文章核心观点 - 推荐关注Postal Realty Trust和Getty Realty这两家较小的净租赁房地产投资信托基金（REIT），它们均折价交易且未来几个月有望实现稳健增长 [23] 各公司情况 Postal Realty Trust（PSTL） - 基本信息：成立于2019年，是唯一一家专注于邮政物业的上市REIT，市值约3.261亿美元，拥有1616处物业，总面积620万平方英尺，分布在49个州，截至2024年7月底，入住率99.6%，加权平均租赁期限约3年 [2] - 市场地位：美国邮政物业租赁市场分散，PSTL拥有约7%的市场份额，前20大业主合计拥有约11%的市场份额，公司有机会通过收购整合市场并扩大份额 [2] - 物业类型与作用：拥有包括最后一英里、灵活和工业物业在内的多种物业，是支持电子商务和最后一英里配送的物流网络的关键组成部分，美国邮政服务的基础设施和物流网络每日被亚马逊、UPS、DHL和联邦快递等私人运营商使用 [4] - 租赁情况：多数租约为期5年，采用改良双净租赁形式，美国邮政负责物业税、公用事业和有限维护；租户集中度高，但美国邮政信用良好且续约率高，2023年其运营租赁付款仅占总运营费用的1.5%；相对较短的租约期限可减轻通胀影响，有机会按市场租金续约 [5] - 财务表现：2024年第二季度收入1810万美元，同比增长17%；FFO为650万美元，即每股0.23美元；AFFO为750万美元，即每股0.26美元；过去几年AFFO复合平均增长率为1.30%，分析师预计今年AFFO每股将下降约6%，未来几年将实现更稳定的增长 [7][9] - 收购与债务：第二季度以2830万美元收购70处美国邮政物业，加权平均资本化率为7.6%，并全额收取合同租金；近期债务到期规模有限，债务指标良好，净债务与调整后EBITDA之比为6.1倍，长期债务与资本比率为54.06%，利息费用与EBITDA比率为2.95倍 [8] - 估值与评级：股息收益率为6.79%，2023年AFFO派息率为88.79%，当前股价对应的AFFO收益率为7.3%，足以覆盖股息；股票目前的P/AFFO为13.69倍，低于平均AFFO倍数15.93倍；评级为买入 [9][10] Getty Realty（GTY） - 基本信息：是一家净租赁REIT，专注于开发和收购单租户零售物业，尤其是便利店和汽车相关房地产，市值约17亿美元，是美国最大的独立便利店和汽车零售物业所有者之一，拥有1124处物业，入住率99.7%，分布在42个州，加权平均租赁期限为9.2年，70%的物业有现场报告，租户租金覆盖率为2.6倍 [11] - 物业类型与占比：主要物业类型包括便利店、隧道洗车店、汽车服务中心和快餐连锁店，截至2024年第二季度末，便利店占年化基础租金（ABR）的63.4%，隧道洗车店占19.6% [12][13] - 租赁协议：租户签订的是初始期限为15或20年的三净租赁协议，有续租选项和平均1.7%的定期租金增长；约85%的ABR来自47份单一租约；租户负责物业税、保险、维护和维修 [14] - 租户与市场分布：前20大租户主要是便利店或洗车店运营商，最大租户ARKO占ABR的13.4%，前20大租户合计贡献85.7%的ABR；前20大市场贡献61.2%的ABR，最大市场纽约市占14.8% [14][15] - 财务表现：2024年第二季度租金收入4870万美元，同比增长；FFO为3050万美元，即每股0.55美元；AFFO为3220万美元，即每股0.58美元；自2019年以来，AFFO每股复合年增长率为5.7%，过去5年股息复合年增长率为5.2%；分析师预计2024 - 2026年AFFO每股每年增长3% [16][18][20] - 收购与债务：第二季度以8.1%的初始现金收益率收购23处物业，有超过5300万美元的投资管道用于开发和/或收购25处便利店和汽车相关零售物业；截至2024年第二季度末，债务为8.425亿美元，加权平均利率为4.3%，加权平均到期期限为5.1年，净债务与EBITDA之比为5.1倍，债务与总资产价值比率为36%，债务与总资本化比率为33%，固定费用覆盖率为3.9倍 [16] - 估值与评级：股息收益率为5.91%，2023年AFFO派息率为77.33%；股票目前的P/AFFO为13.29倍，低于平均AFFO倍数15.61倍；评级为买入 [21][22]