文章核心观点 - 数字房地产信托公司（DLR）股价年初至今飙升11.4%，优于行业2.4%的涨幅，公司二季度业绩超预期，分析了股价上涨因素及面临的挑战，并推荐了其他REIT类股票 [1][2] 行业情况 - 云计算、物联网、大数据的高增长以及企业对第三方IT基础设施需求增加，推动数据中心基础设施需求增长，人工智能、自动驾驶汽车和虚拟/增强现实市场预计未来几年将强劲增长 [3] - 顶级数据中心市场需求强劲，尽管入住率高，但仍能快速消化新建设施 [3] 公司优势 - 公司拥有高质量、多元化客户群，全球有超5000个客户且不断增加，租户包括大型企业和投资级客户，多个客户使用多处场地，保障稳定收入，2024年预计总收入增长2%，调整后EBITDA增长4% [4][5] - 公司有强大的开发管道，截至2024年6月30日，有850万平方英尺的空间正在开发，510万平方英尺的空间留作未来开发，2024年预计资本支出20 - 25亿美元 [6] - 公司进行资本回收努力，2024年预计处置/合资资本在10 - 15亿美元，以增强资产负债表实力和推动长期增长 [7] - 公司资产负债表稳健，流动性充足，资本来源多元化，2024年二季度末现金及现金等价物22.8亿美元，债务到期日程安排合理，加权平均到期年限4.1年，加权平均票面利率2.8% [8] - 公司坚持稳定分红，过去五年三次提高股息，五年年化股息增长率2.84%，有望维持股息支付 [9] 公司挑战 - 行业增长潜力大，现有和新进入者竞争激烈，可能采取激进定价策略，使公司面临定价压力，高利率也是公司面临的问题 [10] 其他推荐股票 - 四角地产信托（FCPT）和卡曾斯地产（CUZ）是排名较好的REIT类股票，目前均为Zacks排名2（买入），四角地产信托2024年FFO每股预计1.72美元，同比增长3%，卡曾斯地产2024年FFO每股预计2.66美元，同比增长1.5% [11][12]