文章核心观点 - 2024年国民存储附属公司运营表现不佳，调低全年核心FFO和NOI展望，当前估值下无阿尔法收益，维持持有评级 [2][6][11] 公司概况 - 国民存储附属公司是一家存储房地产投资信托基金，运营约542,227个存储单元，投资组合集中在阳光地带，尤其得克萨斯州占比17.5%，佛罗里达州占比10.8% [3] 运营情况 - 2024年第二季度核心FFO为每股0.62美元，同比下降8.8%，主要因收入降低和运营费用增加，部分被流通股数量同比减少10.8%抵消 [4] - 同店净营业收入（NOI）同比下滑5.6%，受入住率仅86.4%影响，同比下降3.2% [4] - 季度末后，公司支付3260万美元现金并发行1548866个OP单位用于PRO结构内部化，2024年第三季度摊薄流通股数量可能环比增加1.3% [5] - 季度末后，公司向一家合资企业出资1800万美元用于购买五个存储物业 [5] 业绩指引 - 鉴于运营环境持续挑战，公司调低2024年核心FFO和NOI展望，核心FFO预计约为每股2.40美元，同比下降10.8%，同店NOI预计下降约5.5% [6] 资本结构 - 2024年第二季度末，公司净债务为33.1亿美元，优先股流通量为3.71亿美元，企业价值约87亿美元，普通股权益占比58%，优先股占比4%，净债务占比38% [7] - 债务平均成本为4.20%，使用6.71%的循环信贷额度偿还2024年7月到期的1.45亿美元债务后略有上升，浮动利率债务占比11%，另有10%的债务将于2025年1月到期 [7] - 截至2024年第二季度，债务平均到期期限为4.7年 [7] 股票估值与前景 - 预计2024年公司核心FFO约为2.81亿美元，支付利息1.49亿美元和优先股股息2000万美元后，企业累计现金流为4.5亿美元，市场隐含资本化率为5.17%，核心FFO倍数为17.8倍，均显示市场已计入2025年及以后NOI增长复苏预期 [8][9] 风险因素 - 若2025年运营表现不稳定，鉴于当前较高估值倍数，股价可能受影响 [10] - 公司在2022 - 2023年美联储加息周期中有效对冲利息支出，当前美联储降息对核心FFO无直接益处，且预计未来几年行业资本化率压缩，低杠杆REITs股东回报可能较低 [10]