文章核心观点 - 重申对 Realty Income（NYSE:O）股票的买入评级，因其投资利差有望改善、股息投资吸引力增加、业绩表现良好且估值有上升潜力 [1][13] 公司业绩表现 - 自 2024 年 6 月以来，O 股票总回报率达 +18%，远超市场的 +6.2% [1] - 2024 年第三季度表现强劲，类似多元化房地产投资信托基金（REIT）同行 [2] - 2024 年第二季度财报双超预期，租金收入 12.8 亿美元（环比 +6.6%/同比 +29.2% 含收购），每股调整后运营资金（AFFO）1.06 美元（环比 +2.9%/同比 +6%） [2] 公司财务状况 - 到 2024 年第二季度，净债务与年化预估调整后息税折旧摊销前利润（EBITDAre）比率降至 5.3 倍 [2] - 尽管股份数量增加至 8.7252 亿股（环比 +3549 万股/同比 +1.9614 亿股），但每股盈利能力仍在增长 [2] 公司投资策略与机会 - 2024 年第一季度全球投资规模 5.98 亿美元，初始加权平均现金收益率 7.8%；第二季度 8.058 亿美元，收益率 7.9% [3] - 与 Digital Realty Trust 合资项目预计现金收益率 6.9%，合同租金增长率 +2% [3] - 暗示将加强与现有及新合作伙伴在数据中心的投资 [4] - 预计在博彩行业获得可观收益，其零售和工业市场投资组合稳定抗衰退 [4] 市场预期与估值 - 市场共识上调对 O 公司的前瞻性预估，预计到 2026 财年营收和每股调整后运营资金复合年增长率分别为 +11.8% 和 +4.1% [5][7] - O 公司当前远期市盈率/调整后运营资金（FWD Price/AFFO）为 14.57 倍，仍被低估，相比疫情前 3 年平均估值 19 倍有上升空间 [11] - 基于 2026 财年每股调整后运营资金预估和估值重估，有 +37.8% 的上涨潜力，目标价 85.70 美元 [12] 行业趋势与影响因素 - 预计美联储在 2024 年 9 月联邦公开市场委员会（FOMC）会议上降息 25 个基点，美国国债收益率降至 3.65% - 5.09% [2] - 全球公共云服务支出预计从 2023 年的 5610 亿美元增长到 2025 年的 8230 亿美元，复合年增长率 +21.1%，AI 相关工作负载是主要驱动力 [3]