文章核心观点 - 公司近一年股价表现出色，但当前估值可能过高，虽业务基本面改善且未来几年有望持续，但AFFO增长不足，股息增长或放缓，建议投资者谨慎，评级为“卖出” [2][74] 公司概况 - 公司是专注于医疗保健设施和物业的房地产投资信托基金，为老年住房运营商、急性后期护理提供商和政府医疗系统提供支持 [14] - 截至最近季度末，公司拥有近2100处物业，包括1005处老年住房运营设施、664处三净租赁物业和446处门诊医疗设施，约81%的房地产资产价值来自老年住房板块，超三分之二的开发项目也在该板块 [15] - 公司物业分布在北美，近85%的收入来自美国，在加拿大、美国和英国均有业务 [15][16] 行业趋势 - 人口老龄化是公司长期增长的重要驱动力，2010 - 2022年北美65岁及以上人口比例从14.1%增至19.0%，预计2030年将达22.5%，老年住房需求将上升 [17] - 市场数据显示库存增长放缓，入住率上升，Lument预测2024年老年住房入住率将接近疫情前水平，Cognitive Market Research预计2024 - 2031年老年生活市场将以8.4%的速度增长 [18] 财务状况 股息与AFFO - 公司股息收益率为2.2%，过去34年有稳定分红记录，但现金股息支付率为75%，AFFO支付率为73%，股息增长可能放缓 [53] - 过去十年公司AFFO增长50%，但因股份数量增加，每股AFFO未实现显著增长，难以支撑其长期作为优质股息股 [54] 近期业绩 - 最新季度公司总收入18.2亿美元，同比增长9.5%（同店增长8.6%），费用增长6.4%，同店NOI增长22%，老年住房业务入住率同比提高280个基点，环比提高30个基点，达84.9% [55] - 除老年住房外，本季度三净租赁老年住房投资组合同店NOI增长4.3%，专业护理投资组合增长2.7%，医疗办公投资组合增长2.1% [57] 资产负债表 - 季度末公司净债务与EBITDA比率为3.7倍，新项目净投资活动后预计约为4.3倍，新项目预计成本约27亿美元 [59] - 公司大部分债务（约122亿美元）为高级无担保票据，仅18亿美元为有担保债务，资产负债表结构良好且可控，主要信用评级机构将其评级展望调为正面 [60] 估值分析 - 公司整体投资组合隐含资本化率为6.6%，而CBRE数据显示老年住房房地产A类和C类资产资本化率分别为7.2%和8.7%，即使假设公司资产均为A类，也至少高估10% [63] - 公司远期P/AFFO为33.3倍，P/FFO为29.0倍，远高于行业中位数的16.8倍和14.6倍，是行业内较昂贵的股票，且年初至今股价已上涨35% [65] - 卖方预计公司FFO每股将从今年的4.16美元增长至2033年的约8.34美元，即使按8.0%的增长率计算，2033年FFO的14.5倍估值仍显示公司股价高估，当前股价难有显著上行空间 [68]