿美元[333] - 2024年总营收为138,780千美元，2023年为141,049千美元，2022年为137,283千美元[335] - 2024年总费用为134,577千美元，2023年为134,007千美元，2022年为124,040千美元[335] - 2024年净收入为6,692千美元，2023年为21,734千美元，2022年为19,996千美元[335][338] - 2024年归属于普通股股东的净收入为811千美元，2023年为14,790千美元，2022年为13,320千美元[335] - 2024年归属于普通股股东的每股基本和摊薄净收入为0.01美元，2023年为0.23美元，2022年为0.20美元[335] - 2024年加权平均流通股数（基本和摊薄）为65,936千股，2023年为65,550千股，2022年为65,462千股[335] - 2024年综合收入为180千美元，2023年为12,185千美元，2022年为61,306千美元[338] - 2024年归属于普通股股东的综合（亏损）收入为 - 5,211千美元，2023年为5,899千美元，2022年为52,142千美元[338] - 2024年12月31日普通股股数为66,871千股，2023年为65,565千股，2022年为65,518千股[341] - 2024年12月31日股东总权益为555,916千美元，2023年为605,814千美元，2022年为649,065千美元[341] - 2024年净收入为6692000美元，2023年为21734000美元，2022年为19996000美元[344] - 2024年折旧费用为40427000美元，2023年为41266000美元，2022年为40008000美元[344] - 2024年净现金提供的经营活动为70046000美元，2023年为68440000美元，2022年为76541000美元[344] - 2024年净现金用于投资活动为45942000美元，2023年提供67616000美元，2022年用于137252000美元[344] - 2024年净现金用于融资活动为21886000美元，2023年用于143787000美元，2022年提供62407000美元[344] - 截至2024年和2023年12月31日，现金及现金等价物分别为6,815美元和1,278美元，受限现金分别为2,127美元和5,446美元，总计分别为8,942美元和6,724美元[365] - 截至2024年和2023年12月31日，租户应收账款净额分别为7,424美元和6,762美元[366] - 截至2024年和2023年12月31日，托管存款分别为711美元和673美元[368] - 截至2024年和2023年12月31日，递延资产分别为28,208美元和27,132美元[369] - 截至2024年和2023年12月31日，其他资产分别为22,354美元和15,722美元[370] - 截至2024年和2023年12月31日，衍生资产分别为18,613美元和25,125美元[371] - 截至2024年和2023年12月31日，其他负债分别为14,191美元和12,770美元[372] - 截至2024年和2023年12月31日，商誉余额均为5,903美元[378] - 截至2024年12月31日，租赁无形资产账面净值为53,704美元，租赁负债账面净值为3,936美元；2023年12月31日，租赁无形资产账面净值为65

财务数据和关键指标变化 - 第四季度末，投资性房地产总值15亿美元，总可出租面积480万平方英尺，入住率96.4%，加权平均租赁期限5.6年，租金覆盖率4.5倍，加权平均合同租金增长率2.2% [25] - 2024年第四季度总收入3520万美元，较上年增长约6.7%，主要因当年完成的收购影响；总费用3630万美元，上年同期为3150万美元，主要因CEO继任计划的一次性成本计入G&A费用 [25] - 2024年第四季度运营费用720万美元，上年同期为610万美元；G&A费用770万美元，上年同期为420万美元，增加主要因2024年计入320万美元与CEO继任计划相关费用 [26][27] - 预计2025年季度G&A费用（不包括CEO过渡相关成本）在450 - 470万美元之间 [28] - 2024年第四季度完成四项物业处置，总收益4050万美元，总收益580万美元；同时确认与堪萨斯州德比市设施相关的170万美元减值损失 [28] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净利润140万美元，合每股0.02美元，2023年第四季度为净亏损80万美元，合每股0.01美元 [29] - 2024年第四季度归属于普通股股东和非控股权益的FFO为1110万美元，合每股0.15美元，2023年第四季度为1330万美元，合每股0.19美元；AFFO为1580万美元，合每股0.22美元，2023年第四季度为1590万美元 [29][30] - 2024年资本支出约1300万美元，约45%与租户改进相关；预计2025年资本支出在1200 - 1400万美元之间 [31] - 截至2024年12月31日，总债务6.51亿美元，加权平均剩余期限2.0年，79%为固定利率债务，杠杆率44.8%，加权平均利率3.75% [35] - 