投资组合构成与规模 - 公司投资组合包括12处办公物业、11处零售购物中心、1处混合用途物业（包含369间全套房酒店和零售购物中心）以及7处多户住宅物业[34] - 公司运营组合包括31处办公、零售、多户住宅及混合用途物业，总计约680万平方英尺可出租办公及零售空间、2,302个住宅单元（含120个房车泊位）和一家369间客房的酒店[183] - 截至2025年12月31日，公司投资组合包括12处办公物业、11个零售购物中心、1个混合用途物业（含369间套房的酒店和零售购物中心）及7处多户住宅物业[221] 公司结构与所有权 - 截至2025年12月31日，公司作为唯一普通合伙人持有运营合伙企业78.95%的权益[35] - 公司主要股东Ernest S. Rady及其关联方合计持有约16.5%的流通普通股和19.3%的流通普通单位，按完全稀释基准计算拥有公司约35.6%的受益所有权[137] - 截至2025年12月31日，有限合伙人（包括Rady先生及其关联方、其他高管和董事）拥有约23.0%的已发行普通合伙单位及约23.1%的已发行普通股，合计代表公司约39.2%的完全稀释后受益所有权[146] - 截至2025年12月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有其78.95%的份额[221] 业务板块划分 - 公司运营四个业务板块：办公、零售、多户住宅和混合用途[49] 各业务板块物业运营表现 - 办公物业组合总计4,273,675平方英尺，出租率为83.1%，年化基本租金为2.013亿美元，加权平均每平方英尺租金为56.69美元[184] - 零售物业组合总计2,419,969平方英尺，出租率为97.7%，年化基本租金为7,028万美元，加权平均每平方英尺租金为29.72美元[184] - 办公与零售物业组合总计6,693,644平方英尺，整体出租率为88.4%，年化基本租金总额为2.716亿美元，加权平均每平方英尺租金为45.90美元[184] - 混合用途物业中，零售部分面积93,925平方英尺，出租率96.2%，年化基本租金963万美元，每平方英尺租金106.56美元；酒店部分369间房，平均入住率82.3%，平均每日房价359.93美元，每间可用客房收入296.35美元[185] - 多户住宅组合（不含房车）共2,178个单元，出租率95.5%，占用率93.7%，年化基本租金6,648万美元，平均每月每套租金2,715美元[186] - 包含房车度假村的多户住宅总计2,302个单元，出租率92.8%，占用率91.1%，年化基本租金6,755万美元，平均每月每套租金2,684美元[186] - 截至2025年12月31日，公司办公物业组合总计约430万可出租平方英尺，出租率为83.1%[231] 各业务板块收入贡献 - 按业务板块划分，办公物业贡献了最大的物业运营收入，为139,139,000美元，占总物业运营收入的52.2%[199] - 零售物业板块贡献物业运营收入68,338,000美元，占总物业运营收入的25.6%[199] - 多户住宅板块贡献物业运营收入37,010,000美元，占总物业运营收入的13.9%[199] - 2025财年，办公物业板块贡献了公司总收入的47.2%[231] 关键租户与收入集中度 - 在截至2025年12月31日的财年中，LPL Holdings, Inc. 占办公板块总收入的约13.1%[50] - 在截至2025年12月31日的财年中，Google LLC 占办公板块总收入的约13.3%[50] - 在截至2024年12月31日的财年中，LPL Holdings, Inc. 占办公板块总收入的约12.3%[50] - 在截至2024年12月31日的财年中，Google LLC 占办公板块总收入的约12.3%[50] - 在截至2023年12月31日的财年中，LPL Holdings, Inc. 占办公板块总收入的约13.2%[50] - 在截至2023年12月31日的财年中，Google LLC 占办公板块总收入的约10.4%[50] - 截至2025年12月31日，办公物业三大租户谷歌、LPL Holdings和Autodesk合计贡献了办公物业年化基本租金的31%，分别占13.7%、10.5%和6.8%[60] - 零售物业最大主力租户Lowe's、Sprouts Farmers Market和Marshalls合计贡献了零售物业年化基本租金的11.7%，分别占5.8%、3.2%和2.7%[64] - 截至2025年12月31日，仅有一个租户或关联租户群占公司办公、零售及多用途物业零售部分的年化基本租金比例超过9.8%[192] - 前20大租户租赁面积总计2,150,389平方英尺，占公司可租赁总面积的31.6%，其年化基本租金总计122,802,325美元，占总年化基本租金的43.7%[193] - Google LLC是最大租户，租赁面积253,198平方英尺（占比3.7%），年化基本租金27,659,898美元（占比9.8%）[193] 地域集中度 - 公司投资组合高度集中于加利福尼亚州、华盛顿州、俄勒冈州、德克萨斯州和夏威夷，使其更易受这些地区经济下行影响[56] - 公司投资组合中54.1%的总可租赁面积位于加利福尼亚州[112] - 公司投资组合中15.2%的总可租赁面积位于华盛顿州[112] - 公司投资组合中14.4%的总可租赁面积位于俄勒冈州[112] - 公司投资组合中8.7%的总可租赁面积位于德克萨斯州[112] - 按地域划分，南加州物业面积最大，达3,125,009平方英尺，占总可租赁面积的46.0%[196] - 华盛顿州物业面积1,028,470平方英尺，占总可租赁面积的15.2%[196] 租赁活动与待执行租约 - 2025财年，公司签署了82份办公租赁合同，涉及616,680平方英尺，平均租金为每平方英尺55.50美元[232] - 办公物业组合已签署但未开始的租赁面积为139,722平方英尺，年化基本租金为720.46万美元，每平方英尺租金为51.56美元[187] - 零售物业组合已签署但未开始的租赁面积为11,300平方英尺，年化基本租金为57.04万美元，每平方英尺租金为50.48美元[187] - 办公和零售总组合已签署但未开始的租赁面积为151,022平方英尺，年化基本租金为777.51万美元，每平方英尺租金为51.48美元[187] - 截至2025年12月31日，公司运营组合拥有约735份办公和零售租约，其中5份于当日到期，23份尚未开始[192] - 截至2025年12月31日，公司住宅物业（不包括Santa Fe Park RV度假村）拥有2,041份住宅租约[192] 租约到期情况 - 截至2025年12月31日，公司办公、零售及综合物业中零售部分的租约，占其总面积的6.7%和年化基本租金的8.2%将于2026年到期[69] - 2029年是租约到期高峰年，到期面积1,229,062平方英尺（占比18.1%），涉及年化基本租金71,929,184美元（占比27.0%）[202] - 2026年到期租约面积为454,358平方英尺（占比6.7%），涉及年化基本租金21,740,653美元（占比8.2%）[202] 空置情况 - 截至2025年12月31日，公司办公、零售及综合物业中零售部分另有11.5%的面积处于空置状态[69] - 部分办公物业出租率较低，如La Jolla Commons III出租率为34.7%，One Beach Street出租率为14.5%[184] - 截至2025年底，空置面积为779,962平方英尺，占可租赁总面积的11.5%[202] 可比租约租金变化 - 在2025财年签署的租赁合同中，有46份为可比租约，其现金基础租金较前租约上涨6.4%，直线法租金上涨13.8%[232] 形式租金与免租额 - 按形式计算，办公物业组合每平方英尺年化基本租金为58.71美元，零售物业组合为29.97美元，总组合为47.23美元[187] - 截至2025年12月31日，公司零售和办公物业组合有效租约的全年免租额总计约为820万美元[191] - 截至2025年12月31日，公司多用途物业组合有效租约的全年免租额总计约为10万美元[191] - 截至2025年12月31日，公司多户住宅物业组合有效租约的全年免租额总计约为220万美元[191] 债务与融资 - 截至2026年2月6日，公司总债务为17亿美元[58] - 截至2025年12月31日，公司拥有5亿美元的信贷额度，包括4亿美元的循环信贷和1亿美元的定期贷款[58] - 公司拥有2031年到期的3.375%高级票据和2034年到期的6.150%高级票据[82] 同店与非同店物业分类 - 截至2025年12月31日，同店物业数量为29处，非同店物业为2处，开发中物业为2处[229] - 截至2024年12月31日，同店物业数量为30处，非同店物业为1处，开发中物业为3处[229] - 截至2023年12月31日，同店物业数量为2处，非同店物业为3处[229] - 拉霍亚公地三期于2025年4月1日投入运营，因此在与2024年比较时被归类为非同店物业[227] 员工情况 - 公司员工总数为232人，无工会代表[38] 风险管理与内部控制 - 公司网络安全风险管理计划已整合至企业整体风险管理中，截至2025年12月31日，过去三个财年未发生已知重大网络安全事件[174] - 审计委员会负责监督网络安全风险，管理层每季度向其报告，董事会定期接受网络安全简报[175][176][179] 业务与运营风险 - 公司投资组合高度集中于加利福尼亚州、华盛顿州、俄勒冈州、德克萨斯州和夏威夷，使其更易受这些地区经济下行影响[56] - 2025年，公司约52%的净营业收入来自办公物业，面临远程办公趋势导致需求下降的风险[57] - 公司面临大量债务风险，可能导致现金流不足以支付本息、再融资困难或违反贷款契约[58][61] - 零售物业依赖主力租户吸引客流，主力租户流失或关店会严重影响入住率和租金收入[62][63] - 零售租约中包含“共同存续”或“停业”条款，若触发可能导致租金减少或租约终止[65] - 房地产收购市场竞争激烈，可能减少公司收购机会并推高收购成本[68] - 公司已签订多个利率互换协议，以降低特定债务的利率波动风险[78] - 公司信贷协议、票据购买协议及贷款协议包含限制性条款，如限制额外举债、资本支出、合并及资产出售等[79][81] - 公司信贷协议包含特定交叉违约条款，若在其他贷款上违约，债权人有权宣布违约[80] - 不利的信贷市场状况可能影响公司获得可接受条件的融资，从而影响其收购和再融资能力[87] - 