Broadstone Net Lease (BNL) Q1 2025 Earnings Call May 01, 2025 11:00 AM ET Speaker0 Hello, and welcome to Broadstone Net Lease's First Quarter twenty twenty five Earnings Conference Call. My name is Emily, and I'll be your operator today. Please note that today's call is being recorded. I will now turn the call over to Brent Madel, Director of Corporate Finance and Investor Relations at Broadstone. Please go ahead. Speaker1 Thank you, everyone, for joining us today for Broadstone Net Lease's first quarter tw ...

Q1 2025 QUARTERLY SUPPLEMENTAL INFORMATION Broadstone Net Lease, Inc. (NYSE: BNL) is an industrial- focused, diversified net lease real estate investment trust (REIT) that invests in single-tenant commercial real estate properties that are net leased on a long-term basis to a diversified group of tenants. www.broadstone.com Table of Contents | Section | Page | | --- | --- | | About the Data | 3 | | Company Overview | 4 | | Quarterly Financial Summary | 5 | | Balance Sheet | 6 | | Income Statement Summary | ...

Broadstone Net Lease, Inc. (BNL) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.36 per share, in line with the Zacks Consensus Estimate. This compares to FFO of $0.36 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.A quarter ago, it was expected that this company would post FFO of $0.36 per share when it actually produced FFO of $0.36, delivering no surprise.Over the last four quarters, the company has surpassed consensus FFO estimates just once.Broadstone Net Lease, whic ...

Further, we are pleased to announce that this development will be completed with a new relationship between BNL and the Prologis, Inc. (NYSE: PLD) development team. A global supply chain leader, Prologis focuses on high- barrier, high growth markets with a highly successful track record of developing well-located, high quality industrial properties. This track record complements BNL's industrial-focused investment thesis, as well as our commitment to excellence and long-term value creation. For Immediate Re ...

