文章核心观点 - 威塔房地产投资信托公司（Welltower Inc.）年初至今股价涨幅达29.3%，高于行业1.6%的涨幅，公司通过投资组合重组和资本循环活动实现增长，虽面临竞争和高利率等问题，但财务状况良好有望持续发展 [1][2] 公司表现 - 2024年第二季度经调整每股运营资金（FFO）为1.05美元，超预期且同比增长16.7%，总收入同比上升，总投资组合同店净营业收入（SSNOI）因老年住房运营（SHO）组合增长而同比增加 [3] - 上调2024年经调整每股FFO预期至4.13 - 4.21美元，此前为4.05 - 4.17美元，分析师对公司前景乐观，过去一周Zacks对其2024年每股FFO的共识预期微升至4.17美元 [4] 增长因素 SHO组合 - 老年住房行业受益于人口老龄化和老年群体医疗支出增加，需求旺盛且新供应有限，公司SHO组合入住活动活跃，推动入住率上升 [5] - 因供需失衡，预计2024年及未来几年SHO组合入住率将持续增长，2024年同店净营业收入（NOI）预计增长19% - 21%，此前指引为17% - 22% [6] 门诊医疗（OM）组合 - 门诊就诊趋势优于住院入院，公司优化OM组合，加强与医疗系统合作伙伴关系并进行战略收购，有利于长期增长 [7] 投资组合重组与资本循环 - 近年来战略投资组合重组吸引优质运营商，提高现金流质量，资本循环活动为短期投资和开发机会融资，助力长期增长 [8] - 2024年第二季度完成16.7亿美元按比例总投资，包括14.2亿美元收购和贷款融资以及2.514亿美元开发资金，同期完成5.785亿美元按比例房产处置和贷款偿还，预计2024年为在建项目额外提供3.28亿美元开发资金 [8] 财务状况 - 截至2024年7月26日有87亿美元可用流动性，拥有投资级信用评级，能以优惠条件进入债务市场，财务状况良好，可满足短期债务并为开发项目提供资金 [9] 面临问题 - 老年住房市场竞争激烈，三网租赁投资组合租户集中，高利率带来困扰 [10] 其他相关股票 - 房地产投资信托（REIT）板块中Cousins Properties（CUZ）和Lamar Advertising（LAMR）排名较好，均为Zacks排名2（买入） [11] - Zacks对Cousins Properties 2024年每股FFO共识预期为2.66美元，同比增长1.5%；对Lamar Advertising 2024年每股FFO共识预期为8.08美元，同比增长8.2% [11][12]