文章核心观点 - 作者计划构建一个包含10只房地产投资信托基金（REIT）的投资组合，目标是挑选跨房地产行业且折价交易的REIT，文章介绍了第二批三只REIT，后续第三部分将给出最后四只REIT [1][10] 第二批三只REIT介绍 Rexford Industrial（REXR） - 为工业REIT，在南加州拥有422处物业（722栋建筑），当地是全球第四大、美国最大且空置率最低（3.9%）的工业市场 [2] - 投资组合多元化，涵盖仓储运输、批发贸易等多个领域，前十大租户占比均不超过2.8% [2][3] - 2024年第二季度FFO每股收益0.60美元，同比增长11%，同店NOI现金基础增长9.1%，未来三年现有投资组合有2.29亿美元增量现金NOI增长 [3] - 资产负债表支持增长，2024年第二季度末净债务与EBITDA比率为4.6倍，接近目标范围，总流动性近20亿美元 [3] - 过去5年股息平均增长15%，预计将持续，股价50.92美元，P/AFFO倍数27.7倍（正常40倍），股息收益率3.3%，派息率865%，分析师预计2025和2026年增长15%，iREIT认为可实现25%年回报率，为强力买入评级 [3] Healthpeak Properties（DOC） - 专注于医疗保健商业地产的开发、拥有和运营，市值154亿美元，投资组合涵盖生命科学实验室、门诊医疗等领域 [4] - 2023年底，实验室物业是最大业务板块，占调整后净营业收入51.3%，门诊医疗占37.6%，持续护理退休社区占9.3% [4] - 2024年第二季度业绩良好，FFO每股0.45美元，AFFO每股0.39美元，总投资组合同店增长4.5%，上调FFO和AFFO指引范围，分析师预计2025年AFFO增长4%，2026年增长6.5% [4] - 股价22.28美元，P/AFFO倍数14.4倍（正常19.6倍），股息收益率5.4%，派息率77%，iREIT认为可实现20%年回报率，为买入评级 [4] Realty Income（O） - 为净租赁REIT，在全美50个州和欧洲拥有超15500处物业，欧洲是有吸引力且竞争有限的增长途径 [6] - 具有规模和成本优势，能批量低价收购物业并保持多元化，是唯一A评级净租赁REIT，关键信用指标优秀 [6][7] - 近期宣布发行7亿英镑高级无担保票据，规模和资本成本优势带来优异盈利和股息增长，29年连续股息增长 [7] - 2024年第二季度重申全年投资30亿美元，AFFO每股指引4.15 - 4.21美元，分析师预计2025年AFFO每股增长3%，2026年增长4% [7] - 股价62.11美元，P/AFFO倍数15.1倍（正常17.5倍），股息收益率5.1%，派息率75%，iREIT认为可实现20%年回报率，为买入评级 [7] 已提及六只REIT总结 | REIT | Price | P/AFFO | Norm P/AFFO | Variance | Dividend Yield | S&P | iREIT® Tot - Ret (annualized) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | SUI | 135.24 | 21.4 | 27.0 | -26% | 2.8% | BBB | 20% | | CCI | 112.02 | 15.6 | 21.3 | -37% | 5.6% | BBB | 20% | | VICI | 33.48 | 15.1 | 16.2 | -7% | 5.0% | BBB - | 10% | | REXR | 50.92 | 27.7 | 40.0 | -44% | 3.3% | BBB + | 25% | | DOC | 22.28 | 14.4 | 19.6 | -36% | 5.4% | BBB + | 20% | | O | 62.11 | 15.0 | 17.5 | -17% | 5.1% | A - | 20% | | Average | | 18.2 | 23.6 | -28% | 4.5% | | | [8][9]