文章核心观点 - 2024年Centerspace表现优于Vanguard Real Estate Index Fund ETF，虽因普通股上涨杠杆下滑，但公司估值仍具吸引力，入住率回升，重申买入评级 [2] 公司概况 - 公司是住宅房地产投资信托基金，2024年第二季度末管理12883套公寓，同店组合占比97.7%，净营业收入占比最大的地区为明尼阿波利斯（35%），其次是丹佛（23.3%）和北达科他州（12%） [3] 运营概况 - 2024年第二季度核心每股运营资金为1.27美元，同比下降1%，受利息支出增加影响；同店净营业收入同比增长2.4%，虽较第一季度的7.5%有所放缓，但对住宅房地产投资信托基金来说仍是不错的结果；入住率较第一季度有所改善，2024年第二季度末为95.3%，同比上升0.1%，环比上升0.7% [8] 2024年展望上调 - 鉴于2024年上半年出色的运营表现，公司将同店净营业收入增长预期上调至约3.5%，核心每股运营资金预计约为4.85美元；更强的净营业收入增长预计主要来自较低的费用增长；2024年前六个月净营业收入同比增长4.9%，预计今年剩余时间平均约为2%，长期来看该公司净营业收入增长率与通胀水平相符，但考虑到入住率上升，公司可能超过2%的通胀水平 [9] 资本结构 - 2024年第二季度末净债务为9.21亿美元，累计优先股总额为1.1亿美元，普通股市值约为13.4亿美元，净债务占企业价值23.7亿美元的39%，处于房地产投资信托基金杠杆水平的中间位置；浮动利率债务仅占总债务的5%，平均利率为3.62%，63.2%的债务在2028年后到期，利率锁定在3.47%，再融资风险有限 [10][11] 市场隐含资本化率 - 预计公司按运行率计算将产生约1.6亿美元的净营业收入，即使在2024年普通股上涨后，市场隐含资本化率仍为6.74%，与同行相比颇具吸引力，表明普通股还有进一步上涨空间；一般及行政费用约为1700万美元，对市场隐含资本化率的负担为0.7%，对于小型房地产投资信托基金来说表现不错 [12] 前景与估值 - 以2024年核心每股运营资金4.85美元的中点计算，公司的现金流倍数为15.5倍，对住宅房地产投资信托基金来说颇具吸引力；与Independence Realty Trust相比，公司在两种估值指标上都更便宜；近期股价上涨降低了公司的杠杆敞口，且浮动利率债务仅占总债务的5%，公司不会从美联储降息中大幅受益，但鉴于强劲的入住率和净营业收入表现，认为该公司房地产的资本化率接近6%是合理的，随着货币政策中期正常化，公司可能实现这一估值 [13] 风险 - 公司超50%的净营业收入来自明尼苏达州，对单一州的经济状况较为敏感，但可通过与其他房地产投资信托基金组合来分散风险；公司积极发行普通股，若无法找到创造价值的开发和收购项目，可能损害回报；预计未来几年行业资本化率将压缩，债务较重的资本结构对房地产投资信托基金更有利 [14] 结论 - 2024年第二季度公司净营业收入同比增长较弱，但入住率表现好转，全年净营业收入和核心每股运营资金展望上调；公司估值仍具吸引力，核心每股运营资金倍数为15.5倍，市场隐含资本化率为6.74%，抵消了2024年股价上涨后保守的资本结构；认为公司相对于住宅同行仍有进一步上涨空间，重申买入评级 [15]