文章核心观点 - 尽管经济不稳定，但Xenia酒店及度假村公司发展态势良好，财务状况强劲，持续进行酒店升级和战略收购，虽存在经济和股息支付风险，但整体值得买入 [1][13] 公司概况 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，在美国经营豪华和高档酒店及度假村，拥有31家酒店，共9408间客房，分布在14个州，旗下运营品牌包括万豪、凯悦等 [1] 财务状况 - 自2021年起，公司F评分持续保持在6及以上，表明资产负债表财务状况良好 [2] - 公司杠杆率略低于50%，贷款组合采用固定利率，加权平均利率为5.50%，唯一的浮动利率贷款是信贷额度，截至2024年6月底余额为0，预计未来12个月利率可能下降，4笔固定利率贷款将于2025/2026年到期 [3] - 公司客源结构多元化，70%为商务团体和旅游团体，其余为休闲旅客，使酒店适应性更强 [4] 酒店升级与改造 - 酒店翻新和扩建提升了利润，如凯悦摄政大酒店和阿维拉公园凯悦度假村过去3年EBITDA增长超50% [5] - 阿维拉公园凯悦度假村投资6200万美元进行改造，改造后EBITDA翻倍，RevPAR指数提升7点，2023年第三季度新增水疗中心带来更多增长机会 [5][6] - 凯悦摄政大酒店投资4500万美元进行改造，2018 - 2023年EBITDA增长约65%，RevPAR指数提升7点，有进一步提升团体份额的机会 [6][7] - 过去3年还有多家酒店进行了翻新，本季度和过去6个月，公司资本翻新支出较2023年显著增加，表明管理层致力于酒店升级 [8] 战略收购 - 2023年公司收购了两家高价值酒店，波特兰凯悦摄政酒店收购价格1.9亿美元，预计稳定后EBITDA达1500万美元，资本化率将达7.89%；纳什维尔W酒店收购价格3.287亿美元，预计稳定后EBITDA达2500万美元，资本化率约7.61% [9][10] 股票表现 - 公司股票贝塔系数为1.53，比整体股市波动高1.5倍以上，鉴于公司财务状况稳定，这种额外波动或带来股价低于季节性平均时的买入机会 [11] 风险因素 - 公司EBITDA长期增长预期基于经济不衰退的假设，但目前有就业增长放缓、破产率上升、消费者和企业支出减少等情况，利率下调效果未知 [12] - 历史上公司股息支付常超盈利，如2017、2019和2023年，其股息政策可能不可持续 [12]