公司表现与市场对比 - Alexander & Baldwin (ALEX) 在2024年表现略逊于Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ)，总回报率为6%，而VNQ的回报率为9% [1] - 公司股价在2024年有所上涨，但预计其表现将落后于资本结构中拥有更多浮动利率债务的同行 [1] 公司业务结构 - Alexander & Baldwin 是一家专注于夏威夷的多元化房地产投资信托基金 (REIT)，62.4%的净营业收入 (NOI) 来自零售物业，17.6%来自工业物业，16.5%来自土地租赁 [3] - 2024年第二季度，零售物业的NOI同比增长0.6%，工业物业的NOI同比增长11.5%，而办公物业的NOI同比下降21.4% [4] 运营表现 - 2024年第二季度，公司调整后的FFO为每股0.23美元，同比下降8%，主要由于土地运营部门表现疲软 [5] - 租赁占用率同比下降0.5%至93.9%，但经济占用率同比上升0.4%至92.8%，主要得益于工业物业的强劲表现 [5] - 同店NOI同比增长0.9%，若排除前一年储备的回收，则同比增长1.7% [5] - 尽管夏威夷游客数量同比下降4.1%，但公司零售物业的客流量同比增长3.3% [5] 2024年展望 - 公司上调了2024年全年调整后的FFO预期至每股0.99-1.08美元，同店NOI增长预期也上调至1.25-2.25% [6][7] - 2024年7月，公司以1050万美元出售了81英亩非核心土地，预计将带来520万美元的利润 [8] - 土地运营部门仍有3324英亩土地可供出售，未来可能继续为公司提供流动性 [9] 财务状况 - 截至2024年第二季度，公司净债务为4.41亿美元，占企业价值的24%，所有债务均为固定利率，加权平均利率为4.75%，平均到期期限为3.1年 [10] - 2024年预计NOI为1.25亿美元，市场隐含资本化率为6.7%，相对于18.6亿美元的企业价值，这一比率较低 [11] 估值与前景 - 公司调整后的FFO倍数为18.8倍，处于较高水平，表明其估值相对较高 [12] - 市场隐含资本化率为6.7%，处于商业REIT的较低水平，进一步表明公司估值较高 [12] - 公司杠杆率仅为企业价值的24%，在房地产行业整体资本化率压缩的环境下，低杠杆可能拖累其表现 [12] 总结 - Alexander & Baldwin 2024年第二季度业绩表现参差不齐，但通过土地销售提升了全年展望 [15] - 公司股价已反映了未来土地销售的潜在收益，预计在美联储降息环境下，其表现可能落后于同行 [15]