文章核心观点 - 公司投资明智，专注能促进股息增长的投资，当前信贷投资有吸引力，未来或带来丰厚收益、新投资机会及资产负债表对冲，是长期优质股息股 [1][9] 公司股息情况 - 自1994年上市以来连续107个季度（共126次）提高股息支付，期间月股息以4.3%的复合年增长率增长 [1] 公司信贷投资情况 二季度投资 - 二季度新投资8.058亿美元，最大一笔是对英国杂货商Asda母公司发行的3.775亿美元优先担保票据，该信贷投资六年期收益率为8.1% [3] 去年投资 - 去年8月进行首笔信贷投资，收购与黑石非上市房地产投资信托合资企业中带息（8.1%）优先股权益，还对该合资企业进行3亿美元普通股投资 [4] - 去年共进行8.581亿美元信贷投资（房地产支持贷款和优先股投资），收益率为8.7% [5] 公司信贷投资策略 策略目标 - 不打算成为专注信贷投资的抵押房地产投资信托，因当前利率环境利用信贷投资机会，有选择性地进行投资，最终促进获得优质房地产机会 [6] 策略驱动因素 - 有助于开启未来房地产收购机会，如可能收购合资伙伴在贝拉吉奥酒店的权益，加强与Asda关系以进行售后回租交易 [7] - 能让公司利用当前高利率的有利环境获利，当前信贷投资有吸引力 [8] - 高利率时投资信贷可减轻未来到期债务面临的高利率风险，锁定高收益投资可抵消部分未来借款成本上升影响 [8]