文章核心观点 - 尽管自存仓行业面临挑战，但公司运营表现良好且分红稳定，是长期投资的可靠选择 不过当前股价估值合理，需谨慎投入大量资金，市场回调时可增加持仓 [28] 自存仓行业现状 - 行业进入壁垒低，具有建造成本和运营成本低、定价灵活、需求高、自动化和技术应用等优势，但具有周期性，受住房市场和消费者信心影响 [5] - 消费者信心和待售房屋销售情况不佳，8月Yardi自存仓报告显示二季度行业增长放缓，平均同店收入增长为 -0.2%，为2020年第三季度以来首次下降 [6][7] - 行业收入下降是由于入住率和租金降低，纽约和丹佛等市场有所改善，阳光地带市场受新供应增长影响 [8] - 7月全国平均综合广告费率环比下降，自存仓REITs广告费率降幅略快于非REIT竞争对手，但同比降幅较小 [9] - 西雅图和波特兰7月租金月度涨幅领先，因租赁供应放缓 [9] - 高利率抑制了新供应增长，全国自存仓在建项目净可出租面积为6460万平方英尺，占现有存量的3.5%，预计全年降至3.2%，2025年降至2.6% [10] 公司概况 - 公司成立于1977年，2023年与Life Storage合并后成为行业最大运营商，业务覆盖42个州，拥有近3800处物业和260万个存储单元，单一市场风险敞口不超过14% [14][16] 公司运营表现 - 公司是最成功的自存仓REIT之一，同店收入增长表现持续优于同行，自2005年以来仅四次表现逊于行业 [17] - 自2011年以来，公司核心运营资金增长683%，远超两大竞争对手 [17] - 二季度公司运营表现好于预期，同店入住率提高至94.3%，平均入住率提高12%，同店收入增长0.6% [18][19] - 尽管注重成本控制，但同店总费用仍增长6.0%，导致同店净营业收入下降1.1% [20] - Life Storage同店入住率提高400个基点至93.8%，同店收入增长1.8%，公司谨慎使用入住折扣以实现收入最大化 [21] - 公司信用评级为BBB+，正在扩大第三方管理物业组合，2024年第二季度新增77个第三方管理门店，年初至今新增86个净门店 [22] 公司展望与估值 - 公司提高了核心运营资金指引范围下限，预计同店收入增长好于预期，同店净营业收入增长下限提高至 -3.0% [23] - 2024年股息状况良好，当前股息收益率为3.7%，2024年预期调整后运营资金派息率为86%，五年复合年增长率为13.2% [25] - 公司估值方面，混合市盈率与调整后运营资金比率为23.4倍，高于长期平均水平约3个点，高于十年平均水平1.1个点 [26] - 分析师预计2024年每股调整后运营资金收缩2%，2025年和2026年分别增长6%和5% [26] 公司投资建议 - 公司股票合理价格约为190美元，较当前价格高约7%，不建议激进买入，可逐步买入，股价回调10%时可加大资金投入 [27] 公司优缺点 优点 - 行业领先，是最大的自存仓运营商，运营指标表现出色 [29] - 股息稳定，收益率3.7%，有良好的股息增长历史 [29] - 战略扩张，通过合并和拓展第三方管理物业提升市场地位和收入来源 [29] - 运营高效，高入住率和有效成本管理在艰难环境中提供支持 [29] 缺点 - 估值偏高，股价溢价，无大幅回调时缺乏吸引力 [29] - 周期性逆风，当前市场条件对REIT近期表现构成风险 [29] - 成本上升，行业成本压力和经济不确定性影响财务状况 [29]