文章核心观点 - 普洛斯公司（Prologis Inc.）股价在过去三个月上涨19%，跑赢行业16.1%的涨幅，公司受益于行业趋势、运营表现、战略举措、财务状况和股息政策，但也面临市场增长稳定和分析师悲观预期的风险 [1] 股价表现 - 过去三个月普洛斯公司股价上涨19%，跑赢行业16.1%的涨幅 [1] 公司业务与业绩 - 公司是工业房地产投资信托基金，目标是投资全球贸易客户的配送设施，受益于行业基本面和近期降息预期 [1] - 2024年第二季度核心每股运营资金（FFO）为1.34美元，超出Zacks共识预期1美分，季度业绩反映租金收入增长和健康的租赁活动 [1] 股价上涨因素 - 电商市场增长推动对物流基础设施和高效配送网络的需求，公司有能力提供现代物流设施，有望受益于这一趋势 [2] - 公司战略布局的设施需求强劲，过去几个季度运营表现良好，2024年第二季度自有和管理投资组合中开始租赁面积达4660万平方英尺，平均入住率96.1% [2] - 公司通过战略收购和开发活动加强在高壁垒、高增长市场的影响力，2024年第二季度建筑收购份额达2.79亿美元，开发稳定金额达20.4亿美元，开发启动总额达3亿美元 [3] - 公司资产负债表健康，灵活性充足，截至2024年6月30日，总可用流动性为64.5亿美元，总债务加权平均利率为3.1%，加权平均期限为9.3年，2026年前无重大债务到期 [3] - 公司致力于稳定分红，过去五年股息增加五次，五年年化股息增长率为14.31%，鉴于公司运营平台、增长机会和财务状况，近期股息率有望持续 [4] 关键风险 - 工业市场复苏已久，电商销售增长未来几个季度可能稳定，近期不太可能有强劲表现 [5] - 分析师对Zacks评级为3（持有）的公司持悲观态度，过去一个月对其2024年每股FFO的Zacks共识预期微降至5.42美元 [6] 其他建议 - 房地产投资信托板块中排名较好的股票有Cousins Properties（CUZ）和Lamar Advertising（LAMR），目前Zacks评级均为2（买入） [7] - 过去两个月Cousins Properties 2024年每股FFO的Zacks共识预期微升至2.66美元 [7] - 过去一周Lamar Advertising 2024年每股FFO的Zacks共识预期微升至8.09美元 [7]