文章核心观点 - 公司虽面临行业逆风但仍具投资价值，维持“买入”评级，有望实现两位数总回报 [5][7] 公司优势 地理与物业类型优势 - 主要运营于阳光地带市场，受益于就业市场弹性、人口增长、旅游业发展和有利税收政策 [1] - 专注于最后一英里、浅湾工业物业，历史空置问题相对传统物业较少 [1] 运营表现优势 - 2024年第二季度平均入住率97%，季度末达97.1%，高于部分同行 [11][14] - 2024年第二季度续租率超67%，新租约现金租金增长55.1%，续租租金增长33.7%，加权平均41.6% [9] - 租户多元化程度高，前10大租户租金占比7.8% [7] 财务与股东回报优势 - 2024年第二季度宣布每股1.27美元现金股息，连续31年增加或维持股息，28年实现增长 [15] - 债务占企业价值约17%，债务到期日程安排合理，平均到期年限4.8年 [17] - AFFO派息率约79%，股息有保障且有望增长 [19] 行业现状与展望 现状 - 自2022年年中以来，行业面临供需关系逆风，市场空置率超6%，达2015年以来最高水平 [12] 展望 - 新建筑开工减少，市场有望好转 [12] 估值与投资建议 估值 - 公司远期P/FFO倍数为20.4倍，考虑同行倍数和自身业务质量，有望达到22倍 [20] 投资建议 - 虽存在利率高、交易市场低迷、供需关系逆风等风险，但仍看好公司，建议纳入投资组合 [21]