贸易政策变化及关税可能影响租户运营和盈利能力，并增加公司物业开发与维护的材料成本[85] - 公司向美国政府机构（通过GSA）出租空间，长期的联邦政府停摆可能影响这些机构的租金支付能力[88] - 市场对办公、零售、多户住宅及综合物业空间的需求下降，可能导致市场租金率和物业价值受到负面影响[87] - 零售房地产面临来自折扣零售商和互联网零售商（包括亚马逊）的竞争加剧，可能影响市场租金和租户租赁意愿[89] - 公司可能需提供租金减免、租户装修或提前终止权等优惠以保留租户，从而影响财务业绩[91] - 实际租金可能低于要价租金，且存在租约租金下调风险，影响现金流增长[93] - 通过税收递延交易收购资产可能限制资产出售或再融资能力，并导致股东稀释[94] - 酒店业务面临竞争和运营成本上升风险，包括劳动力成本、公用事业和保险费用上涨[95, 98] - 特许经营协议终止可能导致高达约790万美元的终止付款[101] - 特许经营商对威基基海滩步道-Embassy Suites™酒店拥有优先购买权，可能限制公司获得最高售价[102] - 房地产开发活动存在成本超支、延迟和租赁不及预期的风险，影响项目盈利性[103, 107] - 依赖第三方管理公司运营酒店，可能降低运营控制力并影响收入[99] - 关键人员（如Rady、Wyll和Barton）的流失可能削弱公司业务关系和增长战略执行能力[105, 106] - 公司面临因自然灾害导致保险覆盖不足的风险，保险可能涉及高免赔额或共付额[109] - 公司已发生并可能继续遭遇网络安全事件，但迄今未对运营或财务状况产生重大不利影响[118] - 公司依赖第三方资本来源以满足运营和REIT分配需求，若无法获取将影响其运营和REIT资格[116] - 公司使用人工智能（AI）技术，若模型设计不当或数据质量差，可能对服务和业务造成损害[122] - 公司收集并持有租户和员工的个人信息，需遵守日益严格的数据隐私和安全法律法规[121] - 房地产行业风险包括本地供应过剩、需求减少或买家/卖家/租户财务状况恶化，可能降低收入或增加成本[124] - 经济衰退、通货膨胀、利率上升或房地产需求下降可能导致租金普遍下降或现有租约违约增加[125] - 房地产投资流动性差，可能限制公司及时出售资产以应对市场变化的能力[126] - 作为房地产投资信托基金，税法限制公司出售物业，可能被迫放弃或延迟符合公司最佳利益的交易[127] - 物业税可能因税率变化或重新评估而增加，从而对现金流产生不利影响[129] - 环境法规可能导致公司承担与有害物质相关的巨额清理成本和赔偿责任，成本可能超过物业价值[130] - 部分物业存在或可能存在来自当前或历史商业/工业用途的污染，环境评估范围有限且未覆盖所有物业[131] - 建筑物可能含有有害物质（如石棉、铅）或存在空气质量问题（如霉菌），可能导致高额补救费用和第三方责任[132][134] - 物业需遵守《美国残疾人法案》和《公平住房修正法案》等法规，不合规可能导致额外改造成本、罚款或损害赔偿[136] - 公司酒店业务的运营风险包括收入下降和运营费用增加，具体涉及工资福利、维修、能源、财产税、保险等成本[154][155] - 新冠疫情曾导致公司租金收取（尤其是零售租户）出现重大减少[170] 公司治理与股东权利 - 公司普通股所有权的限制为任何个人不得持有超过7.275%的已发行普通股价值或数量，或超过7.275%的所有类别股票总价值[141] - 董事会已授予特定股东豁免权，允许Rady先生及其关联方合计持有最多19.9%的已发行普通股，Cohen & Steers Management, Inc.和BlackRock, Inc.各持有最多10.0%[141] - 马里兰州法律中的“控制权股份”条款规定，在“控制权股份收购”中获得的股份无投票权，除非获得至少三分之二非利害关系股东投票批准[143] - 公司作为控股公司，其运营依赖来自运营合伙企业的分配，且股东的债权在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[152] - 运营合伙企业可能向第三方发行额外合伙单位，这将稀释公司在运营合伙企业中的所有权比例，并减少可分配给股东的金额[153] - 董事和高管可能质押其持有的普通股或普通单位作为贷款抵押，若发生强制平仓或止赎可能导致大量股份出售，影响股价和控制权[156] - 公司章程和运营合伙协议中的条款可能延迟、阻止或使未经请求的收购或控制权变更更加困难，即使该交易可能涉及股票溢价[141][145][147] - 董事会可在未经股东批准的情况下改变投资和融资政策，并可能使公司杠杆率升高，增加债务违约风险[148] REIT资格与税务风险 - 为维持REIT资格，公司需将至少90%的REIT应税收入作为股息分配[116] - 为维持REIT资格，公司每年必须向股东分配至少90%的净应税收入（不含资本利得）[158][164] - 若分配不足，可能面临4%的不可抵扣消费税，计算基数为实际分配额低于（85%的普通收入 + 95%的资本利得净收入 + 100%的往年未分配收入）的差额[164] - 公司应税REIT子公司（TRS）的证券价值不得超过公司总资产价值的20%[163] - 公司所有证券（包括TRS证券）的总价值不得超过公司总资产价值的25%[163] - 若与TRS的交易未按公平原则进行，公司可能被征收100%的惩罚性消费税[162][163] - 若进行被视为“禁止交易”的资产出售，相关净收入将面临100%的惩罚税[167] -

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财务数据和关键指标变化 - 2025年全年FFO每股为2美元 比公司最初预期高出约3% [3] - 2025年第四季度FFO每股为0.47美元 较第三季度下降约0.02美元 主要原因是第三季度确认的一次性终止费在第四季度未再发生 [20] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为每股0.92美元 第四季度为每股0.05美元 [20] - 2025年全年同店现金NOI增长0.5% [20] - 2026年FFO每股指引区间为1.96-2.10美元 中点为2.03美元 较2025年实际FFO增长约1%-1.5% [19][25] - 2026年投资组合整体同店NOI增长（不包括准备金）预计超过2% [19] - 2025年股息支付率略低于100% 主要由于资本支出较高 2026年预计支付率约为89% 长期目标是85% [24][25] - 第四季度末流动性约为5.29亿美元 包括约1.29亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度可用额度 [23] - 第四季度末净债务与EBITDA比率为6.9倍（过去十二个月）和7.1倍（季度年化） 长期目标是达到并维持在5.5倍或以下 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第四季度末整体办公组合出租率为83% 同店办公组合出租率为86% 较第三季度上升约150个基点 [7] - 第四季度同店办公NOI增长略高于1% 全年增长近2.5% [8] - 第四季度签署了23份租约 总面积超过19.3万平方英尺 现金租赁价差为6.6% GAAP租赁价差为11.5% 并实现了办公组合有史以来最高的平均基础租金 [9] - 2025年全年办公租赁总量较2024年增长55% 现金租赁价差增长6.4% GAAP租赁价差增长14% [9] - 截至第四季度末 有约14万平方英尺已签署的办公租约尚未开始支付现金租金 [8] - 2025年全年同店办公NOI增长2.3% 主要受基础租金上涨和费用回收改善推动 [21] - 2026年同店办公NOI预计增长约3.3% 或贡献每股0.06美元的FFO [26] - La Jolla Commons Tower III第四季度末出租率为35% 另有15%正在签署租约文件 [9] - One Beach Street第四季度末出租率为15% 随后又签署了21%的租约 目前出租率达到36% 另有46%的提案正在谈判中 [10] 零售物业 - 零售业务占投资组合NOI的26% 年末出租率达到98% [11] - 第四季度零售租赁面积为4.3万平方英尺 现金和GAAP租赁价差均为正 [11] - 2025年全年零售租赁价差现金基础为7% GAAP基础为22% [11] - 2025年全年同店零售NOI增长1.2% [21] - 2026年同店零售NOI预计增长约1.7% 或贡献每股0.02美元的FFO [26] - 2026年仅有4%的零售面积到期 [12] - Waikiki Beach Walk的零售部分同比增长8% 受基础租金和百分比租金增长以及坏账费用降低推动 [23] 多户住宅 - 年末出租率为95.5%（不包括房车公园） 与2024年第四季度相比 净有效租金增长约1% [12] - 2025年全年同店多户住宅NOI下降3.2% 主要由于租金持平或小幅下降 新供应导致优惠增加 以及运营费用上升 [22] - 2026年同店多户住宅NOI预计增长约2.2% 或贡献每股0.01美元的FFO [26] - 圣地亚哥社区第四季度初出租率为96%（不包括房车公园） [14] - Genesee Park年末入住率为97% 表现符合预期 [15] - 波特兰的Hassalo on Eighth年末出租率为91.5% 新租约和续约的混合净有效租金基本持平 [15] 混合用途/酒店 - 2025年全年同店混合用途NOI下降6.7% [22] - 酒店平均入住率约为82% 同比下降约360个基点 平均每日房价基本持平在约370美元 导致每间可用客房收入下降约7%至约296美元 [22] - 2026年同店混合用途NOI预计下降约3.3% 或减少每股0.01美元的FFO [26] - 2026年对Embassy Suites Waikiki的展望假设：收入增长约2.5% 支出增长4% 平均入住率预计增长约1% 平均每日房价预计从2025年的360美元增长0.5%至362美元 每间可用客房收入预计从296美元增长2%至302美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸办公市场出现稳定迹象和租赁活动逐步改善 需求越来越集中在优质资产上 [5] - 圣地亚哥和旧金山等市场的空置率趋势出现早期稳定迹象 转租供应量下降且租赁环境更活跃 [6] - 贝尔维尤整体空置率相对较高 但情况比西雅图强得多 需求动态改善 转租压力减小 科技和创新驱动型租户兴趣增加 [7] - 波特兰市场机构所有者较少 