The market has varying degrees of efficiency and tends to be less efficient when price movement is erratic. Given the intraday swings of as much as 8 percentage points for the entire market in recent weeks, there are undoubtedly some babies being thrown out with the bathwater. I believe the key to investing in this sort of environment is discerning between stocks that have fallen for good reason, and those which were simply caught in the crossfire. How to tell the difference There are 2 ways stock prices ca ...

Broadstone Net Lease (NYSE: BNL ) is one of my favorite 'turn-around' opportunities in the REIT sector. The Company took upon itself to reduce exposure to certain healthcare-related properties and focus its portfolio on industrial properties (in particular) and retail properties. AsWelcome to Cash Flow Venue, where dividends do the heavy lifting! Blending my financial chops with the timeless wisdom of value investing (and love for steady income), I’ve built a rock-solid pillar in my financial foundation thr ...

文章核心观点 - 探讨净租赁行业的变化，2025年商业房地产领域内外充满活力，分析师近期发表了关于更广泛商业房地产市场的文章 [1]

由于文档中没有关于公司和行业的内容，因此没有可总结的关键要点。

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司实现每股调整后资金营运现金流（AFFO）1.43%，较2023年增长1.4% [6][9] - 第四季度调整后资金营运现金流为7050万美元，即每股0.36%，与去年同期持平；全年为2.82亿美元，即每股1.43% [35] - 核心一般及行政费用（G&A）第四季度总计750万美元，全年为2930万美元 [36] - 坏账率为67个基点，空置物业的持有成本近300万美元 [36] - 资产负债表方面，预计杠杆率为4.9倍净债务，循环信贷额度有超9亿美元可用 [36] - 董事会维持每股0.29%的普通股股息，将于2025年4月15日前支付给3月31日登记在册的股东 [37] - 2025年公司AFFO指导范围为每股1.45% - 1.49%，投资规模在4 - 6亿美元之间，处置规模在5000 - 1亿美元之间，核心G&A在3000 - 3100万美元之间 [37] - 2025年指导中包含125个基点的坏账，公司将在全年重新评估该假设 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2024年投资4.048亿美元，包括2.343亿美元的新物业收购、1.153亿美元的定制开发、5220万美元的过渡性资本和300万美元的创收资本支出 [26] - 已完成的收购和创收资本支出的加权平均初始现金资本化率为7.3%，加权平均租赁期限为10.8年，加权平均年租金增长率为2.4%，加权平均直线收益率为8.1% [26] - 投资约70%集中于工业物业，30%集中于零售物业 [27] - 年末后，在定制开发项目上投资2230万美元，包括获得一块土地的控制权和为一个先前宣布的项目提供初始资金 [27] - 有2.007亿美元的定制开发项目资金待投入，另有1.035亿美元的收购项目已在掌控中，540万美元用于与现有租户的创收资本支出承诺 [27][28] 