文章核心观点 - 随着利率有望下降，许多房地产投资信托基金（REITs）已上涨，但办公REITs表现相对较弱，文章推荐Cousins Properties和American Assets Trust两只优质办公REITs，认为它们具有长期上涨潜力 [1] 办公REITs投资原因 - 并非所有办公REITs都相同，部分因位置、租户组合等因素具备投资价值 [2] - 未来几个月利率可能下降，将推动租赁活动增加，带动REITs营收和利润增长，过去三个季度办公领域租赁活动已回升 [2] 相关REITs表现对比 - 自7月11日许多REITs因CPI报告显示通胀降温而上涨以来，Cousins Properties（CUZ）和American Assets Trust（AAT）分别上涨约16%和15%，而Douglas Emmett（DEI）和SL Green Realty（SLG）分别上涨10.60%和9.21% [3] - CUZ和AAT表现更优可能因其物业多位于阳光地带和加州圣地亚哥富裕地区，且自疫情以来削减了股息；SLG物业位于纽约，近年来该州人口大幅下降 [3] 人口迁移情况 - 2024年纽约人口流失率最大，达0.91%，天气、税收和生活成本是人口迁出原因 [4] - 加州虽也在人口流失名单中，但圣地亚哥受大学生和军事退休人员欢迎，疫情期间有很多人从旧金山和洛杉矶等人口密集地区迁至该地 [4] - 近期有大量科技公司迁至圣地亚哥，若持续下去可能对AAT有利 [5] Cousins Properties（CUZ）分析 - 其远期市盈率倍数为10.53倍，低于行业中位数13.88倍，且物业多位于达拉斯、奥斯汀等增长型城市，受益于人口迁移，年初至第二季度末，其投资组合入住率从87.6%升至88.5% [6] - 预计随着通胀放缓和更多企业要求员工返岗，入住率将继续上升；股息有吸引力，远期FFO派息率为48.2%，第二季度将全年FFO指引上调0.02美元至2.63 - 2.68美元 [6] - 资产负债表稳健，净债务与EBITDA比率为5.12倍，在办公领域处于较低水平，优于同行；第二季度信用评级获提升，为进入资本市场提供更多选择 [6][7] - 若恢复到正常倍数，未来两年有21.4%的上涨空间，长期来看，因其物业位置和强劲基本面，仍有较大上涨潜力 [12] American Assets Trust（AAT）分析 - 远期市盈率倍数为10.61倍，虽大部分物业不在阳光地带，但在增长最快的德州圣安东尼奥有一处物业，未来可能在该州寻找更多投资机会，还在夏威夷拥有物业 [8] - 第二季度末入住率为86.6%，较年初的86.4%有所上升，大部分物业位于圣地亚哥富裕地区 [10] - 第二季度上调全年FFO指引至2.48 - 2.54美元，较之前提高9.6%，股息支付率为53.4%，较为安全；过去12个月杠杆率为6.3倍，有投资级信用评级，能以较低成本获得债务融资，利率下降时投资活动可能增加 [11] - 若恢复到正常倍数，上涨空间超41.44%，长期来看，因其物业位置和企业要求员工返岗趋势，有望实现上涨，且疫情前股价曾超45美元 [13]