文章核心观点 - 金考房地产信托公司凭借优质购物中心组合、混合用途资产开发及健康资产负债表，有望实现长期增长，近期股价上涨且二季度财报超预期 [1] 股价表现 - 过去三个月金考房地产信托公司股价上涨17.2%，跑赢行业13.3%的涨幅 [1] 二季度财报情况 - 2024年二季度公司运营资金每股41美分，超扎克斯共识预期的40美分，同比增长5.1% [1] - 公司营收增长，但利息费用增加产生不利影响 [1] 股价上涨因素 - 公司物业位于主要大都市阳光地带和沿海市场的近郊，82%的年基本租金来自主要大都市市场，有望带动租赁活动 [2] - 公司租户基础多元化，截至2024年二季度末，全国/地区租户占按比例计算年基本租金的81%，有望产生稳定现金流 [2] - 截至2024年6月30日，收购RPT使公司杂货店主导购物中心的年基本租金占比从2022年的81%提升至83%，公司目标是该板块年基本租金占比达85% [3] - 2024年二季度公司连续54个季度实现正租赁利差，杂货店组合保留率高于非杂货店组合，未来租赁活动有望保持健康 [3] 业务策略 - 公司除关注杂货店和家居装修租户外，还强调位于经济强劲大都市统计区的混合用途资产，该类别受益于公寓和零售行业的复苏 [4] - 公司采取机会主义投资策略，2024年上半年出售11处经营性物业和6块土地，总价2.541亿美元，用于收购、开发和再开发项目 [4][5] - 2024年1月收购RPT，有助于公司在高增长目标市场扩大规模并保持资产负债表实力，公司有信心实现2024年3 - 3.5亿美元的收购目标 [5] - 公司积极推进运营组合内的再开发机会，预计2024年剩余时间内再开发项目和租户更换的资本投入在2.25 - 2.75亿美元之间 [5] 财务状况 - 2024年二季度末公司即时流动性为19亿美元，综合加权平均债务到期期限为8.7年，拥有标普BBB +和穆迪Baa1的投资级评级，有利于进入债务市场 [6] 其他零售REIT股票 - 西蒙房地产集团和摄政中心目前均为扎克斯2级（买入）股票 [7] - 扎克斯对西蒙房地产集团2024年运营资金每股共识预期为12.85美元，同比增长2.7% [7] - 扎克斯对摄政中心2024年运营资金每股共识预期为4.22美元，同比增长1.7% [7]