文章核心观点 - 尽管疫情已结束，但企业要求员工返岗时间仍不确定，办公房地产投资信托基金（REITs）受影响，不过美国资产信托（AAT）作为优质REITs，仍为长期投资者提供价值，值得考虑用于获取收益 [2] 公司过往表现 - 过去5个月表现良好，自3月上次给予买入评级以来，REIT上涨约22%，同期标准普尔指数上涨7.40% [3] - 当时AAT收益率为6%，因两位数价格上涨收益率有所回落，但仍超5%有吸引力 [4] - 此前Q4收益超分析师预期0.02美元，营收超预期超400万美元 [4] 2024年上半年业绩 - Q2收益再次超预期，FFO为0.60美元，超预期0.06美元，营收为1.1089亿美元，超预期近200万美元 [5] - 营收较上季度1.107亿美元略有上升，FFO从0.71美元下降，主要因一处现有房产现金结算贡献0.13美元 [5] - 同比FFO略有上升1美分，营收从1.0972亿美元增加约100万美元 [5] - 同店现金NOI同比增长2.1%，多户住宅组合入住率从95%降至89%，因学生季节性搬出 [5] - 各板块同店NOI情况：办公持平，多户住宅增长9.5%，混合用途增长2.2%，零售增长3.2% [5] 公司物业情况 - 多数物业位于圣地亚哥，为A级优质地段，还在旧金山、檀香山等地有物业，另有两处开发中物业有望增加盈利 [6] 办公物业组合情况 - 办公物业组合出租率较上季度提高20个基点，季末出租率为86.6%，与同行相比表现良好 [8] - 二季度租赁活动强劲，执行18份租约共9.6万平方英尺，其中两份新租约约2.1万平方英尺 [8] - 下一季度管理层已执行5.7万平方英尺可出租面积，超半数为新租约，为5年来首次新租超续约 [8] 股息与资产负债表情况 - 2024年预计股息1.34美元，远期收益率5.2%有吸引力，且FFO增长保障股息 [11] - 管理层将全年指引上调近10%，预计在2.48 - 2.54美元，较2023年增长4.6% [11] - 即使按指引低端计算，派息率为54%安全，净债务与EBITDA比率为6.4倍，管理层目标5.5倍以下 [11] - 债务到期情况可控，2025年到期4.25亿美元，2026年无到期债务，获三大机构投资级评级 [13] - 流动性为5.15亿美元，其中现金1.15亿美元，加权平均固定利率为3.6% [13] 估值情况 - 3月目标价约27美元，当前股价26美元，长期仍有上涨空间，因未来企业或增加办公空间需求 [14] - 疫情前股价接近50美元，远期P/FFO比率10.36倍低于行业中值13.96倍，可能被低估 [14] 下行风险与结论 - 若9月美联储不降息，REIT股价可能回落，衰退也可能导致AAT股价下跌 [15] - 预计9月首次降息，若年底前二次降息，AAT股价可能升至30美元 [15] - 尽管办公领域有挑战，但AAT表现稳健，资产负债表流动性充足，Q2上调指引9.6%，维持买入评级 [15]