公司的规模和长期存在是竞争优势 [7] - 多户住宅市场运营条件仍受圣地亚哥和波特兰等地新供应的影响 这抑制了近期租金增长 [13] - 威基基2025年旅游业比预期疲软 影响了酒店业绩 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将2025年定位为重置年 反映了与2024年相比的几个已知抵消因素 包括一次性收入项目的结束和某些项目资本化利息的终止 [3] - 公司继续投资于开发和再开发项目的办公租赁 并将资本回收到高质量的圣地亚哥多户住宅收购中 [3] - 公司认为其沿海填充地段和高质量房地产使其能够在需求出现时抓住机会 [5] - 管理层对当前股价远低于资产内在价值感到沮丧 认为公开市场估值未能反映其优质沿海投资组合和长期增长前景 [16] - 公司计划通过持续运营执行、展示新开发和再开发项目的现金流持久性、有纪律地执行战略来缩小估值差距 [17] - 董事会已宣布第一季度每股0.34美元的季度股息 预计将维持当前股息水平 随着办公开发项目稳定并开始对现金流做出更有意义的贡献 股息覆盖率前景将改善 [17] - 2026年的优先事项包括：推动办公租赁、保持零售势头、管理多户住宅供应周期、审慎运营酒店、以及审慎管理资本并加强资产负债表 [18] - 公司对资产出售持务实态度 但不会以折扣价出售资产 收购门槛很高 需要具有令人信服的基础、持久的现金流和明确的增值路径 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观不确定性持续存在 [5] - 办公市场状况继续以不同速度正常化 但趋势方向令人鼓舞 [7] - 零售方面 尽管劳动力市场放缓影响更广泛的消费者 但高收入家庭继续推动不成比例的支出份额 [11] - 全国零售空置率预计将保持在历史低位附近 新供应有限 这应继续支撑要价租金 [12] - 多户住宅行业 公司不假设2026年会出现快速改善 而将其视为稳定和恢复期 [14] - 威基基酒店需求疲软 日本相关旅行持续压力和运营费用较高影响了业绩 但公司继续跑赢威基基同类酒店 并相信从长期看威基基的基本面具有吸引力 [22] 其他重要信息 - 2026年指引中包含了约0.04美元每股的信用准备金 其中约0.02美元分配给办公 0.02美元分配给零售 这些准备金约占预期2026年收入的64个基点 [28][29] - 非同店现金NOI主要由两个资产驱动：La Jolla Commons 3（2024年第二季度完工）和Genesee Park（2025年第一季度收购） 预计2026年合计贡献约0.03美元每股的FFO [28] - 2026年一般及行政费用预算下降 预计将贡献约0.04美元每股的FFO 主要由于专业费用和其他非经常性成本大幅降低 [30] - 2026年利息支出预计增加 主要由于La Jolla Commons 3的资本化利息结束 预计将减少约0.02美元每股的FFO [30] - 2025年确认的非经常性终止费未包含在2026年指引中 预计将减少约0.025美元每股的FFO [31] - 2026年GAAP调整预计将增加约0.01美元每股的FFO 大部分差异与直线租金有关 [31] - Del Monte Center于2025年出售 因此2026年没有贡献 预计将减少约0.01美元每股的FFO [31] - 公司正在更新其信贷设施 该设施将于7月初到期 预计在第二季度完成重组 可能将额度从4亿美元增至5亿美元 定价网格预计保持不变 [23][64][66] - 公司预计到2026年底整个办公组合的出租率目标在86%-88%之间 较2025年底中点提高约400个基点 [10] - 公司认为在两年内使办公出租率恢复到90%以上是合理的 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于办公组合中较高的租户改善津贴 这是战略决策、需求环境疲软还是对人工智能的担忧 以及即将到期的租约租金与当前市场的比较 [35] - 办公租赁目前比疫情前承担更高的资本负担 主要来自设施、租户改善津贴、佣金以及交付可即时入住空间所需的投资 预计随着出租率提高和供应收紧 这种情况会逐渐缓和 [36] - 较高的平均租户改善津贴主要受Autodesk和Smartsheet两笔大型续约的影响 如果剔除这两笔 其余租约的租户改善津贴为每平方英尺6.41美元 相比之下整体平均为31美元 这不构成趋势 [37][38] 问题: 关于资产负债表和去杠杆化时间表 以及如何达到5.5倍净债务/EBITDA的目标 [39] - 时间表取决于La Jolla Commons 3和One Beach的租赁进度 一旦这些物业租出 杠杆率将降至6倍低端 然后进一步降至5.5倍 [40] 问题: 关于管理层对股价的评论以及可能采取的措施 例如战略性资产出售以利用公私市场套利 [41] - 公司对资产出售持务实态度 如果售价能反映长期价值并能将收益用于改善资产负债表或投资更高回报机会 则会考虑 但不会为凑数而折价出售资产 [42] - 主要信息是保持纪律 随着零售持续表现良好和办公改善 公司认为有时间进行选择 不会强迫进行资产出售 收购门槛很高 [42][43] 问题: 关于办公板块指引假设 特别是86%-88%的年末出租率目标 以及其中有多少是投机性租赁 [47] - 年初至今已签署6.8万平方英尺共11笔租约 另有21.4万平方英尺共13笔交易正在签署租约文件 此外还有23.5万平方英尺的提案成功概率超过50% [48] - 目前约有44%的空置面积正在进行投机性套房开发 随着这些套房的交付 可以快速转化为租约和现金流 [51] 问题: 关于非同店组合（主要是La Jolla Phase III）的额外租赁假设及其对指引的贡献 [52] - 非同店现金NOI主要由La Jolla Commons 3和Genesee Park驱动 预计2026年合计贡献约0.03美元每股的FFO [55] - La Jolla Commons 3是第一代空间 租金在租约开始后才计入 这些租约大多在2026年下半年才开始 [56] 问题: 关于之前提到的0.30美元FFO贡献（来自La Jolla、One Beach和Bellevue再开发项目）的更新 以及2026年及以后的实现情况 [57] - 0.30美元的贡献目标保持不变 只是时间问题 近期租赁进展积极 [60] - One Beach的第一份租约将于4月2日开始入住 同一租户还租用了整层楼 该部分租约于明年2月1日开始 有两个月免租期 因此明年将有大量现金流 [58] - La Jolla Commons 3的投机套房将在今年产生收入 一个25,000平方英尺的大租户正在签署租约 这将使出租率达到50% [58] - Eastgate的投机套房计划已就位 已签署或正在签署多笔交易 将是另一个重要贡献者 [59] 问题: 关于循环信贷额度续期的定价变化预期以及是否维持4亿美元额度 [63] - 银行财团支持公司将额度定为4亿或5亿美元 目前倾向于5亿美元 但4亿美元也可以 定价网格预计保持不变 [64][66] - 将到期日推迟到7月初对各方都更有利 [64] 问题: 关于One Beach和La Jolla Commons的租赁活动驱动租户类型以及资产稳定化进展 [70] - 对租赁管道感到非常积极 La Jolla Commons 3的租户质量高且多元化 包括法律SaaS公司、知名保险公司和国际银行的财富管理部门 [72] - One Beach的第一个租户是人工智能公司 贝尔维尤的其他潜在租户也有涉及人工智能 但另一个正在洽谈的整层提案并非人工智能或科技公司 [73] 问题: 关于第四季度办公租赁中续约占比高达92% 是否由于Autodesk等大续约导致 以及未来趋势 [74] - 第四季度总租赁面积为19.3万平方英尺 其中13.5万平方英尺为可比租赁（新租和续约） 另外还有6万平方英尺的新租约 Tower III、One Beach和Eastgate的所有租约都是非可比租赁 [74] - 2025年全年共完成了24.6万平方英尺的非可比租赁 占投资组合的5.8% 全年超过53%的租约是新租或扩租 [74][78] 问题: 关于指引中0.04美元信用准备金的构成 是否针对特定濒临破产的租户还是出于保守考虑 [82] - 零售方面 未看到租户健康状况普遍恶化 观察名单可控 主要关注一个影院和少数边缘租户（如宠物用品公司） 准备金是广义的 [84] - 办公方面 是信用准备金和投机租赁准备金的混合 没有对特定办公租户有严重担忧 只是为了合理建模 [84][85] 问题: 关于办公出租率回到90%以上的路径和时间框架 [86] - 认为两年内是合理的 但不想过度承诺 目标是达到90%的门槛 目前投资已就位 投机套房将在今年完成 预计会有良好成果 [86][88]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年每股运营资金为2.00美元，比最初预期高出约3% [3] - 2025年第四季度每股运营资金为0.47美元，较第三季度下降约0.02美元，主要原因是第三季度确认的一次性解约费未在第四季度重现 [20] - 2025年全年归属于普通股股东的每股净收益为0.92美元，第四季度为0.05美元 [20] - 2025年全年同店现金净营业收入同比增长0.5% [20] - 2026年每股运营资金指引区间为1.96-2.10美元，中点2.03美元，较2025年实际值增长约1%-1.5% [19][25] - 2026年同店现金净营业收入（不包括准备金）预计增长2.2% [26] - 2025年股息支付率略低于100%，主要由于资本支出较高；2026年预计支付率约为89%，并计划长期向85%的目标靠拢 [24][25] 1. 流动性：截至第四季度末，公司拥有约5.29亿美元流动性，包括1.29亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度可用额度 [23] 2. 杠杆率：截至第四季度末，净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.9倍（过去十二个月）和7.1倍（季度年化），长期目标为5.5倍或以下 [24] 3. 