文章核心观点 - 文章旨在识别并推荐三只具有高股息率且基本面稳健、有望通过股息和资本增值为投资者带来可观总回报的小市值房地产投资信托基金[3] CTO Realty Growth (CTO) 分析总结 - 公司是一家总部位于佛罗里达州的多元化REIT，市值约4.432亿美元，拥有20处物业，总面积390万平方英尺，截至2024年出租率为93%，年化基本租金收入为8110万美元[4] - 公司强调在商业友好型市场运营，重点布局美国东南部和西南部地区，其ABR的71%来自乔治亚州、德克萨斯州和佛罗里达州，最大市场亚特兰大占其投资组合的36%[4] - 投资组合包括多租户零售资产（通常有杂货店或生活方式配套）以及单租户净租赁零售物业，96%的ABR来自零售及混合用途物业，22%来自有杂货店锚定的物业[5] - 公司还投资于土地租赁、商业贷款和房地产相关证券，并持有Alpine Income Property Trust (PINE) 约4000万美元（占其流通股的15.7%）的重大投资[6] - 2024年第二季度总收入为2880万美元，同比增长；核心运营资金为1040万美元（每股0.45美元），同比增长7.8%；调整后运营资金为1110万美元（每股0.48美元）[7] - 第二季度签署了16份租约，总面积近7.9万平方英尺，可比物业现金租金涨幅为8.8%；净债务与备考EBITDA比率为7.5倍，固定费用覆盖率为2.7倍，总流动性为1.548亿美元[7] - 公司上调了2024年业绩指引，核心运营资金指引中点上调12%，至每股1.81-1.86美元；调整后运营资金指引中点上调11%，至每股1.95-2.00美元[7] - 当前股息率为7.93%，2023年调整后运营资金派息率为79.58%；股票交易价格对应的调整后运营资金倍数为9.81倍，低于其历史平均的10.15倍，也远低于其他Sunbelt地区零售REIT的估值水平[8] - 文章给予CTO Realty Growth“买入”评级[8] Alpine Income Property Trust (PINE) 分析总结 - 公司是一家由CTO Realty Growth外部管理的净租赁REIT，截至最近更新，其投资组合包括137处净租赁物业，总面积380万平方英尺，遍布34个州[10] - 自2019年IPO以来，公司投资组合面积从90万平方英尺增至380万平方英尺，ABR从1330万美元增至3980万美元；最大租户风险敞口从21%改善至12%[11] - 来自投资级租户的租金占比从2019年的36%大幅提升至2024年的67%；第二季度末出租率为99.1%，加权平均租期为6.6年[11] - 与净租赁同行相比，公司估值具有显著折价：第二季度末FFO倍数为9.7倍，而Agree Realty为15.2倍，NETSTREIT为13.4倍；按当前价格计算，其FFO倍数仍为10.76倍，远低于同行[12] - 公司2024年预期调整后运营资金增长率为近9%，在同行中名列前茅，但其预期调整后运营资金倍数仅为9.6倍，远低于所列出的所有主要同行[13] - 主要风险是最大租户沃尔格林（Walgreens）占其ABR的12%，该租户正在关闭部分门店；但沃尔格林租约的加权平均剩余租期约为8年，且公司已开始出售部分相关物业[14] - 公司债务指标合理，净债务与总企业价值比率为53%，净债务与备考EBITDA比率为7.4倍；浮动利率风险敞口极小，且无债务在2026年5月前到期[17] - 当前股息率为6.28%，交易价格对应的调整后运营资金倍数为10.99倍，略低于其平均的11.58倍[18] - 考虑到公司规模较小（市值约2.379亿美元）、上市历史较短且为外部管理，其估值折价是合理的，但折价幅度被认为过大[19] - 文章给予Alpine Income Property Trust“买入”评级[20] Broadstone Net Lease (BNL) 分析总结 - 公司是一家专注于收购和管理单租户商业物业的净租赁REIT，市值约35亿美元，投资组合包括777处物业，分布于44个州和加拿大4个省[21] - 第二季度末投资组合出租率为99.3%，拥有207个租户，加权平均租期为10.4年，平均年租金涨幅为2.0%[22] - 投资组合按物业类型高度多元化：工业物业占54.6%，餐厅占14.0%，医疗保健占12.7%，零售占12.6%，办公占6.1%[23] - 2024年第二季度总收入为1.059亿美元；核心运营资金为7300万美元（每股0.37美元）；调整后运营资金为7040万美元（每股0.36美元）[24] - 第二季度以7.3%的平均初始资本化率完成了1.651亿美元的新收购，这些收购的平均租期为11.5年，平均年租金涨幅为2.3%[24] - 公司拥有投资级资产负债表（标普评级BBB），第二季度末净债务与调整后EBITDAre比率为5.1倍，固定费用覆盖率为4.7倍，无重大债务在2026年前到期[24] - 当前股息率为6.57%，2023年调整后运营资金派息率为79.43%；股票交易价格对应的调整后运营资金倍数为12.41倍，低于其历史平均的14.16倍[25] - 与其他拥有投资级评级的净租赁同行相比，其估值具有折价，例如Realty Income、Agree Realty和VICI Properties的估值倍数均高于BNL[25] - 文章给予Broadstone Net Lease“买入”评级[25] 行业与投资主题 - 文章聚焦于寻找能够提供稳定股息和增长的高收益REITs，特别是那些市场关注度较低、但通过深入研究能发现价值的小市值公司[3] - 尽管这些公司基本面的稳健性可能不及一些蓝筹股，但其风险回报配置具有吸引力；随着REITs板块持续反弹及利率可能下降，此类投资机会值得关注[27]