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业绩总结 - 2024年AFFO每股增长1.4%，在进行投资组合重组的REIT中属罕见[25] - 自2023年初以来，总股东回报率为32.8%，超越RMZ，位列净租赁领域前两名[25] - 2024年年化基础租金（ABR）增长为330万美元，增幅为0.8%[37] - 2024年资本回收总额为3.52亿美元，尽管进行了显著的资产销售[39] - 2023年管理层过渡后，收购的资产中，租金损失不到1个基点[80] 用户数据 - 截至2023年3月31日，来自任何单一租户的年化基本租金(ABR)占比低于5%[75] - 94%的租金损失集中在临床医疗资产上，这些资产已于2023年处置[79] - 2025年到期的租约中，租户续租的平均回收率为107%[86] - 2026年到期的ABR中，68%已达成协议或高度确认续租，预计回收率约为117%[86] - 2025年第一季度至第三季度的实际租金损失和现金租金显示，2025年年初至今的租金损失为$0.9百万[79] 未来展望 - 2023年到2026年，预计AFFO年均增长率为中位数的5%[66] - 2024年到2025年，预计AFFO增长率为4.0%[65] - 2025年新建项目承诺总额为5.83亿美元，预计将带来2910万美元的增量ABR[58] - 2024年到2027年，预计增量ABR将达到2910万美元[59] - 2025年和2026年，预计AFFO增长率分别为4.0%和3.1%[65] 新产品和新技术研发 - 自推出定制开发战略以来，已完成或承诺投资8.98亿美元于定制开发项目，其中2025年的承诺为5.83亿美元[25] - 公司通过创造性结构安排，确保所有资产在破产中未被拒绝，继续支付租金和持有成本[154] 市场扩张和并购 - 成功出售57个临床医疗资产，总收益为3.52亿美元[25] - 通过非核心资产的销售，成功重组投资组合，计划以非低价出售剩余资产[35] - 公司在2019年至2023年间战略性处置了7个资产，以减少对品牌的整体风险暴露[149] 负面信息 - 2023年，临床医疗资产的退出导致的年化基本租金损失为$1.4百万，占总现金租金的36个基点[78] - 2025年9月30日的年化基本租金为$389.5百万，较2023年3月31日的$412.9百万有所下降[90] 其他新策略和有价值的信息 - 2024年，核心一般和行政费用占年化基础租金（ABR）和总资产价值（GAV）的比例有所下降[34] - 通过组织重组，核心一般和行政费用的年增长率保持在0.8%以下[34] - 2025年第三季度的同店租金收入与2024年第三季度相比增长了2.0%[183]

核心观点 - Broadstone Net Lease 公司发布截至2025年12月1日的业务更新，并首次提供2026财年指引，公司管理层对实现2025及2026年的AFFO增长目标充满信心，并计划在投资者日详细阐述其长期战略 [1][2] 2026年业绩指引 - 公司预计2026年稀释后每股AFFO为1.53至1.57美元，以中点计算同比增长约4.0% [3] - 该指引基于对房地产投资、资产处置和资本市场活动的时间与规模的假设 [3] 2025年业务更新与业绩指引 - 公司维持2025年AFFO指引，为每股1.49至1.50美元，对应增长率为4.2%至4.9% [6] - 2025年关键运营目标包括：房地产投资额在5亿至6.25亿美元之间，房地产处置额在7500万至1亿美元之间，核心综合行政管理费用在3050万至3150万美元之间 [6] 业务活动与投资 - 截至公告日，公司年内总投资额为6.967亿美元，其中包括4.166亿美元的新物业收购、1.818亿美元的定制开发项目、9000万美元的过渡性资本以及830万美元的创收性资本支出 [6] - 公司另有1330万美元的收购项目已获控制权，以及410万美元对现有租户的创收性资本支出承诺 [6] - 公司通过按市价发行计划，以远期方式出售了621,487股普通股，总收益约为1140万美元，这些交易可在2026年12月31日前任何时间结算 [6] 定制开发项目管线 - 截至2025年11月25日，公司在建及已稳定的开发项目总面积约3,380千平方英尺，加权平均租约期限13.8年，加权平均年租金递增率为2.7% [7] - 主要在建工业项目包括：Sierra Nevada (122千平方英尺)、Southwire (1,178千平方英尺)、Fiat Chrysler Automobile (422千平方英尺)、AGCO (115千平方英尺) 和 Palmer Logistics (270千平方英尺) [5][7] - 主要在建零售项目包括：Sprouts (22千平方英尺)、Hobby Lobby (55千平方英尺) 