投资服务 - iREIT+HOYA Capital 是 Seeking Alpha 上以收入为重点的顶级投资服务 专注于提供可持续投资组合收入、多元化和通胀对冲机会的创收资产类别 [1] - 提供免费两周试用期 展示其独家收入导向投资组合中的顶级投资理念 [1] 市场波动与投资策略 - 波动性可能成为股票市场中价值投资者的最佳朋友 特别是在公开交易的房地产投资信托基金(REITs)中 [2] - 私人市场中房地产价格很少出现单年20%的波动 而公开市场提供了此类机会 [2] 投资者背景 - 投资者拥有14年以上投资经验 金融MBA学位 投资风格偏向防御型股票 采用中长期投资视角 [2] （注：文档3/4/5内容均涉及免责声明、风险提示或评级规则等非核心信息 已按要求跳过）

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to AMERICAN ASSETS TRUST, INC. (Exact Name of Registrant as Specified in its Charter) Commission file number: 001-35030 AMERICAN ASSETS TRUST, L.P. (Exa ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度FFO每股摊薄收益为0.52美元 略高于公司预期 [5] - 同店现金NOI季度环比持平 同比增长1.4% [5] - 净债务与EBITDA比率为6.3倍(过去12个月)和6.6倍(季度年化) 长期目标为5.5倍或更低 [20] - 利息覆盖率和固定费用覆盖率均为3.1倍 [20] - 公司提高2025年全年FFO每股指引至1.89-2.01美元 中点为1.95美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公楼业务 - 整体出租率82% 同店出租率87% [5] - 完成约102,000平方英尺租赁 现金租金下降2% 直线租金上升10% [6] - 同店现金NOI季度环比持平 同比增长2% [6] - 进入第三季度已签署17,000平方英尺租赁 另有111,000平方英尺在谈判中 [6] 零售业务 - 出租率达98% 同店现金NOI增长4.5% [8] - 完成超过220,000平方英尺新租和续租 现金租金增长7% 直线租金增长22% [8] - 成功以比前租约高30%的租金回填Party City空置空间 [9] 多户住宅业务 - 整体出租率约94% [9] - 续租租金增长7% 新租租金增长4% 综合增长6% [10] - 不包括新收购的Genesee Park 续租增长6% 新租增长2% 综合增长4% [10] - 太平洋岭社区因季节性学生流动暂时降至85%以下出租率 预计8月将回升至90%以上 [10] 混合用途物业 - 威基基海滩步行街NOI同比下降5% 主要因Embassy Suites表现疲软 [11] - 零售部分NOI同比增长7% 酒店部分下降约15% [12] - 酒店入住率86% RevPAR下降4%至305美元 ADR下降3%至355美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥办公楼市场: 两家全球最大房地产经纪公司选择公司物业作为新总部 [7] - 波特兰多户住宅市场: Haselhoe和Eighth物业出租率91% 租金增长约1% [11] - 夏威夷旅游市场: 日元疲软(147日元兑1美元)影响日本游客需求 [19] - 贝尔维尤办公楼市场: 14英亩物业完成翻新 租赁活动增加 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 保持灵活性和长期视角 专注于高质量资产投资和资产负债表实力 [4] - 办公楼战略: 专注于小面积租赁需求 提供即用型空间和优质服务 [7] - 零售战略: 受益于有限的新供应和稳定的客流量 预计趋势将持续 [9] - 多户住宅战略: 看好圣地亚哥沿海市场的长期基本面 [10] - 竞争优势: 在威基基酒店市场RevPAR领先竞争对手62美元/间夜 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前环境面临利率高企、持续通胀、关税不确定性和租户需求变化等挑战 [4] - 办公楼需求集中在小于整层的空间 赢得竞争需要资金实力和服务质量 [7] - 零售业务受益于健康的消费者需求和有利的人口结构 [9] - 夏威夷旅游市场面临暂时性逆风 但对长期前景保持信心 [19] - 预计办公楼可能超预期 酒店业务可能低于预期 [28] 其他重要信息 - 董事会批准第三季度每股0.34美元的股息 [13] - 发布2024年可持续发展报告 强调ESG和人力资本方面的进展 [13] - 持有约5.44亿美元流动性 包括1.44亿美元现金和4亿美元信贷额度 [19] - 为高风险租户预留了每股0.02美元的FFO准备金 [21] 问答环节所有的提问和回答 关于业绩指引 - 公司表示基本按计划进行 不同业务板块可能有超预期或低于预期表现 [26][28] 关于La Jolla Commons 3和1 Beach的租赁 - 1 Beach平均租赁面积增加到20,000-60,000平方英尺 正在准备即用型空间 [29][30] - La Jolla Commons III的配套设施将于秋季完工 预计将加速租赁 [31][32] - 现有租户的扩张可能带来额外需求 [33] 关于14英亩物业的租赁 - 翻新已完成 租赁活动增加 在44%空置率的市场中表现突出 [37] - Timber Springs接近87-88%出租率 [39] 关于多户住宅业务 - 圣地亚哥和波特兰市场表现不同 波特兰受供应过剩影响 [45] - 圣地亚哥租金增长仍为正 但增速放缓 [47] 关于夏威夷酒店业务 - 日本游客需求受日元疲软影响 恢复时间不确定 [49][51] - 公司RevPAR仍领先竞争对手 [53] 关于资本配置 - 优先考虑多户住宅和零售资产收购机会 [59] - 目前现金在银行赚取利息 提供财务灵活性 [60] 关于旧金山办公楼市场 - AI公司是1 Beach物业的主要潜在租户 [62] - 预计AI行业将带来大量租赁需求 [63]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度净收入为712.1万美元，较2024年同期的1529.4万美元下降53.4%[12] - 2025年第二季度运营收入为2597.8万美元，较2024年同期的3079.4万美元下降15.6%[12] - 2025年第二季度每股基本收益为0.09美元，较2024年同期的0.20美元下降55%[12] - 2025年上半年因出售房地产获得4447.6万美元收益[12] - 2025年第二季度净利润为7121万美元，同比下降53.4%（2024年同期为1.5294亿美元）[128] - 2025年上半年EBITDA为1.1675亿美元，较2024年同期的1.32571亿美元下降11.9%[128] - 2025年第二季度归属于公司股东的净利润为5456万美元，同比下降54.2%（2024年同期为1.1904亿美元）[132] - 2025年上半年营业利润（Operating income）为97,950美元，较2024年同期的61,343美元增长59.68%[137] - 2025年上半年净收入（Net income）为61,228美元，较2024年同期的39,917美元增长53.39%[137] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度租户改善和租赁佣金支出为978万美元，同比增加39.2%[15] - 2025年第二季度折旧与摊销费用为3278.2万美元，同比增长5.7%（2024年同期为3101.1万美元）[128] - 2025年第二季度净利息支出为1978.4万美元，同比增长21.5%（2024年同期为1628.9万美元）[128] - 2025年第二季度一般及行政费用为8850万美元，同比增长1.3%（2024年同期为8737万美元）[132] - 2025年第二季度折旧和摊销（Depreciation and amortization）为32,782美元，较2024年同期的31,011美元增长5.71%[137] 运营资金（FFO）和可分配资金（FAD） - 2025年第二季度FFO（运营资金）为3990.3万美元，较2024年同期的4630.5万美元下降13.8%[13] - 2025年第二季度运营资金（FFO）为3,990万美元，同比下降13.8%[15] - 2025年第二季度可分配资金（FAD）为2,735万美元，同比下降21.4%[15] - 2025年全年FFO指引修订为每股1.89-2.01美元，原指引为1.87-2.01美元[21] 