文章核心观点 - 社区医疗信托2024年二季度业绩受困境租户影响大，但预计三季度多数影响会消退 公司当前估值有吸引力 考虑到近期股价下跌和内部人士买入 重申买入建议 [2][9] 公司概述 - 社区医疗信托是一家医疗房地产投资信托基金 39.1%的年化租金来自医疗办公室 其次是住院康复设施和急性住院行为设施 [3] - 从州的角度来看 该信托基金主要分配在得克萨斯州 占年化租金的17% 其次是伊利诺伊州和俄亥俄州 [3] 运营概述 - 2024年二季度 公司每股FFO为0.43美元 同比下降31% 调整后FFO为每股0.53美元 同比下降16% 主要是受一个占总面积1.8%的困境租户影响 [4] - 公司对该租户的2270万美元贷款减值1100万美元 租户聘请咨询团队实施扭亏计划 中期内租户运营有望恢复 [4] - 2024年二季度 公司入住率为92.6% 同比上升0.9% 公司继续扩大物业组合 季度末后新增一座价值620万美元的医疗办公楼 另有七处价值约1.695亿美元的物业待收购 [4] 资本结构 - 2024年二季度末 公司净债务为4.576亿美元 占企业价值9.63亿美元的48% 公司在二季度通过发行股票筹集700万美元 [5] - 季度末收购医疗办公楼后 浮动利率债务占总债务的23% 利率为7.06% 预计美联储降息后 公司现金流将显著受益 [5] 前景与估值 - 尽管商业房地产投资信托基金常有租户破产问题 但社区医疗信托的股价已充分反映该问题 按二季度净营业收入年化计算 市场隐含资本化率为9.1% 很有吸引力 [6] - FFO和调整后FFO倍数分别为10.5和8.5 估值有吸引力 公司董事近期以高于当前市场价26%的价格买入股票 表明股价未反映运营复苏潜力 [6] 2024年三季度复苏潜力 - 困境租户季度租金和利息为150万美元 二季度FFO和AFFO拨备分别为420万美元和330万美元 预计三季度FFO每股反弹约0.08美元 AFFO每股小幅增加0.05美元 [7] 风险 - 公司39.1%的业务集中在医疗办公室领域 是主要投资风险 但预计该领域入住率将在当前水平触底 [8] - 困境租户的稳定可能比预期时间长 影响现金流 且该租户在五处物业中是唯一租户 可能使再出租工作复杂化 [8] - 二季度末股东权益与公司市值基本一致 没有像医疗房地产信托那样的大幅账面价值折扣 不过公司杠杆率低于医疗房地产信托 [8]