文章核心观点 市场认为美联储可能降息，近期糟糕的就业和制造业数据增加了降息压力，历史数据显示美联储首次降息后标普500指数中长期回报积极，REITs在加息周期结束后往往表现出色，推荐Netstreit Corp.和Plymouth Industrial REIT两只REITs [1][6][7][8] 美联储降息预期 - 目前联邦基金利率目标区间为5.25% - 5.50%，市场参与者认为2024年12月18日利率高于5.00%的概率为零，低于此前的60%，利率低于4.25%的概率为30% [1] - 8月初市场收到两条坏消息影响利率预期，一是ISM制造业指数显示就业数据为疫情以来最差，失业率较12个月低点高出超50个基点触发Sahm规则，预示衰退；二是ISM制造业指数和新订单成分均处于收缩区间，制造业衰退可能性上升 [2][3][5] 历史数据表现 - 自1970年以来美联储首次降息后，标普500指数一年、三年和五年的中位数回报率为正，包含衰退期间的降息情况；所有降息案例中61%伴随衰退 [7][8] - REITs在美联储结束加息后往往跑赢市场，当前REITs估值较标普500有吸引力，且REITs和公用事业相对标普500有收益率优势 [8][9][10] Netstreit Corp.情况 - 公司是内部管理的REIT，专注收购、持有和管理单租户零售物业，市值12亿美元，拥有649处物业，90个租户，69%租户有投资级资产负债表，入住率100% [13][14] - 88%的年租金来自抗周期业务，公司投资多元化，二季度完成超1.16亿美元总投资，现金收益率7.5%，28笔交易平均租赁期限近17年 [15][19][20] - 公司资产负债表健康，调整后净债务4.64亿美元，杠杆率3.4倍，低于目标范围，流动性5.69亿美元，2027年前无债务到期 [22] - 股息收益率5.4%，派息率67%，过去三年股息年增长率5.4%，按16倍AFFO计算，合理股价较当前高出超40%，是潜在收购目标 [24][25] Plymouth Industrial REIT情况 - 公司是工业REIT，市值11亿美元，拥有211栋建筑，同店入住率98.3%，租户结构均衡 [25][26] - 公司专注收购美国主要和次要市场的工业物业，资产多位于芝加哥等地，近60%为仓库/配送资产，两类核心业务占年租金超80% [27][28] - 净杠杆率6.7倍，受二季度运营费用季节性影响，预计2024年维持在6倍左右，股息收益率4.1%，派息率51%，三年股息复合年增长率4.7% [28] - 预计2024 - 2026年每股AFFO分别增长6%、7%和8%，当前AFFO倍数为12.9倍，低于长期平均，合理股价较当前高出40% [29]