同店现金净营业收入（NOI） - 2025年第二季度同店现金净营业收入（NOI）为6,695万美元，同比下降0.3%[36] - 2025年第二季度零售板块同店现金NOI为1,689万美元，同比增长4.5%[36] - 2025年第二季度多户住宅板块同店现金NOI为888万美元，同比下降3.9%[36] - 2025年上半年同店现金NOI为1.3358亿美元，同比增长1.4%[36] - 2025年第二季度同店现金NOI（含再开发）为6.6723亿美元，同比下降0.4%，其中办公类下降0.9%至3.527亿美元，零售类增长4.5%至1.6891亿美元[40] - 2025年上半年同店现金NOI（含再开发）为13.3107亿美元，同比增长1.2%，其中办公类增长1.9%至7.0344亿美元，零售类增长4.9%至3.3274亿美元[40] - 同店现金净营业收入（Same-Store Cash NOI）在2025年第二季度为66,954美元，较2024年同期的67,133美元下降0.27%[137] 资产组合表现 - 公司投资组合总面积达670万平方英尺，其中办公面积430万平方英尺占比64%，零售面积240万平方英尺占比36%[4] - 办公类资产贡献NOI占比52%，零售类资产贡献NOI占比25%[4] - 按地区划分，2025年第二季度南加州现金NOI最高，达3.1357亿美元（办公1.4195亿+零售0.916亿+多户0.8002亿），夏威夷混合用途贡献0.5681亿美元[44] - 办公资产中，La Jolla Commons现金NOI达0.7692亿美元（基租0.9569亿+费用补偿0.2223亿），The Landmark at One Market贡献0.7457亿美元[54] - 零售资产中，Alamo Quarry Market现金NOI最高（0.4157亿美元），Waikele Center以0.2799亿美元紧随其后[54] - 多户资产中Pacific Ridge Apartments现金NOI达0.3299亿美元，但受0.0559亿美元租金调整影响[55] - 混合用途资产Waikiki Beach Walk合计贡献0.5681亿美元，其中零售部分0.2795亿美元，Embassy Suites酒店部分0.2886亿美元[55] - 公司总现金NOI为6.6171亿美元，其中基租收入9.171亿美元，费用补偿1.0429亿美元，物业运营费用抵消4.036亿美元[55] - 办公资产租金减免总额达0.19亿美元（2025年第二季度），多户资产减免0.07亿美元[55] - 新收购资产Genesee Park（2025年2月28日收购）贡献现金NOI 0.0424亿美元[55][58] 租赁和出租率表现 - 截至2025年6月30日，公司办公物业组合总净可出租面积为4,283,607平方英尺，出租率为82.0%，年化基础租金为1.9798亿美元，平均每平方英尺租金为56.36美元[79] - 零售物业组合总净可出租面积为2,420,247平方英尺，出租率高达97.7%，年化基础租金为6991.9万美元，平均每平方英尺租金为29.57美元[79] - 办公和零售物业组合总计净可出租面积为6,703,854平方英尺，整体出租率为87.6%，年化基础租金总额为2.6790亿美元，平均每平方英尺租金为45.62美元[79] - La Jolla Commons III项目净可出租面积为206,231平方英尺，出租率仅为26.2%，年化基础租金为81.2万美元，平均每平方英尺租金为15.04美元[79] - 位于旧金山的The Landmark at One Market项目出租率达98.5%，年化基础租金为4182.7万美元，平均每平方英尺租金高达100.52美元[79] - 多户住宅组合总计2,302个单位，出租率为88.1%，年化基础租金为6648.3万美元，平均每月每单位租金为2,732美元[80] - Waikiki Beach Walk - Retail零售部分出租率为95.0%，年化基础租金为980.7万美元，平均每平方英尺租金高达109.91美元[80] - 公司整体办公物业出租率为82.0%，相比2024年同期的86.6%有所下降[113] - 零售物业出租率从2024年的94.5%提升至2025年的97.7%，表现强劲[113] - 多户住宅物业出租率为88.1%，略低于2024年的90.0%[113] - 