文章核心观点 - 尽管有衰退担忧，但部分公司有能力在衰退中持续增加股息回报投资者，如Essex Property Trust、EastGroup Properties和NNN REIT，因其专注热门物业类型且财务状况良好，可应对未来经济风暴 [1][2][12] 各公司情况 Essex Property Trust - 是房地产投资信托（REIT）行业中股息增长连续时间最长的公司之一，连续30年增加股息，涵盖过去三次衰退期，期间累计派息增长487% [3] - 专注于供应受限、需求旺盛的西海岸市场的公寓，推动长期租金增长 [4] - 通过有纪律的投资扩大投资组合，包括收购优质公寓、投资开发项目、进行联合投资等，且资产负债表强劲，有能力进行增值投资 [5] EastGroup Properties - 工业REIT，近期宣布连续第178次季度股息支付，连续31年提高或维持派息，其中28年增加派息，且连续12年增加 [6] - 受益于阳光地带地区对工业地产的强劲且不断增长的需求，就业和人口迁入推动需求，使入住率高且租金健康增长 [7] - 增长策略包括租金增长、投资目标开发项目、改造现有物业和进行收购，已通过开发大型可扩展商业园区自建一半投资组合，资产负债表健康，有财务灵活性继续扩张 [8] NNN REIT - 专注于拥有稳定创收的独立零售物业，与全国和地区零售品牌签订三重净租赁（NNN），租户承担运营成本，使REIT获得稳定租金收入 [9] - 今年是连续第35年增加派息，目前只有另外两家上市REIT和不到80家上市公司有35年或更长的股息增长记录 [10] - 股息持续增长的主要驱动力是保守的财务状况，低派息率使其能留存现金用于新投资，投资级资产负债表提供收购资金灵活性，还与成长型零售商合作获得售后回租交易机会 [11]