截至目前，考虑到今年早些时候完成的收购，信贷安排下当前未使用的借款能力为2亿美元 [36] - 预计2025年AFFO每股在0.89 - 0.93美元之间，该指引假设除已完成或宣布的交易外无其他收购或处置活动，除正常循环信贷活动外无其他股权或债务发行，且不包括与CEO继任计划相关的一次性费用 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，春季签订购买协议以8030万美元收购15处门诊医疗房地产组合，第三季度完成首批5处房产3080万美元收购，第四季度完成剩余10处房产4950万美元收购，该组合按8%的资本化率完成收购；第四季度签订以6960万美元收购5处医疗门诊设施组合的协议，按9%的资本化率，年末后完成首批3处房产3150万美元收购，预计2025年第二季度完成剩余2处房产收购 [10][11] - 处置业务方面，第四季度完成4处医疗设施出售，总收益4050万美元，总收益580万美元，其中3520万美元来自向与Heitman的合资企业出售2处房产；全年完成7项处置，总收益6070万美元，总收益420万美元，加权平均资本化率9% [12][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标医疗设施交易市场呈现积极势头，公司积极与各类主体合作寻找收购机会 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过战略资产循环计划保持强大的资产负债表，同时专注业务增长，利用规模、资本获取和OP单位结构能力等竞争优势追求创造价值的机会 [12][24] - 与Heitman成立合资企业，该合资企业是Heitman医疗办公核心加基金的一部分，目标是低7% - 低8%资本化率的交易，主要寻找租赁条款良好的优质单租户资产，合资企业成立时Heitman有5000万美元股权可投入，目标是未来几年扩大规模 [42][43][44] - 公司CEO将进行继任过渡，原CEO计划担任公司董事长，董事会寻找具有资本市场经验、良好业绩记录、了解医疗和房地产领域的新CEO，且公司会持续进行战略审查 [14][50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司高质量多元化投资组合持续取得稳定业绩，交易市场为公司资产类别提供了有前景的机会，稳定的投资组合使公司能够应对当前环境，流动性使公司能够有选择地继续收购符合战略目标的房产，公司对执行商业战略的能力充满信心 [7][12][38] 其他重要信息 - 2025年1月11日，Prospect Medical Group申请第11章破产重组，当时其有240万美元未支付租金与公司三处医疗设施相关，截至2024年底，Prospect占公司总ABR的0.8%，目前尚无关于其租赁的租户或法院决定 [32][33] - 对于2025年到期的租约，基于目前进展，预计50.8万平方英尺到期租约的续租率为70% - 80%，由于Prospect破产，预计其破产程序完成后将增加约3万平方英尺的空置面积 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于与Heitman的新合资企业，其目标规模、杠杆、目标资产类型，与公司资产负债表机会的关系，以及是否会寻求外部增长或向合资企业贡献更多资产 - 合资企业是Heitman医疗办公核心加基金一部分，目标低7% - 低8%资本化率交易，主要关注单租户优质资产，合资企业成立时Heitman有5000万美元股权可投入，目标是未来扩大规模；目前没有讨论向该基金出售更多公司资产，但这是一种选择，主要目标是与Heitman共同发展该基金 [42][43][44] - 公司有在合资企业结束时购买的选择权，可建立核心投资组合，公司更倾向于寻找外部资产并赚取管理费 [47][48] 问题: CEO过渡的背景，董事会是否会进行更广泛的战略审查，以及寻找新CEO的标准 - CEO因67岁想减少工作而过渡，计划担任公司董事长；董事会一直在进行战略审查，期待新CEO带来新视角；寻找新CEO的标准包括具有资本市场经验、良好业绩记录、了解医疗和房地产领域 [50][51][54] 问题: 两个租户Steward和Prospect在第四季度的租金情况，以及指导中对其的假设 - Prospect最大的东奥兰治物业自2023年底起按现金制核算，另外两处康涅狄格州弗农的物业与破产相关的风险敞口约15万美元，每月租金约7.5 - 10万美元，目前不确定其是否接受或拒绝租约，但预计其会接受弗农的租约，其风险敞口不到12月总ABR的1%；Steward的相关问题正在处理中 [56][57][58] 问题: 与Heitman合资企业中所投入资产的性质及出售的资本化率 - 资本化率为低7%，资产为北卡罗来纳州海波因特的物业和德克萨斯州的Castro物业，均为单租户资产 [63] 问题: 关于剩余收购部分的资金来源 - 可能的资金来源包括调整、利用ATM（如果股价上涨）、出售资产，公司会出售不太感兴趣或不符合投资组合理念的资产以提高整体投资组合质量 [65][66][67] 问题: 投资管道中，是否会双轨考虑既适合合资企业又适合公司资产负债表的资产 - 公司会双轨考虑，市场上一些小型社区物业有强劲市场和本地买家，公司可出售这些物业并寻找8.5% - 9%资本化率的优质资产进行置换并获利；同时公司收到很多业主自用者对物业的咨询和报价 [69][70][71] 问题: 2025年Prospect的收入是否约为每月15万美元，是否包含在指导中 - 2025年Prospect的年收入约80万美元，占总ABR的0.8%，包含在指导中 [81][82][84] 问题: 公司是否有租户观察名单，投资组合中是否有其他担忧的租户 - 公司对投资组合中的所有资产进行积极管理和监督，目前没有重大问题需要关注 [86] 问题: 2025年预计的1200 - 1400万美元资本支出是否为经常性资本支出，是否包括租赁佣金 - 是经常性资本支出，不包括租赁佣金；预计今年租赁佣金会比去年低很多，去年租赁佣金570万美元，其中大部分来自一次性项目，今年预计在100 - 200万美元之间 [87][88][89] 问题: 补充资料中披露的1.1亿美元ABR是否包括按现金制核算的Prospect租金以及Stewart的替代租户租金 - 不包括按现金制核算的东奥兰治物业租金，弗农的两处物业租金包含在ABR中，博蒙特设施的租金因12月不适用未包含在12月31日的ABR中 [93] 问题: 博蒙特租户是否仍按计划年中开始入驻 - 是的，预计在第二季度某个时间 [95] 问题: 全年的租赁到期情况是前半段还是后半段更集中 - 租赁到期情况大致均匀，5月有一份约5万平方英尺的租约到期可能导致空置；如果东奥兰治物业租约被拒绝，也会产生新的空置面积，目前该物业在总租约覆盖下 [97][98] 问题: 收购组合时，对于不同资本化率的资产，是否会考虑处置部分资产 - 定价组合时会综合考虑卖方情况，资产分配并不完全反映每栋建筑的价值，例如斯利ppery Rock的资产是单租户优质设施，医院系统运营良好，不会轻易出售，同时还需考虑RE规则和持有期限 [101][102][103] 问题: Heitman合资企业是否有优先购买权 - 没有，公司有权自行决定是否与Heitman合作收购资产 [107] 问题: 公司是否有机会为Heitman的其他医疗保健基金管理资产 - 目前没有考虑，现阶段仅管理合资企业中公司拥有12.5%权益的资产 [112] 问题: 第二季度开始的Christus租金递增，何时能达到全额季度租金，全额实施后ABR是多少 - 全额ABR约290万美元，全额租金可能在4月或5月开始，未来几个月可能会有部分递增 [114][115] 问题: FFO指导范围的高低端受哪些因素驱动 - 低端可能考虑降低杠杆、不可预见事件或利率变化等因素；高端可能考虑保持较高杠杆等因素 [117]

业绩总结 - 截至2024年12月31日，市场资本化为5.34亿美元，较2023年12月31日的7.53亿美元下降29.4%[19] - 2024年全年总收入为138,780千美元，较2023年的141,049千美元下降1.8%[62] - 2024年净收入为6,692千美元，较2023年的21,734千美元下降约69%[65] - 2024年第四季度净收入为137.4万美元，每股摊薄收益为0.02美元，而2023年同期为净亏损84万美元，每股摊薄亏损为0.01美元[24] - 2024年第四季度租金收入为3495.3万美元，同比增长6.1%[19] 用户数据 - 截至2024年12月31日，公司在房地产上的总投资为15亿美元，租赁占用率为96.4%[30] - 截至2024年12月31日，公司总年化基础租金为110,000,000美元，租金覆盖率为4.5倍[30] - 租金覆盖比率计算中，约19%的租户因缺乏财务信息或租户规模小而被排除在外[75] 未来展望 - 2025年公司预计在第二季度完成剩余两处物业的收购，购买价格为69,600,000美元，资本化率为9.0%[26] - 截至2025年2月26日，公司在信用设施下的未使用借款能力为2.19亿美元[24] 新产品和新技术研发 - 2024年公司在气候风险管理方面使用了Moody's 427风险管理平台，评估潜在的气候风险暴露[61] 市场扩张和并购 - 公司在2024年第四季度完成了对15个物业组合的收购，购买总价为8030万美元，年化基础租金为640万美元[24] - 2024年公司完成的收购总面积为254,220平方英尺，购买价格为80,332,000美元，资本化率为8.0%[25] - 2024年公司完成的七项处置交易总共产生了60,700,000美元的总收入，处置收益为4,200,000美元，资本化率为9.0%[28] 负面信息 - 截至2024年12月31日，总负债为700,570千美元，较2023年的661,886千美元增加5.8%[64] - 2024年投资活动使用的净现金为45,942千美元，较2023年的67,616千美元下降约168%[65] - 2024年融资活动使用的净现金为21,886千美元，较2023年的143,787千美元下降约84.8%[65] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2024年通过其ATM计划发行了120万股普通股，平均发行价格为每股9.95美元，产生毛收益为1200万美元[24] - 公司使用的非GAAP财务指标包括EBITDAre、调整后的EBITDAre、归属于普通股股东和非控股权益的FFO，以及归属于普通股股东和非控股权益的AFFO[76] - 非GAAP财务指标不应被视为净收入或现金流的替代指标，管理层建议与净收入和现金流一起分析这些指标[77]