处置业务 - 2024年出售58处房产，总收益3.64亿美元，带租约物业的加权平均现金资本化率为7.8%，基本完成临床医疗投资组合简化战略 [28] - 预计2025年处置规模将减少，回归到5000 - 1亿美元的历史平均水平，除非为了为增长提供资金而进行机会性资产出售 [28] 租赁业务 - 2024年完成7次租约续约，解决了1.6%的平均基本租金（ABR）近期租约到期问题，加权平均续租率为112%，新租约平均期限超过9年 [29] - 2025年和2026年分别只有1.2%和3%的ABR租约到期 [29] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司作为以工业为重点的多元化净租赁房地产投资信托基金（REIT），其差异化战略基于四个核心要素：稳固的现有投资组合表现、与现有租户的创收资本支出、阶梯式的定制开发项目管道、常规收购 [12][13] - 2025年及以后，公司将通过这些核心要素实现增长，包括1.035亿美元的收购项目、540万美元的创收资本支出承诺和2.273亿美元的定制开发项目，预计在2025 - 2026年达到稳定状态，增加约1760万美元的ABR，另有超7亿美元的定制开发项目正在积极洽谈中，计划在2026 - 2027年达到稳定状态 [14] - 公司目标是在2025年为2026 - 2027年稳定并开始支付租金的项目增加至少5亿美元的定制开发项目 [18] - 除非股价大幅重估，否则公司2025年及可预见的未来没有股权融资计划，将通过增值处置来管理股权资本需求和资本成本 [16][17] 行业竞争 - 传统净租赁模式依赖常规交易市场的无机增长，该市场有时会在交易量、资本化率和资产质量方面出现意外波动 [15] - 公司的定制开发战略具有租户信用质量高、新建建筑、关键设施和房地产以及有吸引力的经济回报等优势，能实现长期增值和降低风险的增长 [15] - 公司在常规交易市场保持谨慎，因为观察到定价预期与机会质量之间存在脱节 [25] - 定制开发项目比传统常规收购需要更多工作和更长时间，但相应的高回报、更强的租户信用、更高质量的建筑和更好的房地产基本面等好处超过了额外的努力 [25] - 常规交易市场竞争激烈，公司在评估市场时采取谨慎和审慎的方法 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年的业绩感到自豪，尽管进行了重大的投资组合重新定位，但仍实现了AFFO每股增长 [6][9] - 公司认为2024年的决策符合公司和投资者的长期利益，有信心这些决策将带来有吸引力和可持续的AFFO每股增长 [19] - 公司对2025年的增长充满期待，制定了雄心勃勃的目标，并预计在2026年及以后实现更好的增长 [12] - 随着利率上升环境的持续，消费者相关行业和缺乏灵活资本结构的实体面临更大压力，公司将继续密切监测租户信用风险 [30] 其他重要信息 - 公司董事会成员Shekar Narasimhan和Denise Brooks - Williams将在5月的年度会议上不再寻求连任，公司感谢他们的服务和贡献 [6][7] - 公司欢迎Rick Imperiale和Joe Saffire加入董事会，他们的经验将为董事会提供宝贵见解 [8] - 公司更新了核心物业类型，包括工业、零售（包括餐厅和医疗尾房资产）和其他，以调整投资组合报告并强调核心增长物业类型 [10] - 公司拥有10处Zips Car Wash洗车场，占全年ABR的62个基点，已收到1月份租金，预计在破产过程中也能收到租金，目前正在协商场地条款，尽管初始拒绝名单包括7处场地，但由于主租赁结构的优势，预计最终结果会更有利 [31][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4 - 6亿美元的投资指导是指实际支出还是能带来净租金的交易 - 回答: 是实际支出，包括常规交易和定制开发项目的投资 [41][42] 问题2: 投资中有多少会在当年贡献收益 - 回答: 会是一个平衡，公司会尽快将资金投入当前能产生收益的资产，同时也会有一部分投资在后期产生收益，公司会尽力让投资者能够预测当年和后期的租金收入 [43][45] 问题3: 定制开发项目在资金投入过程中是否有收益 - 回答: 有资本化利息部分，会加到基础成本中，在确定租金时会考虑这一因素，公司会从长期受益 [46][47] 问题4: 定制开发项目是否有未来租户的当前付款来资助融资 - 回答: 没有 [49][50] 问题5: 2025年指导中的125个基点坏账与2024年相比是否有很大差异，以及如何考虑长期有机增长 - 回答: 2024年指导为75个基点，但不包括Green