和 Academy Sports (55千平方英尺) [5] - 已稳定项目包括工业物业UNFI和Sierra Nevada，以及三个7 Brew零售店 [7] 公司背景与战略 - Broadstone Net Lease 是一家以工业地产为重点的多元化净租赁REIT，投资于长期净租赁给多元化租户群的单租户商业地产 [8] - 截至2025年9月30日，公司拥有759处独立的净租赁商业物业，其中752处位于美国44个州，7处位于加拿大4个省，涵盖工业、零售和其他物业类型 [8] - 公司战略强调严格的信用基本面分析和审慎的房地产承保，其增长战略围绕核心业务板块展开，并拥有稳健且不断扩大的关系网络 [2] 投资者日活动 - 公司将于2025年12月2日举办投资者日，届时将提供关于其差异化长期战略、投资方法和运营执行的更深入见解 [2][4] - 投资者日演示材料已在公司网站的投资者关系栏目中提供 [4]

公司概况 - Broadstone Net Lease是一家专注于工业和零售单租户商业地产净租赁的房地产投资信托基金[1] - 公司拥有遍布美国的多元化租户组合[1]

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财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后运营资金为7430万美元，每股037美元，与上一季度持平，较2024年第三季度增长57% [35] - 第三季度合同租金义务实现12%的连续季度增长 [6] - 将2025年全年每股AFFO指引上调至149至150美元，代表全年增长42%至49% [6] - 年初至今核心一般行政费用为2170万美元，继续保持在全年3000万至3100万美元预期的低端 [35] - 坏账占30个基点，第三季度未产生坏账 [35] - 季度股息为每股029美元，派息率持续下降，从2024年第一季度的峰值约80%有所降低 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度投资了204亿美元用于增值收购和开发项目 [6] - 年初至今总投资额为5526亿美元，包括约3534亿美元的新物业收购，1502亿美元的定制建造开发，4070万美元的过渡性资本，以及830万美元的创收资本支出 [7] - 新物业收购的加权平均初始现金资本化率为71%，加权平均直线收益率为82% [7] - 定制建造管线的估计初始现金资本化率为75%，加权平均直线收益率为89% [7] - 过渡性资本投资目前获得78%的优先回报 [30] - 投资组合在季度末的出租率为995%，759处物业中仅有3处空置，基础租金收取率为100%，较2024年第三季度提升90个基点 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业定制建造管线集中于达拉斯-沃斯堡、亚特兰大、芝加哥以及东北部等主要物流枢纽 [12] - 宾夕法尼亚州东部工业市场需求强劲，有超过100个活跃租户寻求超过3000万平方英尺的空间，要价租金因供应有限和竞争态势而持续上涨 [29] - 电子商务和制造业回流是工业资产的长期顺风因素 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略是工业聚焦和差异化的定制建造计划，以获取高质量、去风险的增长 [11][27] - 定制建造计划提供了竞争优势，包括获取高质量租户和开发商关系、卓越的收益率、显著的价值创造、长期收入稳定性和更好的房地产基本面 [27] - 在竞争激烈、资本化率承压的环境中，定制建造策略提供了引人注目的竞争优势 [27] - 超过三分之二的收购来自直接的、基于关系的交易，在竞争激烈的收购环境中至关重要 [31] - 公司评估机会性处置，将资本从成熟或非核心资产回收再投资于符合战略重点的增值机会 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对工业领域的前景感到乐观，电子商务和回流趋势是长期顺风因素 [12] - 制造业回流的势头正在增强，并在投资管线和现有组合中创造了更多机会 [12] - 资本市场竞争激烈，资本化率似乎趋于平稳，竞争非常激烈 [75][76] - 建筑成本有所上升，但尚未对项目经济性造成问题 [81] - 对解决At Home和Claire's的租户信用事件感到满意，所有租约均被承继，未产生坏账，预计2025年不会因此产生租金损失 [6][32][33] 其他重要信息 - 9月份成功发行了35亿美元、利率5%、2032年到期的优先无担保票据，获得近7倍超额认购，标志着重返投资级债券市场 [14][36] - 季度末的备考杠杆率为54倍净负债，循环信贷额度剩余可用资金超过9亿美元 [35] - 