文章核心观点 - 公司具有良好业务指标和安全融资结构，是有吸引力的风险回报机会，有潜力实现两位数总回报，值得纳入投资组合 [3][64] 公司概况 - 公司是多元化房地产投资信托基金（REIT），运营五个物业板块，工业物业占调整后基本租金（ABR）的54.6%，餐厅占14%，医疗保健占12.7%，零售占12.6%，办公占6.1% [2] 过往观点与股价表现 - 上次覆盖后公司股价上涨约13.2%，总回报约15.3%，与利率下调预期增加有关，也因市场意识到对公司的低估 [2] 最新投资论点 - 2024年第二季度财报带来积极更新，包括高入住率、稳定加权平均租赁期限（WALT）、高年度租金 escalators、强劲投资活动和有意义的投资组合重组进展 [3] 关键业务指标 - 截至2024年6月，公司有777处物业，总面积3850万平方英尺，入住率提高到99.3%，而工业物业市场空置率超6% [4] - 公司加权平均租赁期限为10.4年，高于部分同行 [5] - 公司租金有机会按市值调整，尤其在工业物业板块，市场租金增长快于典型租金 escalators [6] - 公司加权平均租金 escalators 为2%，在长期和三重净租赁结构下会显著影响收益 [7] 投资活动 - 2024年第二季度投资规模达2.478亿美元，比第一季度多超2.07亿美元，超过2023年水平 [8] - 估算公司股权成本为8.2%，加权平均资本成本（WACC）约7.2%，投资利差略为正 [9] 资产处置 - 2024年公司进行了物业处置，医疗保健板块在ABR中的占比降至约12.7%，剩余资产处置后将降至约7.1% [11][15] - 截至2024年6月，待售剩余资产包括39处物业，产生约2330万美元ABR，入住率98.4%，WALT为8.0年，租金 escalators 达2.6% [14] 投资策略 - 2019 - 2024年年初至今投资总额22亿美元，71%集中在工业物业，2024年预计投资4 - 7亿美元 [16] 资产负债表 - 公司资产负债表评级为BBB，高利率环境影响有限，2025年前债务到期可忽略不计，债务结构以固定债务为主 [18] - 公司固定费用覆盖率为4.65倍，有充足债务契约空间，未动用循环信贷额度9.21亿美元支持流动性 [61] 估值展望 - 公司远期市盈率（P/FFO）为11.6倍，低于部分同行 [63] - 尽管存在投资组合重组不确定性和多元化REIT折价因素，但公司业务实力和重组进展使其有市盈率提升空间，有望达到12.0 - 12.5倍 [63] 总结 - 公司投资组合重组是暂时的，有潜力通过市盈率扩张、股息、租金增长和外部投资实现两位数总回报，但需考虑经济环境、重组结果、行业逆风、高利率等风险 [64]