Valley医院的预期情况，2025年的125个基点比2024年增加了50个基点 [51][53] 问题6: 定制开发项目的资金来源，除了处置收益和不发行股权，剩余部分是否会使用循环信贷额度 - 回答: 2.27亿美元的项目部分会在2026年继续投入资金，公司的目标是通过循环信贷额度和增值处置收益来资助这些项目 [55][57] 问题7: 对于额外评估的5亿美元定制开发项目，资金来源如何考虑 - 回答: 公司目标是在2025年增加5亿美元的新定制开发项目承诺，目前有7亿美元左右正在积极洽谈，资金来源包括循环信贷额度、留存收益或增值处置，不打算在股价改变之前进行股权融资 [58][60] 问题8: 考虑到净营业收入（NOI）上线的滞后效应和循环信贷额度的使用，公司愿意让杠杆率上升到多高 - 回答: 公司引入了预计杠杆率概念，会综合考虑长期杠杆和循环信贷额度的使用情况，目标是持续保持在6倍以下，理想水平是5.5倍，会通过增值处置来平衡 [61][64] 问题9: 过去90天内，1.035亿美元的收购资产有何变化，目前资产组合情况如何 - 回答: 仍以工业为主，比例约为70 - 30，这一比例已保持5 - 6年，其中一个项目之前因价格差距未能达成，现在已解决，公司对市场评估仍保持谨慎，市场竞争激烈 [65][68] 问题10: Zips Car Wash破产的预计时间和可能结果 - 回答: 公司拥有10处相关资产，占62个基点，初始拒绝名单包括7处，但公司考虑了主租赁结构，正在积极协商，预计对方可能在3 - 4月退出破产程序，但破产情况不确定，公司会努力保护资产价值并及时更新情况 [70][73] 问题11: 是否有兴趣出售Zips Car Wash相关资产 - 回答: 破产消息传出后有很多人对这些资产感兴趣，如果与Zips协商结果不理想，公司有能力出售或重新出租这些资产 [74][76] 问题12: 2024年第四季度投资活动减少并导致全年投资处于指导范围低端的原因 - 回答: 主要是竞争环境的原因，公司采取谨慎投资策略，不会为了投资而投资，部分项目因时机问题在第四季度未完成，但现在已在掌控中 [77][79] 问题13: 7亿美元定制开发项目中，潜在租户兴趣增加的原因，以及与去年相比资本化率和租赁条款是否有变化 - 回答: 前期资本化率在7%左右，长期大型工业定制开发项目的租赁期限为12 - 20年，租金增长率为2.5% - 3.5%，直线收益率在8% - 9%之间，很有吸引力；潜在租户兴趣增加是因为美国制造业复兴，企业有近岸、在岸需求，需要专业建筑来满足特定需求，同时公司扩大了合作关系，知名度提高；JLL报告显示定制开发项目在整体开发管道中的占比已回到疫情前水平 [81][84] 问题14: 5000 - 1亿美元处置指导中，医疗处置的最后一批和整体投资组合的额外精简各占多少 - 回答: 其中包括一些额外的临床资产和整体投资组合的精简，如果有机会进行增值资产出售以资助增长，可能会改变指导范围 [86][87] 问题15: Zips Car Wash主租赁下10处场地的覆盖率是多少 - 回答: 破产前接近2倍 [90][91] 问题16: 定制开发项目机会和竞争情况如何，成交率是否有变化 - 回答: 定制开发项目转化时间长，竞争有时较激烈，但不如常规工业交易市场；市场上私人买家参与度增加，常规交易竞争更激烈；由于公司专注工业，定制开发项目规模大，竞争对手相对较少，但仍有竞争 [92][97] 问题17: 租户在设施上除公司投资外的设备和装置投入大概是多少 - 回答: 因设施而异，普通物流配送设施可能相对较少，如UNFI项目租户投入了数千万美元 [98][100] 问题18: 2025年及未来是否有更多对过渡性资本的投资意愿 - 回答: 公司对过渡性资本投资持开放态度，更愿意在与现有合作伙伴的直接关系基础上进行，以帮助其解决问题和发展业务；如果有其他更好的资本分配领域，可能会优先考虑 [101][104] 问题19: 今年125个基点的坏账储备是否代表未来正常年份的情况 - 回答: 公司希望不是，对投资组合有信心，但年初已知的一些信用风险事件（如Zips和Stanislaus）影响较大，导致今年坏账储备增加，需在年底评估，希望明年情况会改善 [106][109] 问题20: 重新分类后，零售业务未来的重点领域，哪些有吸引力，哪些可能用于资助进一步投资 - 回答: 重新分类是为了明确公司定位，作为以工业为重点的多元化净租赁REIT，预计工业和零售比例为70 - 30；工业方面，近年来在食品生产相关配送领域投入较多；零售子类别会随时间变化 [110][113] 问题21: 处置指导中包括哪些资产，买家群体的构成和深度如何 - 回答: 