行业背景 - 美联储大幅加息导致REIT行业估值重置 高融资成本降低了房地产资产的回报率 并提高了投资门槛 债券等投资在高收益率下更具吸引力 [1] 公司概况 - W P Carey是一家多元化的REIT公司 拥有良好的业绩记录 但因剥离办公资产和降低股息而受到投资者批评 这为长期投资者提供了良好的入场机会 [1] - 公司ABR为12 9亿美元 其中64%来自北美 35%来自欧洲 1%来自其他地区 23 1%的租户为投资级 前十大租户占ABR的19 5% [1] - 公司64%的资产为工业/仓库 21%为零售 15%为其他 所有办公资产已售出 仅剩一项资产预计在12月完成交易 上半年总处置金额超过10亿美元 [1] 财务表现 - 第二季度AFFO每股1 17美元 合同同店租金增长2 9% 预计2024年合同同店租金增长平均为2 8% 综合同店租金增长为负40个基点 [1] - 第二季度租金回收率为116% 加权平均租期增加6 5年 整体加权平均租期为12年 入住率为98 8% [1] - 公司投资物业的现金资本化率在7%至8%之间 未杠杆化IRR超过9% 上半年投资6 41亿美元 初始加权平均现金资本化率为7 7% 平均收益率为9% [1] 资本运作 - 5月完成6 5亿欧元债券发行 票面利率4 25% 6月发行4亿美元美元债券 票面利率5 375% [2] - 公司持有Lineage Inc 4亿美元的股权 预计在未来几年内变现 第一季度末偿还了10亿美元到期债券 2024年无其他债务到期 [2] - 第二季度末流动性为32亿美元 包括20亿美元未使用的循环信贷额度和10亿美元现金 加权平均利率为3 1% 预计全年平均利率在3%至3 5%之间 [2] 投资展望 - 公司预计2024年投资规模在12 5亿至17 5亿美元之间 AFFO指引区间中点下调0 02美元至4 63至4 73美元/股 [2] - 当前股价56 88美元 对应2024年AFFO的12 15倍 年股息3 64美元 股息收益率为6 4% 预计AFFO将实现中个位数增长 股息也将随之增长 [2] - 预计2026年AFFO接近5 00美元/股 14倍市盈率对应股价70美元 较当前股价有25%的上涨空间 加上6 4%的股息 年化回报率有望达到两位数 [2]