文章核心观点 - 2024年第二季度公司业绩稳健，证实了其内在价值，尽管杠杆率仍高，但当前P/FFO 9.7倍的倍数为投资者提供了获得可观总回报的机会 [6] 此前观点回顾 - 此前虽认识到公司存在杠杆率高和办公业务集中的风险，但因有风险缓解因素和较低的倍数，投资立场仍为看涨 [2] - 除P/FFO约9.5倍外，后端负载的债务到期情况是主要缓解因素，重大到期始于2026年，可避免不利的再融资 [2] - 公司办公物业优质，租赁利差为正且入住率高，股息有吸引力，当时收益率7.5%，有价格升值潜力 [2] 2024年第二季度业绩表现 - 第二季度FFO为每股0.25美元，经调整后正常化FFO每股0.34美元，比上一季度高0.01美元，调整对现金流无实质影响且正常化FFO持续上升 [5] - 各业务板块业绩良好，整体投资组合入住率达95%，加权平均入住率上升2个基点 [5] - 零售业务现金利差2.9%，多户住宅业务换租利差为正，6月换租利差3.4%，续租利差7月达4.4%，建筑业务毛利润430万美元创历史新高 [5] - 办公业务表现出色，现金利差4.4%，同店现金增长7.7%，未来几年到期租约少，2026年前仅8.7% [5] 资产负债表情况 - 截至2024年第二季度，稳定投资组合债务与调整后EBITDAre之比为6.4倍，AFFO派息率升至99%，减少债务能力受限 [5] - 债务到期情况良好，首次重大再融资在2026年，有时间增长FFO和优化结构 [5] - AFFO派息率上升主要因活跃的续租季度，未来现金流将为正 [5] - 第二季度公司增发少量股权获900万美元，有助于去杠杆并保持AFFO每股结果稳定 [5] - 第二季度公司获8500万美元定期贷款偿还高息债务，不会增加杠杆，第三季度可节省利息支出 [5]