自2023年初以来，股东总回报率超过30%，年内至今股东总回报率近20%，在净租赁领域名列前茅 [23] - 公司认为当前股价估值仍低于平均水平，存在上涨空间 [25] - 将于12月2日举行投资者日 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于定制建造资产资本回收的偏好 - 管理层更倾向于长期持有这些资产，但考虑到当前股权成本，特别是近期的市场波动，会认真考虑出售部分资产以获取溢价并作为业务增长的资本来源，这并非首选结果，但为了持续为业务提供资金愿意这样做 [41][43] 问题: 定制建造项目面临的竞争以及出售资产后的税务考虑 - 竞争确实有所增加，但公司通过维护关系和提供创造性结构及执行确定性来应对，目标是获得不经过市场化流程的直接交易 [45] - 从税务效率角度，会考虑1031交换以避免出售资产可能带来的税务低效率，这更适用于常规收购而非定制建造 [46] 问题: 股权发行的考量因素 - 股权发行决策更多基于投资机会集以及增量资本成本相对于投资管线的评估，而非单纯的股价驱动，是机会集和资本成本的动态平衡 [51][52] 问题: 2026年定制建造管线的补充计划 - 对2026年的管线感觉良好，目前更关注2027年，有多个项目处于已执行意向书阶段或后期谈判中，预计将为2027年带来增长 [53] 问题: 2027年底前租约到期情况 - 到期租约约占基本租金的10%，其中2026年到期部分仅占3%，规模不大，公司已提前规划并进行高级别讨论，目前没有重大的已知迁出或需要填补的情况 [56][57] 问题: 非核心资产处置及收益率差 - 常规处置策略主要是年度5000万至1亿美元的资产组合修剪，机会性处置会评估是否能获得良好收益率差并再投资于管线，目标是与资本成本相比达到平价或更好，可能进行质量交换（以更高资本化率置换核心资产） [58][59] 问题: 过渡性资本投资的前景 - 零售类过渡性资本投资规模较小（低于100万美元），可能在未来择机变现；工业地块投资仍处于早期阶段，有很大可能转化为定制建造项目，已收到高于投资成本的土地购买询价，具有上涨潜力和灵活性 [63][65] 问题: 融资策略（杠杆与股权） - 融资策略仍坚持将杠杆维持在6倍以下，并利用杠杆能力进行投资，是维持资产负债表纪律与投资机会集和交易价格之间的动态平衡 [67][69] 问题: 常规收购市场状况及资本化率趋势 - 市场优质产品供应量未达预期，资本化率似乎趋于平稳，竞争非常激烈，公司专注于资本化率在7%及以上的交易，认为低于此水平的交易风险调整后回报定价可能不合理 [75][76][78] 问题: 建筑成本环境 - 建筑成本有所上升，关税和劳动力成本增加，但硬成本在总预算中占比较小，目前尚未对项目经济性造成问题 [81] 问题: 常规收购与开发在未来盈利贡献中的平衡 - 理想情况是每年初已锁定的定制建造管线提供一个有吸引力的增长基线，再通过常规收购进行补充，同时能够响应合作伙伴的直接交易需求，今年常规收购中超过67%来自直接关系交易 [85][88] 问题: 2026年租户信用风险展望 - 目前观察名单情况良好，没有像此前At Home和Claire's那样的具体租户名称需要特别指出，持续关注家具家居、休闲餐饮以及有近期债务到期的租户，但无明显重大风险 [91] 问题: 收购目标平均交易规模和物业面积 - 交易规模和物业面积取决于资产类型（工业或零售），工业类通常交易规模和物业面积更大，近期的变化反映了收购组合中零售与工业占比的变化，是机会性的 [95] 问题: 政府政策（如关税）对制造业回流的影响 - 认为制造业回流是工业领域的长期积极顺风因素，不仅带来制造业投资，还会产生对周边物流和配送设施的额外需求等有益的连锁效应，已在对话和现有组合中看到相关迹象 [96] 问题: At Home和Claire's资产的长期计划 - At Home资产可能暂时持有，观察其破产重组后的表现；Claire's资产将在2026年评估，寻求帮助其向更小业务过渡的方式，可能通过重新租赁、多租户租赁或出售来产生额外回报 [101][103] 问题: 最终用户对定制建造决策的变化 - 决策速度可能因客户而异，有些客户决策有所放缓，但管线足够庞大可以容纳，定制建造策略允许公司展望更远期（如2027年），季度性波动影响较小 [106][107] 问题: 实现2025年5亿美元公告目标的信心 - 对此充满信心，目前已启动的定制建造项目预算为2567亿美元，加上已执行意向书的项目和过渡性资本投资（总计超过4亿美元），年底前达到目标难度不大 [111][112]