利息覆盖率与固定费用覆盖率：截至第四季度末，过去十二个月的比率为3倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 截至第四季度末，整体办公物业组合出租率为83%，同店办公物业组合出租率为86%，较第三季度上升约150个基点 [7] - 第四季度签署了23份租约，总面积超过19.3万平方英尺，现金租金差价为+6.6%，会计租金差价为+11.5% [9] - 2025年全年办公租赁总量较2024年增长55%，现金租金差价增长6.4%，会计租金差价增长14% [9] - 2025年全年同店办公净营业收入增长近2.5%，第四季度增长略高于1% [8] - 2026年同店办公净营业收入预计增长约3.3%，贡献每股运营资金约0.06美元 [26] - 2026年目标：年底整体办公组合出租率达到86%-88%，较2025年底中点提升约400个基点 [11] - 拉霍亚公地三号楼：季度末出租率为35%，另有15%在签署租约文件中 [9] - 一海滩街：季度末出租率为15%，随后新增21%的租约，目前出租率达36%，另有46%的提案正在谈判中 [10] 零售物业 - 零售物业占组合净营业收入的26%，是稳定的基石，年底出租率达98% [11] - 第四季度租赁面积为4.3万平方英尺，现金和会计租金差价均为正 [11] - 2025年全年现金租金差价为7%，会计租金差价为22% [11] - 2025年全年同店零售净营业收入增长1.2% [21] - 2026年同店零售净营业收入预计增长约1.7%，贡献每股运营资金约0.02美元 [26] - 今年仅有4%的零售面积到期 [12] 多户住宅 - 年底出租率（不包括房车公园）为95.5%，与2024年第四季度相比，净有效租金同比增长约1% [12] - 2025年全年同店多户住宅净营业收入下降3.2% [22] - 2026年同店多户住宅净营业收入预计增长约2.2%，贡献每股运营资金约0.01美元 [26] - 圣地亚哥社区（不包括房车公园）第四季度初出租率为96% [14] - 波特兰Hassalo on Eighth年底出租率为91.5% [15] 混合用途（含酒店） - 2025年全年同店混合用途净营业收入下降6.7% [22] - 2026年同店混合用途净营业收入预计下降约3.3%，减少每股运营资金约0.01美元 [26] - 威基基海滩步道酒店：2025年平均入住率约82%（同比下降360个基点），平均每日房价约370美元（基本持平），每间可用客房收入约296美元（同比下降约7%） [22] - 威基基海滩步道零售部分：净营业收入同比增长8% [23] - 2026年威基基酒店展望：预计收入增长约2.5%，费用增长4%；平均入住率预计增长约1%，平均每日房价预计从360美元微增至362美元，每间可用客房收入预计从296美元增至302美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸办公市场（圣地亚哥、旧金山、贝尔维尤、波特兰）出现稳定和租赁活动逐步改善的迹象，需求越来越集中在优质资产 [5][6] - 贝尔维尤市场整体空置率相对较高，但状况远强于西雅图，需求动态改善，转租压力减小，科技和创新驱动型租户兴趣增加 [7] - 波特兰市场因机构所有者较少，公司的规模和长期存在是竞争优势 [7] - 多户住宅市场（圣地亚哥、波特兰）受新增供应影响，抑制了近期租金增长 [13] - 威基基2025年旅游业表现比预期疲软，影响了酒店业绩 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点在于沿海高密度区位和高质量房地产，以捕捉需求 [5] - 继续投资于办公物业的开发和再开发项目，并将资本回笼用于高质量收购（如圣地亚哥多户住宅） [3] - 面对当前股价与内在价值的显著脱节，管理层表示将通过持续运营执行、展示新开发项目现金流的持久性、纪律性地执行战略来弥合差距 [16][17] - 2026年优先事项：1) 推动办公租赁，将潜在客户转化为已签署租约和已产生收入；2) 保持零售势头；3) 以纪律性的收入管理和成本控制应对多户住宅供应周期；4) 审慎运营酒店；5) 审慎运用资本并加强资产负债表 [18] - 对资产出售持务实态度，但不会为达成目标而折价出售资产 [42] - 行业背景：全国零售物业空置率预计将保持在历史低位附近，因新供应有限，这将继续支撑要价租金 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观不确定性持续存在，但公司资产定位良好 [5] - 办公市场状况继续以不同速度正常化，趋势令人鼓舞 [7] - 零售方面，尽管劳动力市场放缓影响整体消费者，但高收入家庭继续推动不成比例的消费份额，公司资产的质量、位置和人口结构对需求有支撑 [11][12] - 多户住宅方面，不假设2026年快速改善，视其为稳定和恢复期 [14] - 威基基酒店虽然经历疲软年份，但长期基本面仍具吸引力 [22] - 对2026年指引持现实而保守的态度，目标是在执行中超越中点 [19] - 若能将更多投机性办公租赁活动提前转化、获得预留租户的持续租金收缴、多户及混合用途业务表现优于预算，则可能实现指引区间上端 [32] 其他重要信息 - 已签署但尚未开始支付现金租金的办公面积约为14万平方英尺 [8] - 今年约有8%的总办公面积到期，其中已知迁出面积约占4% [8] - 为应对对可即时入住空间的需求增加，正在推进一海滩街的样板间开发 [10] - 2026年第一季度已执行约6.8万平方英尺租约，另有21.4万平方英尺在签署租约文件中 [10] - 董事会宣布第一季度每股股息0.34美元，预计将维持当前股息水平，随着办公开发项目稳定并开始更显著地贡献现金流，股息覆盖率展望将改善 [17] - 正在更新信贷安排，预计第二季度完成，到期日调整至七月初 [23] - 2026年指引中的九项驱动因素包括：同店现金净营业收入增长、非同店资产贡献、信贷准备金、管理费用下降、利息费用增加、其他收入减少、2025年非经常性解约费不再发生、会计调整增加、以及2025年出售资产带来的同比影响 [25][26][28][30][31] - 非同店现金净营业收入主要来自拉霍亚公地三号楼和杰纳西公园，预计2026年合计贡献每股运营资金约0.03美元 [28] - 2026年预算信贷准备金预计减少每股运营资金约0.04美元（办公和零售各约0.02美元），约占预期收入的64个基点 [28][29] - 2026年管理费用预计下降，贡献每股运营资金约0.04美元 [30] - 2026年利息费用预计因拉霍亚公地三号楼资本化利息结束而增加，减少每股运营资金约0.02美元 [30] - 2026年其他收入预计因利息收入预算降低而减少，减少每股运营资金约0.02美元 [31] - 2025年确认的非经常性解约费未纳入2026年指引，减少每股运营资金约0.025美元 [31] - 2026年会计调整预计增加每股运营资金约0.01美元 [31] - 2025年出售的德尔蒙特中心在2026年无贡献，同比减少每股运营资金约0.01美元 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于办公租赁中较高的租户改善补贴，这是战略决策、弱需求环境还是对人工智能的担忧？以及即将到期租约的租金与当前市场水平的比较？ [35] - 回答：当前办公租赁的资本负担确实高于疫情前，预计随着出租率提高和空置收紧会缓和。具体案例中，较高的平均租户改善补贴主要受两笔大型续租（Autodesk和Smartsheet）影响，它们因关键空间需求而提前续约并获得了较高补贴。剔除这两笔，其余租约的平均租户改善补贴为每平方英尺6.41美元 [36][37][38] 问题: 关于将净债务与息税折旧摊销前利润比率降至5.5倍目标的时间表和步骤？ [39] - 回答：时间表主要取决于拉霍亚公地三号楼和一海滩街的租赁进度。一旦这些物业租出，杠杆率将很快降至6倍低端，然后向5.5倍努力。公司疫情前曾达到5.5倍 [40] 问题: 除了已阐述的执行策略，公司是否会考虑战略性资产出售以利用公私市场估值差异来提振股价？ [41] - 回答：公司对资产出售持务实态度，如果售价能反映长期价值且收益可用于改善资产负债表或投资更高回报机会，会考虑。但不会仅为达成目标而折价出售资产。目前零售表现良好，办公正在改善，公司有时间进行选择 [42][43] 问题: 关于2026年办公出租率目标（86%-88%）的构成，截至目前已签约面积，以及其中投机性租赁的比例？ [47] - 回答：年初至今已签署6.8万平方英尺（11笔交易），另有21.4万平方英尺（13笔交易）在签署文件中，还有23.5万平方英尺提案成功率超50%。目标中包含了投机性租赁。公司近期遇到一些积极惊喜（如租户改变搬迁计划、快速决策等）。目前正将约44%的空置面积开发为样板间以加速租赁 [48][49][50][51] 问题: 2026年指引中是否假设了非同店组合（主要是拉霍亚公地三号楼）的额外租赁？其租赁贡献是否可能更显著？ [52] - 回答：指引中非同店现金净营业收入主要来自拉霍亚公地三号楼和杰纳西公园，预计合计贡献每股运营资金约0.03美元。拉霍亚公地三号楼作为首次出租空间，租金在租约后期才开始计入，因此贡献主要体现在后期 [52][55][56] 问题: 关于之前提到的拉霍亚、一海滩街和贝尔维尤再开发项目合计约0.30美元的每股运营资金贡献，能否更新其在2026年及以后的实现时间？ [57] - 回答：0.30美元的贡献额仍然有效，只是时间问题。一海滩街的首个租约将于4月开始产生现金流，部分租金明年开始；拉霍亚公地三号楼的样板间今年将产生收入，一个大租户的租金明年开始；东门物业也取得了良好进展。第四季度和近期在这些项目上签署了多笔租约 [58][59][60][62] 问题: 更新信贷安排时，对定价和额度（4亿美元）有何预期？ [63] - 回答：银行财团支持额度可为4亿或5亿美元，目前内部倾向于5亿美元。定价网格预计保持不变。将到期日调整至七月初对各方都更便利 [64][65][66] 问题: 拉霍亚公地三号楼和一海滩街的租赁需求主要由哪些类型的租户驱动？对资产稳定速度的感受相比前几个季度有何变化？ [70] - 回答：感觉非常积极，管道质量改善。拉霍亚公地三号楼租户类型多样，包括法律SaaS、知名保险公司、国际银行财富管理部门等高质量租户。一海滩街的首个租户是人工智能领域，贝尔维尤的其他潜在租户也涉及人工智能，但也有非人工智能的科技相关公司 [71][72][73] 问题: 第四季度办公租赁中续租占比高达92%（第三季度为73%），这是否主要由大型续租导致？未来是否可持续？ [74] - 回答：这个比例仅针对可比租约（新租和续租）。第四季度总租赁面积为19.3万平方英尺，其中还包括6万平方英尺的新租约（来自塔楼三、一海滩街、东门等非可比空间）。2025年全年有24.6万平方英尺（占组合5.8%）的非可比租赁，这部分在只看同店数据时会被忽略。