文章核心观点 - 自2024年7月初以来房地产投资者回归积极，Realty Income Corporation表现优于标普500指数，随着美联储转向鸽派，公司投资活动有望加速，股票仍具吸引力，维持买入评级 [2] 公司表现 - 自2024年7月初以来，Realty Income投资者轻松跑赢标普500指数，因其作为领先零售净租赁REIT，多元化布局使其从市场轮动中受益 [2] - 2024年8月公司宣布第650次连续普通股月度股息，每股月股息0.263美元，基于5.2%的远期股息收益率，吸引收益和现金投资者 [2] 市场环境 - 过去两年美联储鹰派立场重创房地产投资信托基金，但美联储主席暗示下次会议可能降息以应对劳动力市场疲软，市场关注降息节奏 [2] - 2024年9月起美联储转向鸽派，市场已反映未来一年多次降息预期，2年期国债收益率降至3.94%，降低了公司面临的利率逆风 [2] 投资计划 - 2024年第二季度财报发布时，公司管理层表示市场已出现正常化迹象，有信心加速投资活动，预计2024财年实现30亿美元投资 [3] - 公司维持每股调整后运营资金（AFFO）在4.15 - 4.21美元的指引，预计全年同店租金增长率提高到1% [3] - 公司资产负债表稳健、流动性充足，还有4.5亿美元未结算的股权远期合约，可在维持目标杠杆率的同时增强投资能力 [3][4] 估值分析 - 尽管近期表现出色，但公司股票估值仍合理，其远期AFFO每股倍数为14.6倍，比行业中位数低超10%，比10年平均水平低近20% [5] - 公司“C+”动量评级表明投资者仍谨慎，但处于复苏早期，若美联储更快降息，有吸引力的股息收益率将改善买入情绪 [5] 股价走势 - 公司股价在2024年2月触底后突破多个关键阻力区，买盘动能显著改善，虽超买可能回调，但“C+”动量评级显示仍有上行空间 [6] 风险因素 - 公司的收购增长战略依赖市场条件进一步改善，其在游戏和数据中心领域的业务尚处起步阶段，需密切关注 [7] - 若通胀指标上升，市场可能对利率敏感型股票（如REITs）重新定价，影响公司股息收益率吸引力 [7]