文章核心观点 - 公司自6月中旬以来持续反弹，当前市场预期美联储9月18日FOMC会议将降息，公司普通股股息有望持续增长，鉴于其资产负债表质量、低派息率和增长动力，普通股值得买入 [1][8] 股价表现 - 公司自6月中旬触及低点后持续反弹，当前市场预期美联储9月18日FOMC会议降息概率为100% [1] 估值与股息 - 公司按2024年FFO区间中值计算市盈率为14.18倍，最近一次季度现金股息为每股0.24美元，年化股息为每股0.96美元，股息收益率为4.2%，年化股息覆盖2024年FFO中值的168% [2] - 公司股息在疫情期间暴跌后呈上升趋势，最新季度股息仍比疫情前低14.3%，当前派息率60%，预计2024年及以后FFO增长，有望推动股息进一步回升 [3] 业务表现 - 二季度末公司拥有567处物业，总可租面积1.01亿平方英尺，产生收入5.0023亿美元，同比增长13%，略超市场预期，同店净营业收入同比增长3% [4] - 该季度公司租赁230万平方英尺，可比空间混合按比例现金租金差为11.7%，按比例投资组合入住率提高20个基点至96.2% [4] FFO驱动因素 - 公司有五个FFO驱动因素，包括每年平均1.25% - 1.5%的租金递增、积极的租赁价差、收购RPT带来至少3500万美元的成本协同效应、混合用途开发项目以及接近12000个目标的多户住宅授权 [4][5] 资产负债表与利率影响 - 公司被标普全球评级为投资级“BBB+”，97%的未偿合并债务为固定利率3.75%，二季度季度利息支出为7330万美元，2025年需 refinance 10%的合并债务，2026年升至13% [6] - 市场对降息的预期已使公司估值倍数改善，市销率从2023年末的约10倍显著上升至15.89倍，7.25%的N系列优先股收益率压缩至6.16% [7]