文章核心观点 - 公司分析Greystone Housing Impact Investors LP（GHI），其有独特商业模式和发展潜力，在投资组合管理中可提供双位数收益率，且在不同经济环境下有望受益 [1][11] 公司业务模式 - GHI是合伙企业，有两大核心战略，一是投资抵押收入债券（MRBs），二是投资新多户住宅开发 [1] - MRBs由政府机构发行，用于鼓励经济适用房建设，以房产作担保，借款人用作临时融资，利息免联邦税并通过合伙结构惠及股东 [1] - 开发战略是与开发商成立合资企业，GHI提供资金，合作伙伴负责建设、租赁和运营，待入住率稳定后出售房产，收益主要来自销售增益 [1] 财务状况 - 2024年上半年未售房产，导致可分配现金（CAD）未覆盖分红，Q2 CAD为0.27美元，上半年为0.50美元，而Q2分红为0.37美元，上半年为0.74美元 [2] - 高利率抑制房产销售市场，合资方不愿低价出售，2020年未售房产，2022年和2023年上半年有房产出售并支付补充分红 [3][4] 房产销售历史 - 过去三年有多套房产出售，如2021 - 2023年期间，Vantage系列多个房产有不同时间和价格的销售记录 [3] 建设管道情况 - 有4处运营房产可能在下半年出售，另有6处在建房产和3处规划中房产，业务管道比过去更大，有望带来更多房产销售 [6][7] 利率影响 - 利率下降对GHI业务有利，一方面房产销售市场可能回暖，另一方面MRB业务在利率下降时，账面价值和现金流都会受益，当前100个基点利率下降会使收益增加0.037美元 [8][9] - 随着利率互换协议到期，GHI对利率更敏感，利率下降带来的收益增长将更显著，如Q1 - 50个基点利率变化使净利息收入增加5.2万美元，Q2则增加42.2万美元 [10] 投资前景 - 投资者可享受部分免税分红和特殊分红，当风险厌恶投资流行时，GHI的抵押收入债券组合有望受益，未来能提供双位数收益率 [11]