全年来看，超过53%的租赁是新租或扩租 [74][75][78] 问题: 2026年指引中0.04美元的信贷准备金具体针对什么？是有破产风险的租户还是仅出于保守考虑？ [82] - 回答：零售方面，租户健康状况未出现广泛恶化，观察名单可控，主要对一家影院和少数边缘租户保持关注，准备金是普遍性的。办公方面，是信贷准备金和投机性租赁准备金的混合，没有对特定租户的严重担忧，只是为了更合理地建模 [84][85] 问题: 如何看待办公出租率重回90%以上的路径和时间表（例如两年内）？ [86] - 回答：两年内是合理的，但公司不想过度承诺。目标是回到90%，将逐步实现。公司在样板间上已进行投资，所有工程将于今年完成，拥有大量无需长时间交付的优质库存，预计会有良好成果 [86][88]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年每股运营资金为2美元，比初始预期高出约3% [3] - 2025年第四季度每股运营资金为0.47美元，较第三季度下降约0.02美元，主要原因是第三季度确认的一次性终止费在第四季度未再发生 [18] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为每股0.92美元，第四季度为每股0.05美元 [18] - 2025年全年同店现金净营业收入增长0.5% [18] - 公司预计2026年每股运营资金指导区间为1.96美元至2.10美元，中点为2.03美元，较2025年实际值增长约1%至1.5% [17][24] - 公司预计2026年投资组合范围内的同店净营业收入（不包括准备金）增长将超过2% [17] - 截至第四季度末，公司流动性约为5.29亿美元，包括约1.29亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度可用额度 [22] - 截至第四季度末，净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.9倍（过去十二个月）和7.1倍（季度年化），长期目标是达到并维持在5.5倍或以下 [23] - 利息覆盖率和固定费用覆盖率在第四季度末为3倍（过去十二个月） [23] - 2025年股息支付率略低于100%，主要由于资本支出较高；2026年展望的支付率约为89%，目标是长期趋向85% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第四季度末，整体办公物业组合出租率为83%，同店办公物业组合出租率为86%，较第三季度上升约150个基点 [6] - 第四季度，同店办公净营业收入增长略高于1%；全年增长近2.5% [7] - 第四季度签署了23份租约，总面积超过19.3万平方英尺，现金租赁价差为6.6%，会计准则租赁价差为11.5%，并实现了办公物业组合有史以来最高的平均基本租金 [8] - 2025年全年办公租赁总量较2024年增长55%，现金租赁价差增长6.4%，会计准则租赁价差增长14% [8] - 2025年全年同店办公净营业收入增长2.3%，主要受基本租金上涨和费用回收改善推动 [19] - 公司目标在2026年底将整个办公物业组合的出租率提升至86%-88%，较2025年底中点提升约400个基点 [10] - 2026年，预计同店办公净营业收入将增长约3.3%，或为每股运营资金贡献0.06美元 [25] 零售物业 - 零售物业占投资组合净营业收入的26%，年末出租率达到98% [10] - 第四季度租赁面积为4.3万平方英尺，现金和会计准则租赁价差均为正 [10] - 2025年全年，现金租赁价差为7%，会计准则租赁价差为22% [10] - 2025年全年同店零售净营业收入增长1.2% [19] - 2026年，预计同店零售净营业收入将增长约1.7%，或为每股运营资金贡献0.02美元 [25] 多户住宅 - 年末出租率为95.5%（不包括房车公园），与2024年第四季度相比，净有效租金同比增长约1% [11] - 2025年全年同店多户住宅净营业收入下降3.2%，原因是租金持平或小幅下降、新供应导致优惠增加以及运营费用上升 [20] - 2026年，预计同店多户住宅净营业收入将增长约2.2%，或为每股运营资金贡献0.01美元 [25] 混合用途（酒店） - 2025年全年同店混合用途净营业收入下降6.7%，原因是威基基酒店需求疲软、日本相关旅行持续承压以及运营费用上升 [20] - 酒店平均入住率约为82%，同比下降约360个基点；平均每日房价基本持平于370美元，导致每间可用客房收入下降约7%至296美元 [20] - 威基基海滩步道的零售部分同比增长8%，受基本租金和百分比租金上涨以及坏账费用降低推动 [22] - 2026年，预计同店混合用途净营业收入将下降约3.3%，或使每股运营资金减少0.01美元 [25] - 对于威基基的Embassy Suites酒店，2026年展望假设收入增长约2.5%，费用增长4%；平均入住率预计增长约1%，平均每日房价预计从2025年的360美元增长0.5%至362美元，每间可用客房收入预计从296美元增长2%至302美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 在西海岸办公市场，观察到稳定迹象和租赁活动逐步改善，需求正超越续租范围 [5] - 在圣地亚哥和旧金山，空置率趋势出现早期稳定迹象，转租供应量下降且租赁环境更活跃 [5] - 在贝尔维尤，尽管整体空置率相对较高，但情况比西雅图强得多，需求动态改善，转租压力减小，科技和创新驱动型租户兴趣增加 [6] - 在波特兰，公司的规模和长期存在是优势，有助于在机构所有者较少的市场中有效竞争 [6] - 在零售方面，全国零售空置率预计将保持在历史低位附近，新供应有限，这应继续支撑要价租金 [11] - 在多户住宅方面，圣地亚哥和波特兰等市场的新供应继续影响近期租金增长 [12] - 在威基基，2025年旅游业趋势疲软，影响了酒店的房价和入住率 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将2025年定位为“重置年”，反映了与2024年相比的几个已知抵消因素，包括一次性收入项目的结束和某些项目资本化利息的终止 [3] - 公司继续投资于开发和再开发项目的办公租赁，并将资本回收到高质量的圣地亚哥多户住宅收购中 [3] - 公司认为其沿海填充地段和高质量房地产使其能够在需求出现时抓住机会 [5] - 公司专注于将改善的潜在租户活动转化为已签署的租约和已开始的收入，特别是在较新和重新定位的资产上 [16] - 在零售方面，公司致力于保持购物中心满租，主动管理租约到期，并专注于租户质量 [16] - 在多户住宅方面，公司计划通过严格的收入管理和成本控制来应对供应周期，为供应缓和时的更好增长做好准备 [16] - 公司对酒店采取审慎运营，同时保持对市场需求的响应，并专注于成本管理和业绩提升 [16] - 公司将继续审慎管理资本并加强资产负债表，目标是在长期内改善估值 [16] - 管理层对当前股价远低于资产内在价值感到沮丧，认为公开市场估值未能反映其优质沿海投资组合和长期增长前景 [14] - 公司计划通过持续运营执行、展示新开发和再开发项目的现金流持久性、以及有纪律地执行战略来弥合估值差距 [15] - 公司对资产出售持务实态度，但不会以折扣价出售资产；收购门槛很高，需要具有吸引力的基础、持久的现金流和清晰的价值创造路径 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观不确定性持续存在，但公司相信其资产质量和地理位置能够捕捉需求 [5] - 办公市场状况继续以不同速度正常化，但公司对发展趋势感到鼓舞，并相信其投资组合将受益于租赁势头的建立 [6] - 零售方面，尽管劳动力市场放缓影响更广泛的消费者，但高收入家庭继续推动不成比例的消费份额，这对公司的零售资产需求构成支撑 [10] - 多户住宅的运营环境仍受新供应影响，公司不假设2026年会出现快速改善，而视其为稳定和恢复期 [12] - 威基基酒店尽管经历了疲软的一年，但继续跑赢竞争对手，公司相信威基基的基本面在长期内仍具吸引力 [21] - 公司预计2026年将是建立在重置年进展基础上的机会 [16] - 公司对2026年的指导采取了现实而保守的方法，目标是在长期内执行超过中点 [17] - 公司预计随着办公开发项目稳定并开始对现金流做出更有意义的贡献，股息覆盖率将有所改善 [15] 其他重要信息 - 公司有约14万平方英尺已签署但尚未开始支付现金租金的办公租约 [7] - 今年约有8%的总办公面积计划到期，其中包括约4%的已知迁出面积 [7] - 在La Jolla Commons Tower III，季度末出租率为35%，另有15%正在签署租约文件中 [8] - 在One Beach Street，季度末出租率为15%，随后又签署了额外21%的租约，使当前出租率达到36%，另有46%的提案正在谈判中 [9] - 为应对对可即时入住空间的需求增加，公司正在推进One Beach Street的样板间开发 [9] - 2026年第一季度开始势头良好，已签署约6.8万平方英尺租约，另有21.4万平方英尺在租约文件中 [9] - 零售投资组合中今年仅有4%的零售面积到期 [11] - 公司正在更新其信贷设施，该设施将于7月初到期，预计在第二季度完成重组 [22] - 董事会已宣布第一季度每股0.34美元的季度股息 [15] - 非同店现金净营业收入主要由两个资产驱动：La Jolla Commons 3（2024年第二季度完工）和Genesee Park（2025年第一季度收购的多户住宅），预计2026年将为每股运营资金贡献约0.03美元 [27] - 2026年预算的信贷准备金预计将使每股运营资金减少约0.04美元，其中约0.02美元分配给办公，0.02美元分配给零售 [27] - 2026年一般及行政费用预算下降，预计将为每股运营资金贡献约0.04美元 [28] - 2026年利息费用预计将增加，主要由于La Jolla Commons 3的资本化利息结束，预计将使每股运营资金减少约0.02美元 [28] - 2026年其他收入预计将降低，主要由于预算利息收入减少，预计将使每股运营资金减少约0.02美元 [29] - 2025年确认的非经常性终止费将不包含在2026年指导中，预计将使每股运营资金减少约0.025美元 [29] - 2026年会计准则调整预计将使每股运营资金增加约0.01美元 [30] - 由于Del Monte Center在2025年出售，2026年将没有其贡献，预计将使每股运营资金减少约0.01美元 [31] - 公司认为有可能朝着指导区间的上端表现，关键因素包括：更早地将大量投机性办公租赁活动转化为租约、从已预留准备金的租户处持续收取租金、以及多户住宅和混合用途通过改善入住率和定价或降低运营费用实现优于预算的表现 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于办公投资组合中较高的租户改善津贴，这是战略决策、需求环境疲软还是对人工智能的担忧？