核心业绩表现 - 公司2025年第三季度运营资金为每股0.37美元 与市场预期一致 较去年同期每股0.35美元增长57% [1] - 公司2025年第三季度营收为1.1417亿美元 超出市场预期0.35% 较去年同期1.084亿美元增长53% [2] - 公司在过去四个季度中 营收表现三次超出市场预期 FFO表现一次超出市场预期 [1][2] 近期股价与市场比较 - 公司股价年初至今上涨约16.8% 略低于同期标普500指数17.2%的涨幅 [3] - 公司股票当前获Zacks评级为2级 评级为买入 预期短期内表现将优于市场 [6] 未来业绩预期与行业背景 - 市场对公司未来季度的FFO预期为每股0.37美元 营收预期为1.1534亿美元 对本财年FFO预期为每股1.48美元 营收预期为4.5084亿美元 [7] - 公司所属的房地产投资信托行业在Zacks行业排名中处于后41% 研究显示排名前50%的行业表现优于后50%的行业超过两倍 [8] 同业比较信息 - 同业公司洲际交易所预计将于10月30日公布业绩 市场预期其季度每股收益为1.62美元 同比增长4.5% 但过去30天内该预期被下调了4.5% [9][10] - 市场预期洲际交易所季度营收为24.1亿美元 较去年同期增长2.7% [10]

投资组合规模与构成 - 截至2025年9月30日，公司投资组合包含759处物业，其中752处位于美国44个州，7处位于加拿大4个省[112] - 投资组合约99.5%已出租，年化基本租金加权平均剩余租约为9.5年[117] - 投资组合总计包含759处物业，总可出租面积为4065.3万平方英尺[125] - 公司投资组合的年化基本租金（ABR）为4.12944亿美元，其中工业地产占比61.2%（2.52887亿美元），零售地产占比30.6%（1.26363亿美元）[125] - 工业地产是投资组合的主要组成部分，占总ABR的61.2%，占总平方英尺面积的81.4%[125] - 投资组合年化基本租金总额为4.12944亿美元，总面积为4065.3万平方英尺[130] 投资组合租约条款 - 约97.5%的租约包含租金调涨条款，年化基本租金加权平均涨幅为2.0%[117] - 约96.6%的租户（按年化基本租金计算）提供财务报告，其中82.0%需定期提供指定财务信息，14.6%为公开报告[117] - 97.5%的年化基本租金包含未来租金递增条款，组合加权平均年递增率为2.0%[139] - 79.8%的年化基本租金适用每年递增，其加权平均年增幅为2.2%[139] - 2.5%的年化基本租金为固定租金，无递增条款[139] 投资活动与资本化率 - 2025年第三季度总投资额为2.039亿美元，其中收购价格1.395亿美元，初始现金资本化率为7.1%[118] - 2025年第三季度收购活动的加权平均租期为12.0年，加权平均年租金涨幅为2.4%[118] - 2025年前九个月总投资额为4.33亿美元，初始现金资本化率为7.1%，加权平均租期为12.1年[118] - 2025年第三季度定制开发投资额为4100万美元，前九个月投资额为1.308亿美元[118] - 2025年第三季度创收性资本支出投资额为550万美元，初始现金资本化率为8.5%[118] - 2025年第三季度过渡性资本投资额为1790万美元，现金资本化率为7.8%[118] - 公司2025年第三季度完成收购和创收性资本支出1.45亿美元，加权平均现金资本化率为7.1%[146] - 公司2025年前九个月完成收购2.532亿美元，现金资本化率为7.1%[157] 开发项目表现 - 公司在建和已完工的开发项目总投资额为5.7553亿美元，其中在建项目投资额为3.70868亿美元，已完工项目投资额为2.04762亿美元[119] - 在建开发项目的加权平均租赁期为13.1年，年租金涨幅为2.9%[119] - 在建开发项目的加权平均现金收益率为7.5%，直线收益率为8.9%[119] 租户集中度 - 前十大租户贡献的ABR占比为21.3%（8816.2万美元），前二十大租户贡献的ABR占比为34.7%（1.43543亿美元）[127] - 最大租户Roskam Baking Company的ABR为1623.6万美元，占总投资组合的3.9%[127] 行业与地域分布 - 工业地产细分市场中，配送与仓储类ABR占比最高，为20.8%（8581万美元）[125] - 零售地产中，综合商品店ABR占比最高，为7.8%（3257.2万美元），其次是快餐店（6.7%）和休闲餐厅（6.5%）[125] - 按行业划分，餐厅业贡献年化基本租金5507.1万美元，占总组合的13.3%，但面积占比仅为2.9%[130] - 包装食品与肉类行业以5145.2万美元的年化基本租金成为第二大贡献行业，占比12.5%，其面积占比为14.4%[130] - 按地域划分，德克萨斯州年化基本租金贡献3782万美元，占比9.2%，为各州最高[133] - 美国物业占总年化基本租金98%，加拿大物业占2%[133] 租赁到期分析 - 租赁到期分析显示，2030年有99处物业到期，涉及年化基本租金5140.3万美元，占总组合12.4%[138] - 