文章核心观点 - 公司此前给予NETSTREIT“持有”评级，现因公司Q2 2024业绩稳健、估值更具吸引力，将评级上调为“买入” [2][8][9] 公司概况 - NETSTREIT是一家规模相对较小、以零售/服务为主的三重净租赁房地产投资信托基金，拥有649项投资，分布于45个州，租给90个租户 [2] 过往评级及股价表现 - 此前因公司租户集中度高、投资利差较低、股息每股收益增长可忽略不计，给予“持有”评级 [2] - 自上次评级以来，公司股价下跌约4.4% [2] Q2 2024业绩表现 - 实现100%的入住率、9.5年的加权平均租赁期限、1.158亿美元的投资规模且投资利差为正 [7][8][10] - 69%的基本租金收入来自投资级租户，到2027年无债务到期，固定费用覆盖率约为4.7倍 [8] - 本季度投资活动中，仅39.1%与投资级租户或具有投资级概况的租户相关，通常该比例在80% - 98.7%之间，但提供了更好的租户多元化并提高了加权平均租赁期限 [10] 投资利差 - 估算公司的资本成本为6.9%，考虑到其约7.5%的资本化率，投资利差为0.6%，相比大型竞争对手并不出色 [12] 现金流与处置收益 - 公司通过自由现金流和处置收益开展投资活动，年初至今已实现超3400万美元的处置收益 [15] 股息情况 - 股息收益率约为5.25%，股息每股收益增长可忽略不计，但派息率保守，股息有良好覆盖 [17] 资产负债表 - 99%的资产未设抵押，到2027年无债务到期，截至2024年6月30日有5.692亿美元的流动性，固定费用覆盖率为4.7倍 [19] 收购可能性 - 公司因租赁业务指标、投资策略和财务状况良好，其优质的投资组合使其有成为收购目标的潜力 [20] - 与其他交易相比，公司能积极影响Realty Income的投资组合质量，但因公司前几大租户在Realty Income基本租金收入中占比较高，Realty Income可能会犹豫 [20] 估值展望 - 公司预期市盈率倍数为13.1倍，低于部分同行，公司有能力回到过去几个月约14倍的预期市盈率倍数 [21] 关键要点 - 公司评级上调主要因与同行的估值差距扩大，且Q2 2024业绩稳健、投资规模稳定 [22] - 公司具有高且不断增长的股息、倍数扩张潜力、合同租金上调和进一步投资等带来的有吸引力的总回报潜力，且处于房地产投资信托行业风险相对较低的一端 [22]