文章核心观点 - 分析当前通胀实际情况、预测未来利率调整、提醒BDC投资者风险、回顾成功选股并介绍当前买入清单 [1] 通胀情况 - 美联储住房指标严重滞后，“主要居所租金”和“业主等价租金”占CPI篮子35%，对整体和核心CPI影响大，6月至7月剔除住房的CPI从1.8%降至1.7% [2] - 若用实时市场数据衡量住房成本，自2023年夏季以来CPI衡量的整体通胀率已低于2%，7月CPI租金为5.1%，整体CPI降至2.9%，若用实时租金数据计算7月整体CPI为1.5% [5] - 业主等价租金通过调查房主认为房屋可出租金额得出，与主要居所租金指标高度相关，增加了该指标在CPI中的权重 [7] - 劳工统计局衡量租金通胀的方式考虑了租约期限，反映平均租户体验，但美联储应关注市场租金，因其是趋势引领者，当前做法使美联储在市场价格波动时反应滞后 [8] 利率调整 - 实时通胀率已一年多维持在2%或以下，联邦基金利率比实时通胀率高2.5 - 3个百分点，属极度紧缩政策，增加经济衰退风险，历史上多数加息周期后会出现衰退 [9] - 若经济软着陆，联邦基金利率可能从今年9月开始在2024 - 2025年逐步下调，最新美联储“点阵图”预计到2026年降息2.25个百分点，市场预计一年内降息2个百分点 [9] - 市场预期的联邦基金利率下降幅度与此前衰退前情况相似，近期经济出现软着陆，但未来是否持续不确定，7月零售销售数据略好但不强劲，且可能由债务推动，信用卡债务和逾期率上升 [10][12][13] BDC投资风险 - BDC向中型企业提供浮动利率贷款，利率通常基于SOFR，而SOFR基于联邦基金利率，过去几年随着联邦基金利率上升BDC表现良好，若未来一年联邦基金利率下降约200个基点，BDC当前估值过高 [15][16] - 列举6只BDC股票相对于净资产价值的溢价情况，认为当前不宜买入，若经济衰退，BDC将面临利率下降、贷款量减少和不良贷款增加的三重打击 [16][17] 成功选股回顾 - 美国铁塔公司（AMT）5 - 6月在买入清单上，表现优于标普500指数，因其资产负债表强劲、资本成本低、投资回报率高、投资机会广泛，此前估值低于应有水平 [18][19] - 中美洲公寓社区（MAA）6月初在买入清单上，表现出色，该公司资产负债表强、管理团队优秀、物业组合良好，虽新供应影响今年业绩，但市场看好2025 - 2026年有机增长 [20][21] 当前买入清单 - 本周买入清单从5只股票减至4只，包括亚历山大房地产（ARE）、雪佛龙（CVX）、汉农阿姆斯特朗可持续基础设施（HASI）和雷克斯福德工业（REXR），并列出股息收益率和预计股息增长率 [22][23] - 市场担忧传统办公楼转换为生命科学建筑会与ARE竞争，导致其估值低，但认为多数传统办公楼难以与ARE的甲级设施竞争 [23][24] - 经济衰退或放缓可能使REXR在南加州的市场租金下降，市场估值上升空间缩小，虽利率下降会降低成本、增加投资机会，但未来几个季度有机增长可能放缓，股息增长可能暂时降至中个位数 [24][25][26]