混合用途物业（平方英尺）出租率为95.0%，较2024年的95.7%小幅下降[113] - 同店办公物业出租率为86.9%，相比2024年同期的88.8%有所下降[113] - 同店零售物业出租率保持稳定，2025年为97.7%，2024年为97.8%[113] 租赁签约情况 - 2025年第二季度办公租赁签约13份，总面积69,363平方英尺，平均租金为每平方英尺40.93美元，较前租金下降2.0%[91] - 2025年第二季度新签办公租赁4份，总面积50,765平方英尺，平均租金为每平方英尺38.87美元，较前租金下降5.2%[91] - 2025年第二季度续签办公租赁9份，总面积18,598平方英尺，平均租金为每平方英尺46.55美元，较前租金增长6.4%[91] - 2025年第二季度总租赁签约20份，总面积102,290平方英尺，平均租金为每平方英尺37.39美元[91] - 过去12个月总租赁签约70份，总面积419,765平方英尺，平均租金为每平方英尺46.44美元[91] - 2025年第二季度零售租赁总面积213,073平方英尺，平均合同租金为每平方英尺31.59美元，同比增长7.4%[94] - 2025年第二季度新签租赁占比10%，平均租金25.83美元/平方英尺，同比涨幅达263.2%[94] - 2025年第二季度续租租赁占比90%，平均租金32.21美元/平方英尺，同比上涨7.5%[94] - 过去12个月总租赁面积593,929平方英尺，平均租金30.56美元/平方英尺，同比涨幅7.6%[94] 债务和资本结构 - 公司未偿还债务总额为17亿美元，加权平均利率为4.42%，其中6.150%优先票据利率最高达6.21%[61][65] - 公司总市值32.27亿美元，企业价值30.84亿美元，债务占总资本化比例52.7%[69] - 净债务与调整后EBITDA比率为6.6倍，利息覆盖率为3.1倍，显示偿债能力稳定[69][73] - 公司信用评级为BBB/BBB-/Baa3，三大机构均给予稳定展望[70] - 加权平均债务到期期限为5.6年，固定利率债务加权平均利率4.5%[72] - 无抵押资产总额37.54亿美元，是无抵押债务的231%[69] - 公司现金储备1.44亿美元，净债务与企业价值比率50.5%[69][72] - 债务契约测试显示公司远低于60%的债务上限（实际43.9%）[69] 资本支出和开发项目 - 公司2025年第二季度总资本支出为2305.6万美元，其中办公组合占比最高，达1985.8万美元[59] - 开发管道包括夏威夷12万平方英尺零售项目及波特兰38.5万平方英尺混合用途项目[75] - La Jolla Commons Tower III于2025年4月1日投入运营，被视为非同店资产[142] 股息支付 - 2025年第二季度宣布并支付每股0.34美元股息，较2024年同期增长1.5%[13] 其他财务数据 - 公司总资产从2024年12月31日的32.7亿美元下降至2025年6月30日的29.6亿美元[11] - 2025年第二季度现金及现金等价物从2024年底的4.26亿美元降至1.44亿美元[11] - 2025年上半年房地产销售收益为4447.6万美元（2024年同期为0）[132] - 2025年上半年房地产销售收益（Gain on sale of real estate）为44,476美元，2024年同期为0美元[137]

财务业绩 - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为550万美元，摊薄每股收益0.09美元，上半年净收入4800万美元，摊薄每股收益0.79美元[1][4] - 2025年第二季度FFO（扣除租赁终止费和诉讼收入）为每股0.51美元，上半年为1.03美元，同比分别下降15%和13%[1][5] - 2025年上半年净收入同比增加2130万美元，主要因出售Del Monte Center带来4450万美元收益及零售板块租金上涨160万美元[4] - 2025年上半年FFO同比减少2110万美元，主要因2024年诉讼收入减少、利息支出增加及办公板块租金下降[7] 运营指标 - 同店现金NOI在2025年第二季度同比下降0.3%，上半年同比上升1.4%，零售板块表现最佳（上半年增长4.9%）[5][14] - 办公板块出租率从2024年二季度的86.6%降至2025年二季度的82%，零售板块出租率从94.5%提升至97.7%[9] - 