文章核心观点 - 重申对VICI Properties Inc.股票的买入评级，建议长期股东等待适度回调或参与股息再投资计划定期积累股票，因其投资表现良好、盈利前景佳且股息有望提高，但近期涨幅已反映大部分上行潜力，短期可能回调 [1][2][6] 公司表现 - 自2024年6月以来，VICI总回报率达+20.3%，远超市场的+5.7% [2] - 2024年第二季度财报双超预期，业绩指标和收支表现强劲，支撑股息投资论点 [3] - 尽管处于高利率环境，投资仍产生有前景的综合利润率，整体投资组合剩余租期极长 [1] - 持续实现100%租金收取，2024年50%租金与CPI挂钩，到2035年约96%租金将挂钩 [3] 业务多元化 - 除拉斯维加斯大道的博彩/赌场业务外进行多元化，该业务占2024年第二季度收入的48%，两大核心租户MGM和Caesars分别占租赁收入的38%和36% [3] - 向其他体验式行业多元化，涉足保龄球馆、柑橘农场、健康度假村等领域，管理层对新租户群体盈利增长能力更有信心 [3] 财务指标 - 2024年年初至今房地产债务发起活动（非博彩）达3.65亿美元，威尼斯资本投资宣布7亿美元，显示管理层拓展博彩外新增长机会的能力 [3] - 上调2024财年调整后基金营运资金（AFFO）指引，中点达23.6亿美元（同比+7.2%），每股AFFO中点达2.25美元（同比+4.6%） [4] - 2023财年AFFO派息率为77.2%，高于行业中位数74%，预计下次股息至少提高到每股1.73美元（同比+4.2%） [4] 估值情况 - 市场将VICI的远期市盈率/ AFFO估值适度上调至14.65倍，接近5年平均的14.54倍，博彩REIT同行GLPI为13.83倍 [5] - 预计到2026财年，VICI营收和净利润复合年增长率分别为+4.2%和+4%，GLPI分别为+5.7%和+3.2%，当前估值合理 [5] 投资建议 - 鉴于近期涨幅已反映大部分上行潜力，股息投资者可考虑参与股息再投资计划，其他投资者可等待适度回调后再买入 [6] - 市场进入贪婪区域，麦克莱伦成交量总和指数接近2024年4月高点，短期可能出现适度回调，耐心等待回调可提高安全边际和股息收益率 [6]