文章核心观点 - 黑石集团的乔恩·格雷和史蒂夫·施瓦茨曼今年投入约20亿美元收购REITs，表明当下是购买REITs的好时机，原因包括估值折扣、利率下降和租金增长加速，未来可能收购的目标包括公寓社区和工业地产领域的REITs [1][2][3] 收购情况 - 今年1月，公司以30亿美元收购Tricon Residential，溢价约30% [1] - 4月，公司以100亿美元收购Apartment Income REIT，溢价约25% [2] - 有传言称公司正洽谈以数十亿美元收购Retail Opportunity Investments，该传言使其股价飙升20% [2] 投资原因 估值折扣 - 尽管近期反弹，REITs仍处于近十年最低估值，许多REITs相对于其持有的房地产价值有大幅折扣，这解释了黑石愿意支付20 - 30%溢价的原因 [4] - 当下公开市场机会最佳，所以公司选择增持REITs而非私人房地产 [4] 利率下降 - REITs自2022年起下跌进入熊市，如今公司在2024年频繁交易，是因为预计利率下降的机会窗口即将关闭 [5] - 市场预计利率近期将下降，首次降息在9月，随后还会多次降息，债务市场预计一年内利率降低200个基点 [6] - 利率下降将使REITs对追求收益的投资者更具吸引力，资金将回流 [7] 租金增长加速 - 预计一年后租金增长将加速，改善REITs市场情绪 [8] - 美国仓库和公寓新开工建设大幅下降，处于或接近10年低点，当前供应过剩可能在2025年转为供应不足，推动租金增长 [8] 潜在收购目标 公寓社区 - BSR REIT专注于德克萨斯三角区，预计该地区就业和人口长期增长快，公司估值较同行低近30%，管理层正回购股票创造价值，但因规模小且集中有一定风险 [9] 工业地产 - Rexford Industrial Realty集中于南加州，该地区是美国最强工业市场，供应受限，入住率近100%，需求因回流和电商趋势增长 [10] - 该公司租金远低于市场，有40%的提租空间，股价较峰值低40%，为长期投资者提供机会，但专注特定地区有风险 [11]