文章核心观点 - 公司2024年Q2财报进一步证实其回报前景的吸引力，虽有观点认为公司被高估、租户经营不佳，但实际公司基本面改善，投资前景乐观，分析师维持对其的看涨态度 [1][2][8] 2024年Q2财报综合情况 - 财报对追求收益、希望有可预测当前收入流和价格增值的投资者很重要，分析师主要关注其分红逐步增长且削减风险有限，以及价格增值回报潜力 [2] - 评估现金生成动态的关键指标每股调整后运营资金（AFFO）同比增长6%，增长主要源于并购效应和与Spirit Realty Capital交易的协同效应，而非有机增长 [2] - 并购对公司实现可观增长至关重要，需有交易规模和正利差两个条件 [2] - 公司继续大量投资，投入约8.06亿美元增量资本，初始现金收益率为7.9%，资金来源为调整后自由现金流约2亿美元、资产处置1.06亿美元和额外借款，未进行股权出售 [2] - 公司每次并购对有机增长前景有积极影响，当前年化内部增长率升至1.5%，较疫情前提高30个基点 [2] - 利差方面，公司因资本化率上升抵消资本成本增加的负面影响，本季度并购产生的投资利差为293个基点，高于历史平均的150个基点 [2] 反驳“公司被高估”观点 - 过去3年公司在恢复市值方面明显落后于同行，同行具有投资级信用评级且与公司业务领域相同 [3] - 基于2025年预计运营资金（FFO）生成和当前股价，公司交易价格低于行业平均的12.85倍，折价约6%，若剔除Alpine Income Property Trust，差距更大 [4] - 2024 - 2025年公司每股FFO增长预计比行业平均高50个基点，公司作为大型REITs且有高投资级信用评级，有机会在其他发达地区获得更有吸引力的资本化率，应享有溢价 [4] 反驳“公司租户经营不佳”观点 - 虽有租户如Rite Aid、Red Lobster、Walgreens和Family Dollar被视为有挑战，但Rite Aid占总年化租金仅30个基点，预计2024年Q3从破产中恢复；Red Lobster占1%，预计Q3从破产中走出继续支付租金；Walgreens关店将在两年半内进行，占总年化租金26个基点；Family Dollar相关门店到2026年逐步关闭，占5个基点，整体影响不大 [5] - 公司是积极并购的REITs，通过并购使租户组合更多样化，降低租户风险和单一租户暴露风险 [5] - 公司积极进行资产回收，2024年预计剥离资产4 - 5亿美元，以降低投资组合风险并获取新流动性 [6] - 公司租约到期分布合理，可抵消租户临时困境的影响，有时间吸引替代租户 [6] 总结 - 公司Q2业绩出色，每股AFFO增长高，专注并购和利差获取预示增长将持续 [8] - 公司基本面改善，不存在相对于同行被高估的情况，虽有租户经营不佳，但影响不大，且公司策略可显著降低风险，因其高投资级信用评级、规模和获取高资本化率地区机会，应享有溢价 [8]