文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）重新流行市场此前对利率飙升反应过度 “更高更久” 只是一种说法 利率正迅速回落 债务市场预计一年内利率将降低200个基点 经历两年熊市的REITs仍被大幅低估 介绍了两个租金增长强劲且将从降息中受益的REITs案例 [1] 分组1：Dream Industrial情况 - 该加拿大工业REIT去年每股FFO增长10.1% 连续三年每股FFO增长超10% 因其当前租金远低于市场 预计强劲增长将持续 管理层估计当前租金比市场低约30% [2] - 该REIT能在租约到期后续签时实现40%以上的租金涨幅 2023年同物业净营业收入（NOI）增长11% 管理层认为强劲增长将持续 因其70亿美元工业投资组合位置优越 现有租金比市场租金低约34% 且租约到期时间错开 [3] - 该REIT是行业中增长最快的之一 但估值倍数最低 主要因外部管理结构 不过其管理公司Dream表现良好 并非只图收取费用 且未折价筹集资金进行稀释性收购 而是与私募股权公司合作 [3] - 该REIT资产负债率（LTV）为36% 有BBB投资级评级 但债务到期时间较短 可能近期影响增长 不过预计利率将迅速下降 2024年仍有望实现中个位数每股FFO增长 [3][4] 分组2：Clipper Realty情况 - 该公寓REIT专注纽约市 主要在布鲁克林和曼哈顿 二季度营收、NOI和调整后基金营运现金流（AFFO）创纪录 新租约租金上涨11% 续租租金上涨7% 每股AFFO同比飙升30.8% 主要因一处大型多户住宅物业减税 [5] - 该公司当前P/AFFO仅8.5倍 股息收益率8% 派息率60% 远低于同行 但债务较多 LTV约50% 好在2027年前无重大债务到期 且有现金流可逐步偿债 [5] - 该公司约20%现金流来自几处办公楼 因两个租户不续租 未来不确定 不过已在协商续租一个 另一处也在寻找新租户 两份租约一年后到期 虽可能需大量资本支出改善租户条件 但市场已计入最坏情况 其他80%资产表现良好 股票有机会 [5] - 该REIT短期受明年两份大办公楼租约到期不确定性影响 但长期前景光明 是高风险高回报投资 若情况好有超50%上涨潜力 [5]