2042年有58处物业到期，涉及年化基本租金4509.9万美元，占比10.9%，为到期租金最高年份[138] 季度收入与利润 - 公司2025年第三季度净租赁收入为1.14167亿美元，环比增长1.0%[146] - 公司2025年第三季度净收入为2706.5万美元，环比增长36.5%，每股摊薄收益为0.14美元，环比增长40.0%[154] - 公司2025年前九个月净租赁收入为3.35844亿美元，同比增长5.1%[157] - 2025年第三季度净收入为2706.5万美元，较2025年第二季度的1983万美元增长36.5%[205] 季度成本与费用 - 公司2025年第三季度利息支出为2823万美元，环比增加711.8万美元，增幅33.7%[150] - 公司2025年第三季度不动产减值准备为699.9万美元，环比下降494万美元，降幅41.4%[147][149] - 2025年第三季度利息支出为2823万美元，较第二季度的2111.2万美元增长33.7%[209] - 2025年第三季度房地产折旧及摊销为4016.4万美元，较第二季度的4249.2万美元下降5.5%[205] 前九个月损益项目 - 截至2025年9月30日的九个月，利息收入为40.3万美元，较上年同期的95.2万美元下降54.9万美元，降幅57.7%[163] - 截至2025年9月30日的九个月，利息支出为6941.6万美元，较上年同期的5451.2万美元增加1490.4万美元，增幅27.3%，部分原因是终止了价值670万美元的利率互换协议[163][164] - 截至2025年9月30日的九个月，房地产销售收益为423万美元，较上年同期的6495.6万美元大幅减少6072.6万美元，降幅93.5%，对应出售物业数量从46处降至23处[163][165] - 截至2025年9月30日的九个月，净利润为6438.8万美元，较上年同期的1.41382亿美元下降7699.4万美元，降幅54.5%；稀释后每股收益为0.33美元，下降0.39美元，降幅54.2%[168] - 公司2025年前九个月不动产减值准备为3506.7万美元，同比增加375.6万美元，增幅12.0%[158] - 截至2025年9月30日的九个月，公司确认了3510万美元的投资性房地产减值损失，主要源于长期持有策略变更，其中包括两处医疗地产的1460万美元减值[160] 债务与杠杆 - 截至2025年9月30日，公司总债务为24亿美元，净债务为23亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.7倍[170] - 2025年9月30日净债务为22.697亿美元，较2025年6月30日的21.016亿美元增长8.0%[212] - 2025年9月30日净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.7倍，与2025年6月30日的5.3倍相比杠杆率上升[212] - 截至2025年9月30日，公司无抵押债务总额为22.80689亿美元，其中循环信贷额度为9582.4万美元，无抵押定期贷款为10亿美元，高级无抵押票据为12亿美元[180] 流动性、融资与合同义务 - 截至2025年9月30日，公司循环信贷额度可用额度为9.042亿美元[174] - 公司在2025年剩余时间内的预期义务约为3.327亿美元，包括2.484亿美元的投资承诺和5870万美元的已宣布股息[174] - 截至2025年9月30日，公司ATM计划剩余融资能力为3.6亿美元，预计将于第四季度结算约3730万美元净收益的前售协议[178] - 截至2025年9月30日，公司合同义务总额为32.299亿美元，其中2028年到期的义务最高，为8.200亿美元[188] 融资活动 - 公司于2025年9月26日完成3.5亿美元、利率5.00%、2032年到期的优先无抵押票据公开发行，发行价为本金金额的99.151%[182] - 公司于2025年2月28日修订并重述循环信贷安排，将到期日延长至2029年3月31日，并将弹性增额选项的总规模从15亿美元提高至25亿美元[183] - 公司于2025年2月28日签订4亿美元的新无抵押定期贷款，并于2025年5月28日再次提取1亿美元，该贷款适用可变利率，截至2025年9月30日的适用利润率为0.950%[184] - 循环信贷安排包含两个六个月延期选项，延期费为循环承诺额的0.0625%；2028年无抵押定期贷款包含两个十二个月延期选项，延期费为未偿还贷款本金总额的0.125%[185] 现金流状况 - 截至2025年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金总额为8330万美元，较2024年同期的1120万美元增长[196] - 