二季度新签52份租约覆盖32.25万平方英尺空间，其中办公续租率69%，零售续租率90%[10] - 可比办公租金现金基础同比下降2%，但过去四个季度累计增长3.5%；可比零售租金现金基础季度增长7.4%，过去四个季度累计增长7.6%[12] 资本与分红 - 公司持有5.437亿美元流动性，包括1.437亿美元现金及4亿美元信贷额度[16] - 二季度宣布每股0.34美元分红，三季度拟继续派发同等金额分红[17] - 总资产从2024年底的32.7亿美元降至2025年二季度的29.6亿美元，主要因出售资产及现金减少[23] 业务动态 - 上调2025年FFO每股指引至1.89-2.01美元，中值1.95美元较此前提高1%[2][18] - 二季度完成69,000平方英尺办公空间租赁，现金基础租金下降2%，但直线法租金增长9.6%[5][12] - 零售空间租赁213,000平方英尺，现金基础租金增长7%，直线法租金增长21.9%[5][12] 非GAAP指标说明 - FFO指标排除房地产折旧及资产出售收益，用于衡量运营绩效[8][30] - 现金NOI排除资本结构及非现金项目影响，聚焦物业层面经营表现[34][35]

文章核心观点 公司将公布2025年第二季度财报并举行电话会议，同时介绍了公司基本情况 [1][3] 财报公布及会议安排 - 公司将于2025年7月29日股市收盘后发布2025年第二季度财报 [1] - 高级管理层将于2025年7月30日上午8点（太平洋时间）举行2025年第二季度财报电话会议，可拨打1 (833) 816-1162参加 [1] - 电话会议将在公司网站“投资者关系”板块进行直播和回放，回放约在会议结束一小时后上线 [2] 公司概况 - 公司是一家全方位、垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，总部位于加利福尼亚州圣地亚哥，有超55年房地产经验，业务覆盖美国多个高门槛市场 [3] - 公司办公物业组合约410万可出租平方英尺，零售物业组合约240万可出租平方英尺，还拥有一处混合用途物业和2302套多户住宅单元 [3] - 公司于2011年成立，承接了1967年成立的美国资产公司的房地产业务，在核心市场有丰富经验和广泛知识 [3] 投资者联系方式 - 投资者可联系公司执行副总裁兼首席财务官Robert F. Barton，电话858 - 350 - 2607 [6]

核心观点 - 随着企业强制员工返回办公室，主要城市如波士顿、纽约、旧金山的办公需求正在复苏，带动办公地产投资信托基金(REITs)的投资机会 [3][4] - 尽管部分办公REITs仍面临挑战，但部分公司因高股息率(最高达14.4%)和复苏前景值得关注 [5][6] 办公REITs行业现状 - 疫情后远程办公导致办公REITs被市场抛弃，但随着企业要求员工返岗，行业出现复苏迹象 [5] - 并非所有办公REITs都受益，例如Piedmont Realty Trust(PDM)因现金流问题首次暂停股息支付，预计2026年前不会恢复 [5] 重点公司分析 Alexander's (ALX) - 专注于纽约都会区仅5处物业，由Vornado Realty Trust管理，收取管理费和开发费 [7] - 高度依赖单一租户(彭博占Q1 2025租金收入60%)，存在集中风险 [8][9] - 股息率8.2%但长期未增长，2023-2025年FFO持续低于股息支付额，2025年初现金340百万美元对502百万美元债务 [10][11] Easterly Government Properties (DEA) - 专注政府租户(92处物业租给美国联邦机构)，物业类型多样 [12] - 2025年股息削减33%至每股0.18美元，并进行1:2.5反向拆股，调整后股息率8.1% [13] - 当前股息占FFO比例降至60%，但估值仍达13倍2025年FFO [14] Highwoods Properties (HIW) - 聚焦高增长的阳光地带市场(达拉斯、奥兰多等)，95%物业位于该区域 [15] - 股息率6.4%，FFO支付比仅60%，估值9倍FFO，杠杆率行业最低 [15][16] American Assets Trust (AAT) - 混合型REIT(办公占NOI 50%)，覆盖西海岸和德州 [17] - 2020年股息削减后持续增长，当前股息率6.7%，FFO支付比70%，估值10倍FFO [18] Brandywine Realty Trust (BDN) - 高股息率14.4%，正调整资产结构(未来NOI构成：办公42%、生命科学32%、住宅26%) [19] - 开发项目拖累业绩，Q1 FFO低于预期，连续三季度CAD低于股息支付额 [20][21]

