文章核心观点 - TPG RE Finance Trust普通股过去一年上涨26%至8.50美元 公司贷款组合中多户住宅和办公物业占比较大 随着办公物业配置减少 贷款风险降低 流动性增加和杠杆率降低提升了公司信用和证券价值 但利率下降可能使净利息收入减少 贷款组合扩张或可应对此影响 [1][3][5] 公司股价表现 - TPG RE Finance Trust普通股过去1年上涨26%至8.50美元 需结合2024财年第二季度末每股11.40美元的账面价值来看 [1] 贷款组合构成 - 第二季度末总贷款承诺为33亿美元 52.5%分配给多户住宅 18.4%分配给办公物业 [1] - 2024年总贷款还款1.861亿美元 包括全额还款1.625亿美元和部分还款2370万美元 [2] 贷款组合活动 - 第二季度新发放多户住宅贷款1.163亿美元 全额还款3.738亿美元 [1] - 约四分之一的还款是办公贷款 还款比投资多2.575亿美元 导致现金及等价物增加和杠杆率大幅降低 [3] 流动性和杠杆率 - 债务权益比从三个季度前的2.6倍降至2.02倍 [3] - 第二季度末可用于投资的现金为2.442亿美元 [3] 浮动利率贷款和办公物业减少 - 99.7%的贷款为浮动利率 加权平均综合收益率为9.3% [4] - 市场认为9月18日FOMC会议有100%的概率首次下调联邦基金利率 每50个基点的Term SOFR下降 公司每股投资组合净利息收入将损失0.01美元 [4] 利率变化影响 - 若消费者通胀继续向美联储2%的目标下降 公司将迎来净利息收入下降期 [5] - 第二季度GAAP净收入为2100万美元 约每股0.26美元 去年同期GAAP净亏损7270万美元 [5] - 可分配收益2230万美元 约每股0.28美元 覆盖普通股股息0.24美元/股的117% [5] 办公贷款显著减少 - 自2021年第四季度以来 办公贷款总额减少73% 第二季度末仍持有6.145亿美元办公贷款 [6] - 第二季度办公贷款占总贷款的比例环比下降200个基点 若保持当前趋势 2025财年第三季度可能降至个位数 [6] 贷款组合走势和优先股折价 - 公司贷款组合过去几年一直在下降 若美联储多次降息后贷款组合继续下降 即使流动性健康 普通股股息也可能面临风险 [7] - 优先股每股17.95美元 较清算价值折价28% 成本收益率为8.7% [8]