截至2025年9月30日的前九个月，公司经营活动产生的现金流量净额为2.149亿美元，投资活动使用的现金流量净额为3.906亿美元，筹资活动产生的现金流量净额为2.430亿美元[196] 非GAAP业绩指标 - 公司使用运营资金流（FFO）、核心运营资金流（Core FFO）和调整后运营资金流（AFFO）作为评估业绩的非GAAP指标[199][200][201] - 2025年第三季度FFO为7096.9万美元，较第二季度的7369.5万美元下降3.7%[205] - 2025年第三季度AFFO为7431.4万美元，与第二季度的7430.8万美元基本持平[205] - 2025年第三季度EBITDAre为9948.9万美元，较第二季度的9508.9万美元增长4.6%[209] - 2025年第三季度调整后EBITDAre为1.00252亿美元，较第二季度的9824.2万美元增长2.0%[209] - 2025年第三季度年化调整后EBITDAre为4.01008亿美元，较第二季度的3.92968亿美元增长2.0%[209] 利率与汇率风险敞口 - 截至2025年9月30日，公司拥有26个生效和2个远期生效的利率互换协议，名义本金总额为9.668亿美元，以管理浮动利率借款的利率风险[194] - 截至2025年9月30日，公司固定利率债务的账面价值和公允价值均为约21亿美元[216] - 公司固定利率债务中有8亿美元通过利率互换转为固定利率[216] - 市场利率上升1%将导致公司固定利率债务的公允价值减少约5040万美元[216] - 截至2025年9月30日，公司循环信贷额度及其他可变利率债务总额为11亿美元[217] - 考虑到利率互换的影响，利率每上升或下降1%，公司年度利息支出将相应增加或减少250万美元[217] - 加元兑美元汇率每波动10%，将导致公司未实现汇兑损益相应增加或减少720万美元[219] - 公司通过加元计价的循环信贷额度借款为加拿大投资提供自然对冲[219] 资产处置与抵押 - 公司2025年第三季度完成资产处置3870万美元，加权平均现金资本化率为7.0%[146] - 截至2025年9月30日，净账面价值为8140万美元的投资性租赁物业被用作抵押贷款的抵押品[191] 特定投资 - 公司一项位于圣路易斯的过渡性资本优先股投资为5279万美元，稳定现金资本化率为8.0%[142]

收入和利润表现 - 2025年第三季度净收入为2706.5万美元，较上一季度的1983万美元增长36.5%[16] - 2025年第三季度净租赁收入为1.14167亿美元，较2024年同期的1.08397亿美元增长约5.3%[18] - 2025年第三季度归属于公司的净收入为2646.6万美元，较2024年同期的3560.8万美元下降约25.7%[18] - 2025年第三季度净收入为2,707万美元，高于2025年第二季度的1,983万美元，但低于2024年同期的3,727万美元[20] - 2025年第三季度总租赁收入净额为1.142亿美元，较2025年第二季度的1.130亿美元和2024年同期的1.084亿美元有所增长[22] - 2025年第三季度净利润为2706.5万美元，EBITDA为9574.9万美元，EBITDAre为9948.9万美元[35] - 2025年第三季度调整后EBITDAre为1.00252亿美元，年化调整后EBITDAre为4.01008亿美元[35] - 2025年第三季度调整后净营业收入为1.10236亿美元，年化调整后净营业收入为4.40944亿美元[37] - 2025年第三季度调整后现金净营业收入为1.0359亿美元，年化调整后现金净营业收入为4.1436亿美元[37] 运营资金（FFO/AFFO）表现 - 2025年第三季度FFO为7096.9万美元，较上一季度的7369.5万美元下降3.7%[16] - 2025年第三季度AFFO为7431.4万美元，与上一季度的7430.8万美元基本持平[16] - 2025年第三季度运营资金（FFO）为7,097万美元，每股0.36美元，低于2024年第四季度的8,000万美元（每股0.41美元）[20] - 2025年第三季度核心运营资金（Core FFO）为7,039万美元，调整后运营资金（AFFO）为7,431万美元，每股分别为0.35美元和0.37美元[20] 成本和费用 - 2025年第三季度利息支出为2823万美元，较上一季度的2111.2万美元增长33.7%[16] - 2025年第三季度利息支出为2823万美元，较2024年同期的1817.8万美元增长约55.3%[18] - 2025年第三季度折旧及摊销费用为4024.6万美元，较2024年同期的3801.6万美元增长约5.9%[18] - 2025年第三季度物业及运营费用为619.8万美元，较2024年同期的701.4万美元下降约11.6%[18] - 