业绩总结 - 2025年预计总收入为2.58亿美元，较2024年增长约4%[8] - 2025年第一季度的净收入为54,107千美元，较2024年同期的24,623千美元增长119.5%[42] - 2025年第一季度的经营收入为71,972千美元，较2024年同期的30,549千美元增长135.5%[42] - 2025年第一季度的总现金净运营收入为66,962千美元，较2024年同期的66,479千美元增长0.72%[42] - 2025年净收入为54,107千美元，较2024年的72,819千美元下降25%[43] 用户数据 - 截至2025年3月31日，La Jolla Commons Tower III的租赁率为98.5%[26] - Genesee Park Apartments的租赁率为92.7%，每月ABR为1,935美元[30] - Embassy Suites Waikiki Beach的平均入住率为84.6%，每间房的平均日租金为353美元[32] - City Center Bellevue的租赁率为90.4%，每月ABR为60.66美元[38] - 截至2025年3月31日，Pacific Ridge Apartments的租赁率为94.7%，每月ABR为4,125美元[28] 未来展望 - 2025年每股运营资金(FFO)预计为1.94美元，较2024年下降约11%[8] - 预计在稳定后，La Jolla Commons III的FFO贡献为每股0.16美元，整体FFO贡献为0.29美元[15] - 预计未来的多家庭开发机会包括多个零售和多家庭物业，具体单位尚待确定[15] 财务数据 - 2025年现金净运营收入(Cash NOI)预计为261.6百万美元，较2024年下降约8%[14] - 2025年预计净运营收入(NO)为259.2百万美元，较2024年下降约11%[14] - 截至2025年3月31日，现金余额约为1.44亿美元，信用额度可用为4亿美元，总流动性约为5.44亿美元[16] - 2025年第一季度的利息支出为18,780千美元，较2024年同期的16,255千美元增加15.5%[42] - 2025年第一季度的折旧和摊销费用为30,494千美元，较2024年同期的30,217千美元增加0.92%[42] 负面信息 - 2025年第一季度的调整后EBITDA为57,990千美元，较2024年同期的264,662千美元显著下降[41] - 2025年EBITDA为57,990千美元，较2024年的264,662千美元下降78%[43] - 2025年房地产销售损失为44,476千美元[43] 其他新策略 - 2025年第一季度的房地产销售收益为44,476千美元，2024年无此项收益[42] - 2025年公司在不计入特殊项目和房地产销售损失的情况下，净收入的计算遵循GAAP标准[43] - 2024年FFO（根据NAREIT定义）为198,280,000美元，较2023年的184,190,000美元增长了7.6%[45]

分析师背景 - 分析师专注于股息投资 偏好蓝筹股 BDC和REITs等高质量资产 [1] - 投资策略为买入并持有 计划在未来5-7年内通过股息补充退休收入 [1] - 目标受众为中低收入工薪阶层 旨在帮助其构建优质股息投资组合 [1] 披露信息 - 分析师当前未持有任何提及公司的股票或衍生品头寸 [2] - 未来72小时内无计划建立相关头寸 [2] - 文章内容为分析师个人观点 未获得被提及公司的任何报酬 [2] 平台声明 - 平台强调历史表现不预示未来结果 不提供具体投资建议 [3] - 平台分析师包含专业投资者和未持牌个人投资者 [3] - 平台本身不持有证券交易牌照或投资顾问资质 [3]

文章核心观点 现在是收益型投资者的好时机，许多股票估值较低，可低价买入优质股票，如美国资产相关股票 [2] 公司相关 - iREIT + HOYA Capital是Seeking Alpha上专注收益的投资服务机构，聚焦能产生收益的资产类别，提供可持续投资组合收益、多元化和通胀对冲机会，可免费试用两周并查看独家收益型投资组合的顶级投资想法 [1] - 分析师Gen Alpha有超14年投资经验和金融MBA学位，关注防御性股票，投资期限为中长期 [2]