文章核心观点 - 公司重新评估对房地产投资信托公司Agree Realty（ADC）的强力买入评级，此前因多项利好因素给予强力买入评级后ADC表现出色，但当前股价相对行业已较贵，不过鉴于其在净租赁领域的实力仍维持买入评级 [1][7] 评级背景 - 近期宏观经济发生重大转变，美联储政策转向支持某些资产类别变化，公司重新审视强力买入评级 [1] - 今年春季公司开始对各行业公司给出一系列不寻常的强力买入评级，此前在关于伯克希尔·哈撒韦的文章中讨论过此类评级 [1] ADC基本情况 - ADC是净租赁领域最佳房地产投资信托公司之一，公司过去多次报道过该公司，给予长期买入评级 [1] - 公司曾对ADC的投资组合、资产负债表和商业模式进行过概述 [1] Q1评级依据 - 公司在Q1财报发布后给出强力买入评级，原因包括：调整后每股运营资金（AFFO）增长快于竞争对手；新投资放缓但能找到高收益机会，每股收益增长仍快于收购活跃的竞争对手；资本成本低于竞争对手，可追求低收益、高质量机会并获得有吸引力的利差；股价相对于最佳竞争对手有折扣，远期AFFO倍数为14.2倍，远低于竞争对手 [2] 评级后表现 - 4月Q1财报发布后给予强力买入评级，此后四个月ADC领涨净租赁行业，回报率达26%，主要源于倍数扩张，远期AFFO倍数从14.2倍升至17.8倍 [3] - 上个月Q2财报同样强劲，公司上调全年指引，以低利率发行债务，公司重申强力买入评级 [3] - 自Q2财报点评以来，ADC股价上涨近8%，达到基于远期AFFO指引的17.8倍倍数，自Q1报道以来回报率近30%，主要因倍数扩张 [3] - 过去四个月，ADC表现优于净租赁行业近15% [4] 估值分析 - 与行业相比，ADC当前远期AFFO倍数接近行业最高，高于包括蓝筹股Realty Income在内的竞争对手，仅次于Essential Properties Realty Trust [5] - 与历史相比，过去十年ADC远期AFFO倍数在13倍 - 23倍之间，今年春季交易倍数低于15倍促使公司首次给予强力买入评级，目前股价更接近历史平均估值，相对于历史十年利差较贵 [5][6] 后续展望 - 此前给予强力买入评级的催化剂已基本发挥作用，当前股价相对于行业较贵，但与历史远期AFFO倍数相符，公司维持买入评级 [7] - 公司长期前景依然强劲，商业模式通过不断增长的地面租赁投资组合和“重新思考零售”平台持续发展 [7]