以及即将到期的租约租金与当前市场的比较 [34] - 管理层承认，当前办公租赁的资本负担（包括设施、租户改善津贴、佣金和交付可即时入住空间所需的投资）高于疫情前，但预计随着入住率提高和供应收紧，特别是在优质建筑和子市场，定价权和优惠水平将趋于正常化 [35] - 具体到公司投资组合，较高的平均租户改善津贴主要受两笔大型续租（Autodesk和Smartsheet）影响，他们提前续租了对其运营至关重要的空间，并获得了较高的改善津贴；剔除这两笔交易，其余租约的租户改善津贴为每平方英尺6.41美元，而非31美元 [36][37][38] 问题: 关于资产负债表、杠杆率目标5.5倍以及实现该目标的时间表 [39] - 管理层表示，时间表取决于La Jolla Commons 3和One Beach的租赁进度；一旦这些物业租出，杠杆率将降至6倍低端，然后进一步向5.5倍努力 [40] 问题: 关于管理层对股价的评论，以及是否考虑战略性资产出售来捕捉公私市场套利或采取其他行动重振股价 [41] - 管理层表示对资产出售持务实态度，如果售价能反映长期价值并能将收益用于改善资产负债表或投资更高回报机会，他们会考虑；但不会为凑数而折价出售资产 [42] - 主要信息是保持纪律，随着零售持续表现良好和办公改善，公司认为有时间进行选择，不会强迫进行资产出售；收购门槛很高，需要具有吸引力的基础、持久的现金流和清晰的价值创造路径 [42][43] 问题: 关于办公板块指导假设，特别是86%-88%的年末出租率目标，以及其中有多少是投机性的 [47][48] - 管理层透露，年初至今已签署6.8万平方英尺共11笔交易，另有21.4万平方英尺共13笔交易在租约文件中，此外还有23.5万平方英尺的提案成功率超过50% [49] - 在86%-88%的目标中包含了投机性租赁，但近期有一些积极的意外进展，例如波特兰一个已知将迁出的整层租户决定续租并缩小面积 [49][50] - 公司目前将其约44%的空置面积作为样板间进行开发，这有助于快速转化为租约和现金流 [52] 问题: 关于指导中是否假设了非同店投资组合（主要是La Jolla Phase III）的额外租赁，以及其租赁进度对贡献的假设 [53] - 管理层确认，非同店现金净营业收入主要由La Jolla Commons 3和Genesee Park驱动，预计2026年共同为每股运营资金贡献约0.03美元 [55] - 由于La Jolla Commons 3是首代空间，租金在租约开始后才计入，而这些租约大多在2026年下半年才开始 [56] 问题: 关于之前提到的来自La Jolla、One Beach和Bellevue再开发项目的0.30美元每股运营资金贡献的更新，以及多少将在2026年及以后实现 [57] - 管理层表示，0.30美元的贡献目标不变，只是时间问题 [60] - 提供了具体进展：One Beach的首个租约将于4月2日开始入住，同一租户还租下了整层楼，租金从明年2月开始；La Jolla Commons 3的样板间将在今年产生收入，一笔2.5万平方英尺的大租约正在签署中，将把出租率提升至50%；Eastgate的样板间计划也取得了良好进展，已签署或正在签署多笔交易 [58][59][61] 问题: 关于循环信贷额度续期，对定价变化的预期以及是否计划维持4亿美元容量 [62] - 管理层表示，银行财团支持公司将额度定为4亿或5亿美元，目前内部倾向于5亿美元，但4亿美元也可以接受 [64] - 定价网格预计保持不变 [66] - 将到期日推迟到7月初对各方都更有利 [64][65] 问题: 关于One Beach和La Jolla Commons的租赁活动，驱动需求的租户类型，以及对资产稳定化的感受 [70] - 管理层表示感觉非常积极，对渠道感觉好很多 [72] - La Jolla Commons 3的租户类型多样，包括法律软件即服务公司、知名保险公司、国际银行的财富管理部门以及国际工程咨询公司，都是高质量租户 [72][73] - One Beach的首个租户是人工智能公司，贝尔维尤的其他潜在租户也有涉及人工智能，但也有非科技类的提案 [73] 问题: 关于第四季度办公租赁中续租占比高达92%（第三季度为73%），这是否主要由Autodesk等大续租导致，以及未来预期 [74] - 管理层澄清，第四季度总租赁面积为19.3万平方英尺，其中13.5万平方英尺是可比较的新租和续租，另外还有6万平方英尺的新租约（来自Tower III、One Beach和Eastgate等非同比较资产） [75] - 2025年全年，非同比较租赁总面积达24.6万平方英尺，占投资组合的5.8%，全年超过53%的租约是新租或扩租 [75][79] 问题: 关于指导中0.04美元的信贷准备金，是针对有破产风险的特定租户还是保守假设 [83] - 管理层表示，零售方面没有看到租户健康状况普遍恶化，观察名单可控，主要是对一家影院和少数边缘租户（如宠物用品公司）保持关注，因此计提了一般性准备金 [84] - 办公方面的准备金是信贷准备金和投机性租赁准备金的混合，没有对特定办公租户有严重担忧，只是为了谨慎建模 [84][85] 问题: 关于办公出租率回到90%以上的路径和时间展望 [87] - 管理层认为两年内是合理的，目标是达到90%的门槛，但会循序渐进；由于已在样板间上进行了投资，且所有库存将在今年准备就绪，预计会有良好成果 [89]

业绩总结 - 2025年第四季度租金收入为104,250千美元，同比下降3.9%[12] - 2025年第四季度总收入为110,086千美元，同比下降3.3%[12] - 2025年第四季度运营收入为23,215千美元，同比下降22.8%[12] - 2025年第四季度净收入为4,221千美元，同比下降63.6%[12] - 2025年第四季度资金运营收益（FFO）为36,243千美元，同比下降14.3%[13] - 2025年第四季度每股稀释收益为0.05美元，同比下降66.7%[12] - 2025年全年净收入为71,370千美元，较2024年的72,819千美元下降2.0%[104] - 2025年全年资金来自运营（FFO）为154,206千美元，较2024年同期的198,280千美元下降22.2%[14] 用户数据 - 2025年第四季度同店现金净运营收入为66,104千美元，较2024年同期的66,083千美元基本持平[27] - 2025年全年同店现金净运营收入为264,938千美元，较2024年同期的263,718千美元增长0.5%[27] - 2025年第四季度现金净运营收入（Cash NOI）总计为65,334千美元，较2024年同期的68,669千美元下降4.9%[103] - 2025年第四季度的年化基础租金为18,131,064美元，平均每个已租单位的月租金为2,905美元，入住率为94.9%[69] 未来展望 - 2026年资金来自运营（FFO）指导范围为151,778千美元至162,560千美元[19] - 2026年每股稀释后资金来自运营（FFO）预期为1.96美元至2.10美元[19] 新产品和新技术研发 - 2025年第四季度的资本支出总额为15,792千美元，较2024年同期的17,439千美元下降9.4%[14] 市场扩张和并购 - 截至2025年12月31日，公司的市场资本化为3,168,457千美元，减去现金后，总企业价值为3,039,095千美元[45] - 办公物业总租赁面积为4,273,675平方英尺，整体租赁率为83.1%[54] - 零售物业总租赁面积为2,419,969平方英尺，整体租赁率为97.7%[54] 负面信息 - 2025年第四季度的运营收入为23,215千美元，较2024年同期的30,048千美元下降22.6%[104] - 2025年全年其他收入净额为3,558千美元，较2024年同期的18,147千美元下降80.6%[104] - 2025年第四季度的管理费用为10,179千美元，较2024年同期的8,821千美元增长15.4%[104] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第四季度的利息支出净额为19,783千美元，较2024年同期的23,754千美元下降16.5%[104] - 公司的利息覆盖比率为2.9倍，固定费用覆盖比率为2.9倍[45] - Fitch、Moody's和Standard & Poors对公司的信用评级分别为BBB、Baa3和BBB-，展望均为稳定[47]

核心观点 - 公司最新季度业绩表现疲软 运营资金(FFO)未达预期且同比下滑 但营收超出预期[1][2] - 公司股价年初至今表现显著弱于大盘 且基于当前盈利预测修正趋势 其股票获Zacks卖出评级 预期短期内将继续跑输市场[3][4][6] - 未来股价走势将取决于管理层在财报电话会中的评论以及后续盈利预测的修正情况[3][4][7] 最新季度财务表现 - 季度运营资金(FFO)为每股0.47美元 低于Zacks一致预期的0.48美元 同比去年的0.55美元下降14.5%[1] - 季度营收为1.1009亿美元 超出Zacks一致预期3.50% 但同比去年的1.1346亿美元下降3.0%[2] - 过去四个季度中 公司有两次FFO超出预期 两次营收超出预期[2] 股价表现与市场预期 - 年初至今公司股价下跌约4.8% 同期标普500指数上涨1.9%[3] - 在本次财报发布前 公司的盈利预测修正趋势不利 导致其Zacks评级为4级(卖出) 预期短期内将跑输市场[6] - 当前市场对下季度的共识预期为FFO每股0.51美元 营收1.1004亿美元 对当前财年的共识预期为FFO每股2.00美元 营收4.3745亿美元[7] 行业背景与同业比较 - 公司所属的Zacks行业为“REIT和股权信托-零售业” 该行业在250多个Zacks行业中排名前34%[8] - 同行业公司Federal Realty Investment Trust预计将于2月12日公布财报 市场预期其季度每股收益为1.86美元 同比增长7.5% 预期营收为3.2896亿美元 同比增长5.6%[9][10]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2025年第四季度总收入为1.101亿美元，低于2024年同期的1.135亿美元[15] - 