包括一些临床医疗资产、办公室投资组合的精简以及一些机会性增值资产；买家群体因资产而异，大型资产需要大资金，可能不适合1031市场，小型资产可能更适合该市场，买家包括高净值个人和大型机构，预计不会有大规模投资组合交易 [115][118] 问题22: 在重新出租空置空间时，公司对提供资本支出或租户改善费用（TIs）的立场如何 - 回答: 公司持开放态度，会根据经济情况、租赁期限、回报、租户等因素决定，会为每个资产寻找最佳解决方案，包括出售、投入额外资金或等待合适租户 [119][121] 问题23: 租金覆盖率在各行业或投资组合细分领域是否有显著变化，投资组合平均租金覆盖率是多少 - 回答: 公司仅披露餐厅的租金覆盖率，季度间保持在3.3倍；对其他资产类型的评估显示情况稳定，关注名单上的资产情况季度间变化不大 [122][125] 问题24: 定制开发项目的采购方式有何变化，如何演变 - 回答: 一是随着项目增多，公司知名度提高，有一定的有机营销效果；二是得到了合作伙伴的推荐；三是扩大了团队，新成员有深厚的开发社区关系，这些因素使公司有更多项目机会 [127][129] 问题25: 关于开发的公告是否可能是合作关系或其他形式，会进一步影响采购方式吗 - 回答: 包括新的开发机会和新的合作关系，公司有政策在完成土地收购和文件签署后发布新闻稿，希望未来几个月有好消息并发布新闻稿 [130][132] 问题26: 2025年投资中有多少会用留存现金资助，股息与应税收入相比如何，是否有降低股息以留存更多现金的空间 - 回答: 公司留存约6000万美元，这是定制开发项目的资金来源之一；不期望降低股息 [133][135] 问题27: 额外5亿美元定制开发项目的经济情况如何，是否与补充材料中的类似，是否为工业项目，收益率和租金增长率是否相同 - 回答: 5亿美元是公司2025年的目标，目前有7亿美元正在积极洽谈，但不确定能否全部实现；正在洽谈的项目与之前类似，前期现金收益率在7%左右，直线收益率在8% - 9%之间，租金增长率为2.5% - 3.5%，主要是工业项目，有一些大型设施，经济回报有吸引力，租户信用良好，房地产基本面强 [137][141] 问题28: 其他资产（包括办公室和医疗资产）市场是否开始有吸引力，可以出售部分资产吗 - 回答: 办公室资产会逐步处理，很多会持有到租赁期满，收取租金，不打算在该领域增加投资；临床和外科资产中，部分会在2025 - 2026年积极处置，部分可能会长期留在投资组合中，如果无法获得合适价值，会继续持有并收取租金 [142][145]

投资组合整体情况 - 截至2024年12月31日，公司投资组合约3940万平方英尺可出租运营空间，分布于44个美国州和4个加拿大省份，无单一地理区域占ABR超9.6%[18] - 截至2024年12月31日，公司投资组合由202个不同商业租户运营190个不同品牌，分布于55个不同行业，无单一租户占ABR超4.1%[18] - 截至2024年12月31日，公司投资组合约99.1%已出租，ABR加权平均剩余租期约10.2年[18] - 约97.4%的租约有合同租金递增，ABR加权平均增幅为2.0%[18] - 约94.2%的租户基于ABR提供财务报告，其中85.6%需定期提供指定财务信息，8.6%租户公开报告财务报表[18] - 截至2024年12月31日，约99.1%的投资组合（除两处物业外）已出租[30] - 截至2024年12月31日，公司租赁的ABR加权平均剩余期限约为10.2年[30] - 公司约3%的物业租赁没有至少一个续租选项[30] - 公司通常根据初始期限为10年或以上的长期净租赁出租物业，租户需承担相关费用[29] 2024年投资与出售情况 - 2024年公司投资4.048亿美元，包括2.343亿美元新物业收购、1.153亿美元五个定制开发项目、5220万美元过渡资本和300万美元一个现有物业创收资本支出[20] - 2024年公司出售58处房产，加权平均现金资本化率7.8%，总收益3.64亿美元[20] 2024年财务关键指标 - 2024年公司净收入1.69亿美元，摊薄后每股0.86美元；FFO为3.007亿美元，摊薄后每股1.52美元；Core FFO为2.955亿美元，摊薄后每股1.50美元；AFFO为2.82亿美元，摊薄后每股1.43美元，较2023年增长1.4%[20] - 截至2024年底，公司总未偿债务和净债务为19亿美元，预计净债务为19亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.0倍，预计净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.9倍[20] ABR构成情况 - 