文章核心观点 - 富兰克林BSP房地产信托公司GAAP净利润未能很好体现盈利能力，核心盈利能力较好，此前市场估值悲观，当前股价更能反映内在价值，存在缩小的买入机会，但公司过往经营不佳，是纯粹的估值投资，机会窗口关闭后股东应退出 [1] 富兰克林BSP房地产信托公司盈利能力分析 - GAAP财务报表为债务投资者而非股权投资者编制，需剔除一次性和非核心项目影响来评估公司盈利能力 [2] - 过去五年，公司GAAP净利润从2019年的6691万美元增至TTM的6896万美元，年复合增长率0.5%；NOPAT从2019年的8427万美元增至TTM的9400万美元，年复合增长率1.84% [2] - 公司NOPAT利润率从2019年的42.26%降至TTM的17.11%，但投入资本周转率从2019年的0.21升至LTM的0.29，投入资本回报率从2019年的8.76%降至TTM的4.88% [2] 管理层价值创造情况 - 管理层通过使ROIC超过WACC来创造价值，以经济利润衡量，2019 - TTM期间公司经济亏损6574万美元，TTM期间经济亏损4288万美元，2022年影响严重 [3] 经济利润与投资建议 - 过去六个时期中公司管理层有四个时期创造了经济价值，但长期来看，单期经济亏损可能抹去此前所有收益，因公司历史ROIC接近WACC，对盈利能力下降或WACC上升敏感，缺乏强大竞争优势，不适合长期投资，应利用内在价值与市场价值差距进行短期投资 [4] - 公司自由现金流状况不佳，从2019年的 - 7300万美元增至TTM的 - 357万美元，自由现金流收益率为 - 0.32%，长期来看难有改变，进一步表明公司是纯粹的估值投资 [4] 公司估值情况 - 经济账面价值（EBV）衡量企业内在价值，公司PEBV为1.16，具有吸引力，若股价在本季度达到18.26美元（1.6 * EBV每股），现有股东应卖出，外部投资者应另寻机会，偏好“极具吸引力”（PEBV小于1.1）的公司进行投资 [5] 结论 - 近年来公司面临挑战，市场反应导致其估值过低，TTM期间市场开始趋近公司稳态价值或EBV，当前股价仍具吸引力，但公司存在长期问题，只是估值投资，若本季度股价达到18.26美元，买入机会结束，股东应退出 [7]