2025年第四季度归属于公司股东的净收入为310万美元，同比下降65%，每股基本收益为0.05美元[15] - 2025年第四季度归属于公司股东的净利润为314.8万美元，较2024年同期的897.7万美元大幅下降64.9%[130] - 2025年全年归属于公司股东的净利润为5564.8万美元，较2024年的5679.8万美元下降2.0%[130] - 公司2025年第四季度净利润为4,221千美元，全年净利润为71,370千美元[126] - 2025年全年，公司因出售房地产（Del Monte Center）录得收益4447.6万美元[130][132] 财务数据关键指标变化：运营资金和可分配资金 - 2025年第四季度运营资金为3,603万美元，每股/单位稀释FFO为0.47美元，均低于去年同期[16] - 2025年第四季度可供分配资金为2,384万美元，低于2024年同期的2,680万美元[16] - 2025年第四季度运营资金(FFO)为3624.3万美元，较2024年同期的4228.8万美元下降14.3%[18] - 2025年第四季度可分配资金(FAD)为2384.1万美元，较2024年同期的2679.5万美元下降11.0%[18] - 2025年全年FFO为1.542亿美元，较2024年的1.9828亿美元下降22.2%[18] - 2025年全年FAD为1.0646亿美元，较2024年的1.4034亿美元下降24.1%[18] 财务数据关键指标变化：净营业收入 - 2025年第四季度总净营业收入（NOI）为6541.6万美元，较2024年同期的6957.3万美元下降6.0%[130] - 2025年全年总净营业收入（NOI）为2.666亿美元，较2024年的2.901亿美元下降8.1%[130] - 2025年第四季度总现金净营业收入（Cash NOI）为6533.4万美元，较2024年同期的6866.9万美元下降4.9%[132] - 2025年全年总现金净营业收入（Cash NOI）为2.6278亿美元，较2024年的2.7180亿美元下降3.3%[132] - 2025年第四季度同店现金净营业收入（Same-Store Cash NOI）为6610.4万美元，与2024年同期的6608.3万美元基本持平[134] - 2025年全年同店现金净营业收入（Same-Store Cash NOI）为2.6494亿美元，较2024年的2.6372亿美元微增0.5%[134] - 2025年第四季度非同店现金净营业收入（Non-Same Store Cash NOI）为-77.0万美元，而2024年同期为258.6万美元[134] - 2025年第四季度同店现金净营业收益(NOI)为6610.4万美元，与2024年同期(6608.3万美元)基本持平[36] - 2025年全年同店现金NOI为2.6494亿美元，较2024年的2.6372亿美元微增0.5%[36] - 公司2025年第四季度总现金净营业收入为6533.4万美元[49][51] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 公司2025年第四季度物业运营费用总额为4468.8万美元[49][51] - 公司2025年全年利息净支出为78,120千美元，折旧及摊销费用为127,312千美元[126] - 公司2025年第四季度总资本支出为2090.1万美元，其中办公组合支出最高，为1415.6万美元[55] - 公司2025年全年总资本支出为8042万美元[55] 各条业务线表现：按资产类型划分的NOI贡献 - 按NOI贡献划分，写字楼占51%，零售物业占27%[6] - 按业务板块看，2025年第四季度办公物业同店现金NOI增长1.2%，零售下降1.8%，多户住宅下降1.6%，混合用途增长1.2%[36] - 2025年全年多户住宅同店现金NOI下降3.2%，混合用途下降6.7%[36] - 按资产类型划分，办公、零售、多户住宅和混合用途组合的现金净营业收入分别为3362.8万美元、1717.6万美元、909.7万美元和554.5万美元[49][51] 各条业务线表现：投资组合构成与出租率 - 投资组合总可出租面积为670万平方英尺，其中写字楼430万平方英尺（占64%），零售物业240万平方英尺（占36%）[6] - 办公室与零售投资组合总可出租面积为669.36万平方英尺，出租率为88.4%，年化基本租金为2.716亿美元[78] - 办公室投资组合出租率为83.1%，加权平均年化基本租金为每平方英尺56.69美元[78] - 零售投资组合出租率为97.7%，加权平均年化基本租金为每平方英尺29.72美元[78] - 截至2025年12月31日，公司整体投资组合中，办公物业出租率为83.1%（总面积4,273,675平方英尺），零售物业出租率为97.7%（总面积2,419,969平方英尺）[109] - 截至2025年12月31日，同店投资组合中，办公物业出租率为85.6%，零售物业出租率稳定在97.7%[109] - 截至2025年12月31日，公司多户住宅物业（单位）出租率为93.7%（总单位2,178个），混合用途物业（面积）出租率为96.2%（总面积93,925平方英尺）[109] 各条业务线表现：多户住宅业务 - 多户住宅投资组合（含Santa Fe Park RV度假村）总计2,302个单元，出租率92.8%，入住率91.1%，年化基本租金总额67,547,640美元，平均每月每套入住单元租金2,684美元[79] - 多户住宅投资组合（不含RV度假村）总计2,178个单元，出租率95.5%，入住率93.7%，年化基本租金总额66,482,784美元，平均每月每套入住单元租金2,715美元[79] - Pacific Ridge Apartments出租率99.1%，入住率98.1%，年化基本租金24,977,172美元，平均每月每套入住单元租金3,981美元，为多户住宅中最高[79] - Hassalo on Eighth - Multifamily出租率91.2%，入住率89.0%，平均每月每套入住单元租金1,684美元，为多户住宅中最低[79] - Santa Fe Park RV度假村季节性明显，2025年8月最高月平均入住率达84.7%，但截至2025年12月31日入住率仅为45.2%[79][87] - 多户住宅总出租单元数在2025年第四季度为2,097个，整体出租率为91.1%，年化基础租金为6,755万美元，平均月租金为2,684美元[98] - 太平洋岭公寓2025年第四季度出租率最高，达98.1%，523个单元的年化基础租金为2,498万美元，平均月租金为3,981美元[95] - 圣达菲公园房车度假村2025年第四季度出租率最低，为45.2%，56个单元的年化基础租金为106万美元，平均月租金为1,583美元[95] 各条业务线表现：混合用途业务 - 混合用途物业Waikiki Beach Walk零售部分出租面积93,925平方英尺，出租率96.2%，年化基本租金9,628,291美元，每平方英尺年化租金106.56美元[79] - Waikiki Beach Walk - Embassy Suites™酒店部分在2025年第四季度平均入住率80.7%，平均每日房价352美元，每间可用客房收入284美元[79] - 混合用途物业零售部分在2025年第四季度出租面积为90,346平方英尺，出租率为96.2%，年化基础租金为963万美元，每平方英尺年租金为107美元[101] - 混合用途物业酒店部分在2025年第四季度平均入住率为80.7%，平均每日房价为352美元，每间可用客房年化收入为284美元[102] 各条业务线表现：租赁活动与租金 - 2025年第四季度办公室可比总租赁签约面积为135,024平方英尺，平均合同租金为每平方英尺74.14美元，较上期租金（69.54美元）现金基础增长6.6%，直线法基础增长11.5%[88] - 2025年全年办公室可比总租赁签约面积为370,619平方英尺，平均合同租金为每平方英尺58.51美元，较上期租金（55.01美元）现金基础增长6.4%，直线法基础增长13.8%[88] - 2025年第四季度办公室可比续租租赁占签约量的92%，面积为131,277平方英尺，平均合同租金为每平方英尺75.10美元，现金基础增长6.5%[88] - 2025年全年办公室可比及非可比总租赁签约面积为616,680平方英尺，平均合同租金为每平方英尺55.50美元，加权平均租期为5.9年[88] - 2025年第四季度零售可比总租赁签约面积为29,004平方英尺，平均合同租金为每平方英尺56.85美元，较上期租金（56.65美元）现金基础微增0.3%[91] - 2025年全年零售可比总租赁签约面积为509,924平方英尺，平均合同租金为每平方英尺31.93美元，较上期租金（29.83美元）现金基础增长7.1%[91] - 2025年第四季度零售可比新租赁签约面积仅2,718平方英尺，但平均合同租金（28.15美元）较上期租金（13.25美元）现金基础大幅增长112.5%[91] - 2025年全年零售可比及非可比总租赁签约面积为546,406平方英尺，平均合同租金为每平方英尺32.59美元，加权平均租期为5.2年[91] - 截至2025年12月31日，已签署但未开始的办公和零售租赁面积为151,022平方英尺，年化基本租金7,775,058美元，每平方英尺租金51.48美元[86] - 部分零售物业的地块租赁贡献年化基本租金，例如Carmel Mountain Plaza的5份租约贡献1,051,461美元，Alamo Quarry Market的4份租约贡献723,455美元[86] - 对La Jolla Commons I & II等物业的租金计算方式进行了调整，从三重净租赁调整为修改的总租赁，例如La Jolla Commons年化基本租金调整为48,403,724美元[81] - 公司2025年第四季度总租金收入为1.0425亿美元，其中基本租金9199.3万美元，账单费用补偿1261.7万美元[51] - 办公和零售组合在2025年第四季度的租金减免额分别为210万美元和10万美元[51] - 多户住宅组合在2025年第四季度的租金减免额为30万美元[51] 各条业务线表现：租赁成本 - 2025年第四季度办公室可比租赁的租户改善与激励成本为每平方英尺30.31美元，全年平均为每平方英尺23.67美元[88] - 2025年第四季度零售可比租赁的租户改善与激励成本为每平方英尺6.58美元，全年平均为每平方英尺7.62美元[91] 