2025年第三季度不动产折旧及摊销为4,016万美元，物业减值拨备为699万美元[20] - 2025年第三季度直线租金调整额为496万美元，用于将合同租金收入平均化[20] 现金流表现 - 2025年第三季度运营活动产生的净现金为6419万美元，较上一季度的7928万美元下降19.0%[16] - 2025年第三季度投资活动使用的净现金为1.74亿美元，较上一季度的1.31亿美元增长32.7%[16] - 2025年第三季度融资活动提供的净现金为1.71亿美元，较上一季度的6292.1万美元增长172.1%[16] 资产和投资性房地产 - 截至2025年第三季度，公司总资产为55.19亿美元，较上一季度的53.27亿美元增长3.6%[16] - 租金财产投资净额为45.81亿美元，较上一季度的44.54亿美元增长2.9%[16] - 总资产从2024年12月31日的52.164亿美元增长至2025年9月30日的55.193亿美元，增幅约5.8%[17] - 投资性房地产净值从2024年12月31日的43.404亿美元增至2025年9月30日的45.815亿美元，增幅约5.6%[17] 现金及现金等价物 - 现金及现金等价物为8196.6万美元，较上一季度的2078.4万美元增长294.5%[16] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的1484.5万美元大幅增至2025年9月30日的8196.6万美元，增幅超过452%[17] - 截至2025年9月30日，现金及现金等价物为8,197万美元，企业价值为58.01亿美元[25] 债务和资本结构 - 公司资本结构中股权占比60.0%，市值为35.30亿美元；债务占比40.0%，总额为23.53亿美元[25] - 债务结构中固定利率债务占89.2%，浮动利率债务占10.8%；无抵押债务占97.6%，有抵押债务占2.4%[25] - 2026年无担保定期贷款已于2025年2月28日全额偿还，资金来源于2028年无担保定期贷款[29] - 2028年无担保定期贷款包含两个为期十二个月的延期选项，延期费为未偿还贷款本金总额的0.125%[29] - 截至2025年9月30日，总债务为23.53亿美元，其中抵押贷款5.72亿美元，定期贷款10亿美元，优先票据12亿美元[30] - 债务到期情况：2025年到期488万美元，2026年到期1684.3万美元，2027年到期3.52亿美元，2028年到期7.63亿美元，2029年到期3.96亿美元，此后到期8.25亿美元[30] - 公司加权平均债务期限为4.4年[42] - 净债务总额从2024年12月31日的19.039亿美元上升至2025年9月30日的22.697亿美元，增长19.2%[38] - 总债务从2024年12月31日的19.199亿美元增至2025年9月30日的23.530亿美元，增长22.6%[38] - 净债务与年化EBITDAre比率从2024年12月31日的4.8倍上升至2025年9月30日的5.7倍[38] 利息和融资成本 - 截至2025年9月30日，所有未偿还借款的加权平均利率为4.09%，有效利率互换的加权平均固定利率为2.30%[33] - 利率互换名义本金总额为9.67亿美元，公允价值为1759.6万美元，有效互换和远期起始互换的加权平均到期期限分别为2.8年和3.1年[32][33] - 加权平均有效互换期限为2.8年，加权平均有效及远期起始互换期限为3.1年[45] 投资和收购活动 - 2025年前三季度总投资额为4.330亿美元，其中收购投资为2.532亿美元[47] - 2025年前三季度收购活动的初始现金资本化率为7.1%[47] - 2025年第三季度完成3笔收购交易，涉及3处物业，收购价格为1.395亿美元[47] - 2025年前三季度收购的物业加权平均租约为12.1年，加权平均年租金涨幅为2.5%[47] 开发项目 - 公司在建开发项目总投资额估计为3.70868亿美元，已完成投资1.35056亿美元，剩余投资额为2.35812亿美元[49] - 在建工业项目中，Southwire (Bremen - GA) 项目规模最大，总投资额估计为1.15411亿美元，剩余投资额9.3211亿美元[49] - 所有在建及已稳定开发项目的加权平均租赁期为13.1年，年租金 escalations 为2.9%[49] - Palmer Logistics 工业开发项目代表公司在一个合并合资企业中的普通股和优先股投资，总投资额估计为3206.3万美元[49][50] 物业处置活动 - 公司在2025年第三季度完成了12处物业的处置，总处置价格为3872.3万美元，加权平均现金资本化率为7.0%[60] - 2025年至今（YTD），公司共处置23处物业，总处置价格为5.9206亿美元，净账面价值为5.6755亿美元[60] - 