文章核心观点 - 认为鲍威尔在通胀问题上反应滞后，造成损害；当前REITs行业极具吸引力，是最佳风险调整板块，推荐三只REITs股票 [3][9][29] 鲍威尔通胀决策评价 - 2021年分析师多次预警通胀，鲍威尔坚称通胀是暂时的，美联储4个月后才调整政策，损害美国民众和其声誉 [2][3] - 今年2月分析师指出通胀接近目标，鲍威尔8月才意识到，分析师认为鲍威尔是反应型政策制定者 [3] REITs行业分析 - 鲍威尔暗示9月降息25个基点，当日Real Estate Select Sector SPDR ETF（XLRE）上涨1.93%，形成18个月突破新高走势，技术形态看涨 [4] - 首次降息将引发更多降息预期，REITs作为收益型工具对低利率反应良好；美国经济强劲，REITs进入降息周期时估值相对低迷，但供需格局良好 [5] - 各REITs行业建筑开工率降至十年低点，房东定价权增强，此时入住率仍处历史高位 [5][7] - 相对于全球股票，REITs的价格现金流比率处于20年最低；自2021年12月市场峰值以来，REITs的远期市盈率降幅最大 [8][9] REITs早期投资成果 - 两周前推荐的Cohen & Steers Quality Income Realty基金（RQI）两周内上涨6.1% [10] - 一个月前推荐的12只REITs中，9只跑赢标普500，American Homes 4 Rent（AMH）表现最佳 [10] - 6周前推荐的Omega Healthcare（OHI）上涨15%；10周前推荐的Extra Storage Space（EXR）上涨22% [11] 低收益REITs推荐 - AMH - AMH是美国最大的单户租赁综合开发商，股价38.6美元，股息率2.7%，自2015年分红，2021年起每年大幅提高股息，2024年提高18.2% [12] - 拥有58,615处房产，分布在21个州，入住率96.2%；二季度租金同比增长7.1%，核心FFO同比增长8.5%至每股0.45美元 [12][14] - 管理层将2024年FFO指引上调至中点增长6%；计划2024年交付2,200 - 2,400套新建房屋 [16] - 预计未来股息增长会有所下降，但未来2 - 3年仍高于FFO增长，派息率55%，有调整空间 [17] 中等收益REITs推荐 - CUBE - CubeSmart是8月十大推荐股之一，三周内上涨9.37%，是表现第三好的股票 [18][19] - 公司在纽约市场的战略布局使其表现良好，但因住房交易减少和供应增加，自存仓市场面临挑战，公司将全年收入指引收窄至 - 0.75%至 + 0.25% [19][20] - 随着利率下降，预计购房者将推动自存仓需求；股价51.5美元，股息率3.96%，为10年中值，设定买入目标价低于52美元 [20][21] - 今年股息仅增长4%，低于过去几年两位数增长，但对买入时股息率4% - 5%的股票来说足够；预计股价将挑战56美元的历史高位，突破后可能涨至75美元 [21] 高收益REITs推荐 - DEA - Easterly Government Properties此前表现不佳，但2024年第二季度财报显示其战略平衡表现令人鼓舞，股价13.4美元，股息率7.9% [22] - 若股价突破14美元，理想情况下收复15美元，有望在一年内回到17 - 20美元区间 [22][23] - 资产负债表强劲，净债务与总企业价值比率为50.9%，约96.6%的债务为固定利率，债务到期时间大多在2026年后 [23] - 公司续签了几份关键租约，包括奥马哈的FBI设施，现金租赁利差达两位数；2024年有一处租约到期，2025年有四处，分别占年租赁收入的1.4%和4.4% [23][25] - 空置率保持在最低水平，6月30日入住率达97.5%，FFO为0.29美元，完全覆盖股息 [27] - 利率下降将增加FFO，增强对股息的信心，分析师对其看法从谨慎转为积极，认为是高收益优质选择 [28]