各地区表现 - 2025年第四季度总现金NOI为6533.4万美元，其中南加州地区贡献3125.6万美元，占比最大[40] 管理层讨论和指引 - 公司给出2026年FFO指引区间为1.5094亿至1.6173亿美元，对应每股稀释后FFO为1.96至2.10美元[22] 其他财务数据：资产与现金 - 总资产从2024年12月31日的32.734亿美元下降至2025年12月31日的29.213亿美元[14] - 2025年第四季度末现金及现金等价物为1.294亿美元，低于2024年同期的4.257亿美元[14] 其他财务数据：债务与资本结构 - 未担保票据净额从2024年末的19.358亿美元减少至2025年末的16.128亿美元[14] - 截至2025年12月31日，公司未偿债务总额为17亿美元，其中无担保票据16.25亿美元，加权平均利率4.46%[57] - 有担保票据（City Center Bellevue）未偿金额为7500万美元，利率5.08%，年偿债支出386.3万美元[57] - 公司总债务为17亿美元，总市值31.68457亿美元，债务占总资本化比率为53.7%[65] - 公司净债务（总债务减现金）与总企业价值比率为51.7%，总债务与总企业价值比率为55.9%[65] - 截至2025年12月31日，总债务/调整后EBITDA为7.4倍（过去12个月），净债务/调整后EBITDA为6.9倍[65] - 公司持有2.5亿美元、利率4.29%的D系列高级担保票据，经利率互换结算后实际利率约为3.87%[59] - 公司持有5.25亿美元、利率6.150%的高级票据，经债务发行折扣与国债锁定合约结算后实际利率约为6.209%[61] - 公司拥有4亿美元的无抵押循环信贷额度，并可选择增加至多4亿美元，利率为SOFR加1.05%-1.50%的利差[62] - 公司加权平均固定利率为4.5%，加权平均到期期限为5.1年[68] 其他财务数据：EBITDA - 公司2025年第四季度EBITDA为55,237千美元，全年EBITDA为228,768千美元[126] - 公司2025年第四季度EBITDAre为55,237千美元，全年EBITDAre为228,768千美元[126] 其他重要内容：租户集中度 - 前十大办公租户合计租赁面积1,338,154平方英尺，占总办公面积31.4%，贡献年化基础租金92,638,487美元，占总办公租金45.9%[113] - 最大租户Google LLC租赁面积253,198平方英尺，占总办公面积5.9%，其年化基础租金为27,659,898美元，占总办公租金13.7%[113] - 第二大租户LPL Holdings, Inc.租赁面积421,001平方英尺，占总办公面积9.9%，其年化基础租金为21,048,719美元，占总办公租金10.5%[113] - 前10大零售租户总租赁面积为679,727平方英尺，占公司总零售可出租面积的28.3%，其年化基本租金为17,744,330美元，占总零售年化基本租金的25.3%[118] - 第一大租户Lowe‘s租赁面积为155,000平方英尺，占总零售可出租面积的6.4%，年化基本租金为4,092,000美元，占总零售年化基本租金的5.8%[118] - 第二大租户Sprouts Farmers Market租赁面积为71,431平方英尺，占总零售可出租面积的3.0%，年化基本租金为2,248,554美元[118] - 第三大租户Marshalls租赁面积为68,055平方英尺，占总零售可出租面积的2.8%，年化基本租金为1,901,151美元[118] - 第四大租户Nordstrom Rack租赁面积为69,047平方英尺，占总零售可出租面积的2.9%，年化基本租金为1,804,269美元[118] - 第五大租户Vons租赁面积为49,895平方英尺，占总零售可出租面积的2.1%，年化基本租金为1,609,086美元[118] 其他重要内容：租约到期情况 - 截至2025年底，公司总租赁到期面积中，2028年到期面积占比最高，为16.7%（1,134,670平方英尺），加权平均年化基础租金为每平方英尺43.31美元[106] - 办公室物业2029年到期面积占其总面积的20.9%（891,650平方英尺），加权平均年化基础租金为每平方英尺66.93美元，为各物业类型中最高租金水平[106] - 零售物业2028年到期面积占其总面积的22.2%（537,819平方英尺），加权平均年化基础租金为每平方英尺24.48美元[106] - 混合用途（仅零售部分）2026年到期面积占其总面积的8.4%（7,893平方英尺），加权平均年化基础租金为每平方英尺164.61美元，为所有类别中最高[106] - 2026年，将有233,061平方英尺的租约到期，占总面积3.4%，届时年化基础租金为每平方英尺47.56美元[107] - 2028年，将有270,228平方英尺的租约到期，占总面积4.0%，届时年化基础租金为每平方英尺41.20美元[107] - 2032年，将有480,629平方英尺的租约到期，占总面积7.1%，届时年化基础租金为每平方英尺46.94美元[107] 其他重要内容：空置情况 - 公司总可租赁面积中，目前空置面积为779,962平方英尺，占总面积的11.5%[106] - 目前有779,962平方英尺的面积可供出租，占总面积11.5%[107

核心观点 - 公司发布了截至2025年12月31日的第四季度及全年财务业绩 全年净利润同比微降 主要受一次性项目影响 而衡量运营表现的关键指标——同店现金净营业收入（NOI）全年实现小幅增长 显示出核心业务的韧性 [1][3][12] - 公司租赁活动保持活跃 第四季度办公和零售租金续约实现显著增长 但整体投资组合的出租率在不同板块间表现分化 办公和酒店板块面临压力 而零售板块表现强劲 [5][6][7][8] - 公司资产负债表保持稳健 拥有充足的流动性 并提供了2026年运营资金（FFO）的业绩指引 中点值为每股2.03美元 [14][17] 财务业绩总结 - **净利润**：2025年第四季度净利润为422.1万美元（合每股0.05美元） 低于2024年同期的1158.4万美元（合每股0.15美元） 2025年全年净利润为7137万美元（合每股0.92美元） 略低于2024年全年的7281.9万美元（合每股0.94美元） 全年下降主要由于2024年确认了1170万美元的办公室租约终止费和1000万美元的诉讼收入 而2025年则包含了出售Del Monte中心带来的4450万美元收益 [3][23][26][28] - **运营资金（FFO）**：2025年第四季度FFO为3602.7万美元（合每股0.47美元） 低于2024年同期的4211万美元（合每股0.55美元） 2025年全年FFO为1.53449亿美元（合每股2.00美元） 较2024年全年的1.97526亿美元（合每股2.58美元）下降4410万美元 主要原因是剔除了2025年出售资产收益并增加了折旧摊销 以及2024年的一次性收入项目 [3][4][24][28] - **同店现金NOI**：2025年第四季度同店现金NOI与去年同期持平 而2025年全年则同比增长0.5% 达到2.64938亿美元 分板块看 办公板块全年增长2.3% 零售板块增长1.2% 而多户住宅和混合用途板块分别下降3.2%和6.7% [5][12] 租赁与运营表现总结 - **出租率**：截至2025年12月31日 整体投资组合出租率：办公83.1%（环比上升 同比下降） 零售97.7% 多户住宅93.7%（剔除房车度假村后） 酒店82.3% 同店投资组合出租率：办公85.6% 零售97.7% 多户住宅93.4% [6][9] - **租赁活动**：2025年第四季度 公司签署了37份租约 涵盖约23.68万平方英尺的办公和零售空间以及466份多户住宅租约 可比办公租约中92%为续租 可比零售租约中92%为续租 住宅租约中58%为续租 [7] - **租金增长**：第四季度 可比办公租约的现金基础和直线基础租金涨幅分别为6.6%和11.5% 全年分别为6.4%和13.8% 第四季度 可比零售租约的现金基础和直线基础租金涨幅分别为0.3%和24.3% 全年分别为7.1%和21.8% [5][8][10] - **平均租金**：截至2025年第四季度 办公板块加权平均每平方英尺年化基本租金为56.69美元 零售板块为29.72美元 多户住宅平均每月每套占用单位基本租金为2684美元 [8][11] 资产负债表、流动性与资本管理 - **资产与负债**：截至2025年12月31日 公司总资产为29.21276亿美元 其中房地产净值为26.19368亿美元 总负债为18.30071亿美元 股东权益为10.91205亿美元 [21] - **流动性**：公司拥有5.294亿美元的流动性 包括1.29362亿美元的现金及现金等价物 以及4亿美元的信贷额度可用资金 [14] - **债务管理**：公司已将其4亿美元信贷额度的到期日从2026年1月5日延长至2026年7月5日 以提供更大的融资灵活性 在31处资产中仅有1处设有抵押 [14][15] - **股息**：公司宣布2025年第四季度每股普通股股息为0.340美元 并已支付 同时宣布2026年第一季度股息为每股0.340美元 将于2026年3月19日支付 [16] 业绩指引 - **2026年展望**：公司首次提供2026年全年业绩指引 预计稀释后每股FFO在1.96美元至2.10美元之间 中点值为2.03美元 [5][17]

期权市场信号 - 近期期权市场出现值得关注的动向 美国资产信托公司2026年7月17日到期、行权价为2.5美元的看涨期权 今日在所有股票期权中隐含波动率居于最高之列[1] - 高隐含波动率表明市场预期标的股票未来将出现大幅波动 可能意味着投资者预期股价将向某一方向大幅变动 或预示着即将发生可能引发大涨或大跌的事件[2] 公司基本面与分析师观点 - 公司基本面方面 美国资产信托公司在Zacks评级中为“卖出”评级 位列REIT和权益信托-零售行业 该行业在Zacks行业排名中位列前41%[3] - 过去30天内 没有分析师上调对公司当前季度的盈利预测 有一位分析师下调了预测 导致Zacks一致预期从每股49美分降至48美分[3] 潜在交易策略解读 - 结合分析师观点 当前极高的隐含波动率可能意味着有交易机会正在形成 期权交易者常寻找高隐含波动率的期权来卖出权利金[4] - 这是一种许多经验丰富的交易者使用的策略 旨在获取时间价值衰减的收益 这些交易者期望在期权到期时 标的股票的波动幅度小于最初预期[4]