2025年第二季度物业处置的加权平均现金资本化率最高，为9.5%[60] 优先股和过渡性资本投资 - 过渡性资本投资中，位于圣路易斯的零售中心优先股投资额为5279万美元，稳定现金资本化率为8.0%[56] - 位于Olyphant的两个工业园优先股投资总额为4011.7万美元（2228.7万 + 1783万），稳定现金资本化率均为7.8%[56] - 已稳定的UNFI (Sarasota - FL) 工业项目总投资额为2.00958亿美元，现金资本化率为7.2%[49] 投资组合运营指标 - 投资组合总年化基本租金为4.129亿美元，较2024年12月31日的3.955亿美元增长4.4%[61] - 基于平方英尺的出租率达到99.5%，较2024年9月30日的99.0%有所提升[61] - 前十大租户集中度为21.3%，前二十大租户集中度为34.7%[61] - 投资级租户占比为20.9%，较2024年9月30日的19.8%有所增加[61] - 加权平均剩余租期为9.5年，较2024年9月30日的10.3年有所缩短[61] - 总组合中主租约占比为39.0%，多地点租户的主租约占比为66.5%[61] - 截至2025年9月30日，公司投资组合总年化基本租金为4.129亿美元，总出租面积为4065.3万平方英尺[84] - 公司投资组合包括759处物业，其中452份租约，748处物业已出租，3处物业空置，8处物业处于开发进程中[84] - 2025年第三季度，有16处物业的租约到期，公司完成了12处物业的租赁活动及3处空置物业的处置，导致期末空置物业数量为3处[87] 租户和品牌集中度 - 租户Roskam Baking Company的年化基本租金最高，为1623.6万美元，占总组合的3.9%[63] - 品牌Roskam Baking Company的年化基本租金为1623.6万美元，占总组合的3.9%[71] - 前十大租户合计年化基本租金为8816.2万美元，占总组合的21.3%[63] - 前十大品牌合计年化基本租金为8809.2万美元，占总组合的21.3%[71] 物业类型表现 - 工业地产组合占总年化基础租金（ABR）的61.2%，即2.52887亿美元，并占总面积（SF）的81.4%，即3308.1万平方英尺[76] - 零售地产组合占总ABR的30.6%，即1.26363亿美元，占总面积的14.6%，即593.4万平方英尺[76] - 工业地产组合的加权平均租期（WALT）为10.3年，加权平均年租金涨幅（escalation）为2.2%[77] - 零售地产组合的WALT为9.5年，加权平均年租金涨幅为1.7%[77] - 其他地产类别（主要为办公室和临床外科）的WALT最短，为4.1年，但其加权平均年租金涨幅最高，为2.4%[77] 租户行业分布 - 餐厅业是最大的租户行业，贡献总ABR的13.3%，即5507.1万美元，但仅占总面积的2.9%[78] - 包装食品与肉类业是第二大租户行业，贡献总ABR的12.5%，即5145.2万美元[78] 地域分布 - 得克萨斯州（TX）是投资组合中ABR贡献最大的州，占9.2%，即3782万美元[80] - 密歇根州（MI）是ABR贡献第二大的州，占8.9%，即3659.2万美元[80] - 加拿大地区的物业贡献总ABR的2.0%，即805.4万美元[80] 租约到期情况 - 公司投资组合中，2026年到期的租约ABR为1220.7万美元，占总组合的3.0%，对应面积为91.3万平方英尺，占比2.2%[84] - 2030年到期的租约ABR为5140.3万美元，占总组合的12.4%，对应面积为480.6万平方英尺，占比11.8%[84] - 2042年到期的租约ABR为4509.9万美元，占总组合的10.9%，对应面积为480.3万平方英尺，占比11.8%[84] 财务契约和信贷额度 - 公司所有关键财务契约均符合要求，杠杆比率为0.34，远低于0.60的要求上限[40] - 未担保循环信贷 facility 从2024年12月31日的9301.4万美元增至2025年9月30日的9582.4万美元[17] 每股数据 - 2025年第三季度基本每股收益为0.14美元，较2024年同期的0.19美元下降约26.3%[18] - 2025年第三季度加权平均流通股为1.976亿股，略高于2024年同期的1.969亿股[20] 指标定义 - 调整后SOFR定义为当前一个月期SOFR加上0.10%的调整利差[90] - 年化基本租金定义为报告期最后一个月应计的年度合同现金租金，不包括短期租金延期、减免或免租的影响[91] - occupancy 被定义为（物业总可出租面积 - 空置且未收取租金的面积）与物业总面积的比率[96] - EBITDAre的计算依据Nareit定义，为EBITDA扣除折旧性房产销售利得（损失）及房地产投资减值准备[93]