文章核心观点 - 邮政房地产信托公司专注于租赁给美国邮政服务公司的关键任务型物业，虽AFFO每股略有下降，但战略收购和高租户保留率支持长期增长，当前估值下有6.6%的收益率和稳定回报潜力，是收益型投资者的可靠选择 [1][6] 公司概况 - 邮政房地产信托是一家自我管理的REIT，是唯一专注于拥有租赁给美国邮政服务公司物业的最大REIT，在49个州拥有1616处物业组合 [2] 业务优势 - 因物业的关键任务性质，公司享有高入住率，过去10年入住率从未低于96%，自2019年以来一直稳定在99 - 100% [2] - 美国邮政服务公司运营租赁付款仅占其2023财年总运营费用的1.5%，租金支付压力不大；且其拥有无与伦比的物流网络，是亚马逊等公司日常使用的网络 [3] - 公司通过战略收购持续增长，77%的交易来自非公开市场的内部资源，自2019年IPO以来每年都有收购带来的累计增长 [3] - 2024年第二季度公司新增70处价值2800万美元的物业，加权平均资本化率为7.6%；二季度后又收购9处价值340万美元的物业，另有16处价值470万美元的物业处于确定合同中 [4] - 公司能够利用股权市场筹集新资本，二季度通过ATM计划筹集600万美元，当前P/FFO为16.4，股权成本为6.1%，低于新物业收购的7.6%资本化率 [4] - 公司租约包含年度租金递增条款，且续约时不允许租户进行改善，长期来看收购的物业对公司有净增值作用；加权平均租约保留率为99%，远高于工业REIT约75%的保留率 [4] - 公司资产负债表合理强劲，净债务与EBITDA比率为6.1倍，虽略高于REIT通常认为安全的6.0倍，但高租户保留率和租户稳定性可平衡风险 [4] - 债券市场认可公司商业模式，加权平均利率低至4.45%，到明年年底到期债务很少，2026年到期债务仅3900万美元 [4] 面临风险 - 基于二季度AFFO每股0.26美元，公司股息支付率高达92%，留存资本少，更多依赖股权和债务市场推动增长，高利率和不利估值会使增长更难 [5] - 亚马逊等运营商可能建立自己的网络，减少对美国邮政服务公司的依赖 [5] 投资价值 - 公司当前股价14.46美元，远期P/FFO为16.4倍，虽不太便宜，但6.6%的收益率加上约2%的年度租金递增和约2%的FFO/股外部收购增长，有望带来市场水平回报 [5]