截至2024年12月31日，公司ABR为3.955亿美元，工业、零售和其他物业类型分别占比59.6%、31.2%和9.2%[21] - 前10大租户的ABR为86431千美元，占总投资组合的21.9%，总面积为9236千平方英尺，占比23.5%[24] - 前20大租户的ABR为140202千美元，占总投资组合的35.5%，总面积为13213千平方英尺，占比33.6%[24] - 餐厅行业的ABR为54839千美元，占总投资组合的13.9%，总面积为1231千平方英尺，占比3.1%[26] - 美国地区的ABR为387763千美元，占总投资组合的98.1%，总面积为38925千平方英尺，占比98.9%[28] - 加拿大地区的ABR为7718千美元，占总投资组合的1.9%，总面积为429千平方英尺，占比1.1%[28] - 截至2024年12月31日，主租赁贡献了多站点租户相关ABR的69.1%（394处物业，共656处），占公司整体ABR的41.4%（394处物业，共765处）[29] 租约租金递增情况 - 截至2024年12月31日，贡献97.4%年度基础租金（ABR）的租约规定未来ABR会增加，年增长率一般在1.5% - 3.0%，ABR加权平均年增长率为基础租金的2.0%[33] - 2024 - 2044年及以后各年份，公司租赁物业数量、租约数量、ABR（千美元）及其占总投资组合的百分比、平方英尺（千）及其占总投资组合的百分比等数据有明确体现，如2025年物业数量15个，ABR为4680千美元，占比1.2%，平方英尺为251千，占比0.6%[33] - 截至2024年12月31日，按ABR百分比计算的租约租金递增频率及加权平均年增长率显示，每年递增的ABR占比79.5%，加权平均年增长率2.1%[34] 过渡性资本投资情况 - 截至2024年12月31日，公司过渡性资本投资中，优先股投资为52200千美元，稳定现金资本化率为8.0%，年化初始现金净营业收入（NOI）收益率为7.6%[38] - 公司过渡性资本投资的底层物业指标显示，零售空间数量为28个，可出租平方英尺为332千，加权平均剩余租约期限为4.0年，入住率（基于平方英尺）为98.7%，季度租金收取率为90.7%[38] 公司业务目标与竞争情况 - 公司寻求收购、融资和开发美国境内主要为独立式、单租户的商业地产物业，目标是使任何单一租户的ABR占比不超过5%[40] - 公司在商业地产市场竞争激烈，与其他业主、运营商竞争租户，与其他实体竞争合适的物业、融资和买家[41][42] 公司员工情况 - 截至2024年12月31日，公司拥有73名全职员工，涵盖业务各关键领域[43] - 公司为员工提供全面的福利和发展机会，包括有竞争力的薪酬、员工福利、培训和社区参与等举措[45] 公司办公地址与联系方式 - 公司主要行政办公室位于纽约州维克多市海兰角大道207号300室，电话号码为(585) 287 - 6500[46] 公司纳税情况 - 公司自2008年12月31日起选择按REIT纳税，需每年至少分配90%的REIT应税收入，若分配低于100%将按公司税率缴纳所得税[59] 公司债务情况 - 截至2024年12月31日，公司固定利率债务账面价值约为19亿美元，公允价值约为17亿美元，市场利率每上升1%，固定利率债务公允价值将减少约3570万美元[294] - 截至2024年12月31日，公司循环信贷安排和其他浮动利率债务总计10亿美元，其中9.395亿美元通过利率互换转换为固定利率，利率每变动1%，利息费用每年相应变动50万美元[295] 公司外汇风险情况 - 公司在加拿大有投资，加元兑美元汇率每变动10%，未实现外汇损益相应变动700万美元，未实现外汇损益结算前不影响经营现金流[297] 公司保险情况 - 公司租户一般需为租赁物业购买责任和财产保险，公司也单独为整个投资组合购买商业综合责任保险[47][48] 公司合规情况 - 公司投资受多种法律法规约束，包括消防、安全、分区、土地使用和环境控制等方面，需确保符合相关要求[49] - 公司需遵守《美国残疾人法案》，可能需对物业进行改造，租户一般负责物业维护和合规，但公司作为业主可能承担责任[50][51] 公司环境风险情况 - 公司部分物业存在潜在环境风险，如石油产品或有害物质泄漏，需进行环境评估，可能购买环境保险[52][53][56] - 公司租赁协议一般要求租户遵守环境法并对公司进行赔偿，若租户不遵守或无法执行赔偿义务，将影响公司经营业绩[57] 公司信息获取情况 - 公司的SEC文件可在http://investors.bnl.broadstone.com和http://www.sec.gov免费获取，公司道德和商业行为准则等政策也可在网站查看[60][61]